Экономическая оценка объектов недвижимости

Вывод: 2,5=2,5 Банк на таких  условиях может предоставить кредит, т.к. уровень дохода инвестора отвечает требованием банка.

5.2 Оценка кредитуемой  недвижимости

 

Особенности при оценке кредитуемой недвижимости:

1. рыночная стоимость  актива не совпадает с величиной  вложенного в него собственного  капитала;

2. текущая стоимость  кредита зависит от конкретных  условий финансирования.

 

Метод капитализации  дохода

Определяет стоимость недвижимости путем пересчета годового дохода в единую сумму стоимости недвижимости. Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал и процентной ставки по ипотечному кредиту:

R_V = R_E * (1 - K_ИЗ) + R_M * K_ИЗ (40)

Если инвестор получит  самоамортизирующийся кредит, то коэффициент  капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной:

R_V = R_E * (1 - K_ИЗ) + ИП * K_ИЗ (41)

 

 

Задача №20

Условие: Для приобретения недвижимости , приносящей ежегодно 12250тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на  19 лет под 10% с коэффициентом  ипотечной задолжности 61%, ипотечная постоянная-56%. Оценить недвижимость, ставка дохода на собственный капитал 10%.

Решение:

R_V= R_E * (1 - K_ИЗ) + ИП * K_{ИЗ  =}0,12*(1-0,6)+0,56*0,6=0,384

V=NOI/R=11980/0,384=31197,92 тыс.руб.

1. R= 0,128(1-0,61)+0,1178*0,61=0,1186=1186

2. R_m=  (0,10/12)/(1-(1/1+(0,10/12)^12*19)=0.0098132*12=0,1178

3. V= 12 250/0,1186=103288,4 тыс.руб.

Метод дисконтирования  денежных потоков

Определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму  дисконтированных доходов, которую  может приносить объект в будущем.

Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость устанавливается из суммы предоставляемого ипотечного кредита и стоимости текущего собственного капитала.

 

Задача 21:

Условие: Определить рыночную стоимость недвижимости, цена продажи объекта ожидается в размере 2600 тыс.руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит на сумму 770 тыс.руб. на 27 лет под 14%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

Составление графика  погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга( табл. 12 ) Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.

 

Таблица 12 – Расчет доходов  по обслуживанию долга

Показатель	Периоды (годы)
	1	2	3	4	5
Сумма погашаемого кредита, тыс.руб.	28,5	28,5	28,5	28,5	28,5
Остаток долга на конец  года, тыс.руб.	741,5	713,0	684,5	656,0	627,5
Сумма начисленных % по сумме  остатка предыдущего периода (10%)	103,81	99,82	95,83	91,84	87,85
Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб.	132,3	128,3	124,3	120,3	116,3

 

Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (Табл. 13) Применяется  фактор текущей стоимости денежной единицы.

 

Таблица 13 – Расчет суммы  дисконтированных денежных поступлений

Показатель	Периоды (годы)
	1	2	3	4	5
Чистый операционный доход, тыс.руб.	160	300	500	800	1000
Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб.	132,3	128,3	124,3	120,3	116,3
Денежные поступления, тыс.руб.	27,7	171,7	375,7	679,7	883,7
Фактор текущей стоимости  денежной единицы	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
Дисконтированные денежные поступления, тыс.руб.	24,1	129,8	274,0	388,6	439,4
Сумма дисконтированных поступлений, тыс.руб.	1255,9

 

Расчет текущей стоимости  выручки от продажи объекта недвижимости:

Цена продажи = 2600 тыс.руб.

Остаток долга на конец 5-ого года 627,5тыс.руб.

Выручка от продажи = 2600 – 627,5 = 1972,5тыс.руб.

Текущая стоимость выручки  от продажи = 1972,5*0,4972 = 980,7 тыс.руб.

 

Оценка рыночной стоимости  собственного капитала инвестора

V= 1255,9+980,7= 2236,6 тыс.руб.

Оценка рыночной стоимости  недвижимости

V = 770+2236,6= 3006,6 тыс.руб.

 

5.3 Техника  ипотечно-инвестиционного анализа

 

1. Традиционная – заключается в оценке стоимостных показателей, характеризующих чистый операционный доход и заемные средства:

V = ИК + (ЧОД – DS) * pvaf_n^Re + (FV_n - ИК_n) * pvaf_n^Re (42)

где FV_n – цена продажи в конце анализируемого периода;

      ИК_n – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

       Re – процентная ставка на собственный капитал.

 

Задача № 22

Условие: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 10 лет составит 1530 тыс.руб. В конце 10-го года объект может быть продан за 12350тыс.руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8970 тыс.руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.

Решение:

1. ИП = (i/k / 1-1/(1+i/k)^n*k) * 12 = 0,010286 * 12 = 0,1234

2. DS = ИК * ИП = 8970 * 0,1234 = 1106,9 тыс.руб.

3. Остаток долга на  конец 10-го года:

- ежемес. взнос = ИК * (i/k / 1-1/(1+i/k)^n*k) =

8970 * 0,010286 = 92,3 тыс.руб.

- оставшийся срок кредита  = 30 – 10 = 20 лет

- остаток долга на  дату продажи = ежем.взнос * ((1-1/(1+i/k)^n*k) / i/k) =                                                                        92,3*90,81942 = 8382,3 тыс.руб.

4. Текущая стоимость  денежных поступлений:

(1530 – 1106,9) * 5,01877 = 2123,4 тыс.руб.

5. Текущая стоимость  выручки от продажи:

(12350 – 8382,6) * 0,247185  = 980,7 тыс.руб.

6. Рыночная стоимость  собственного капитала:

V_E = 2123,4 + 980,7= 3104,1 тыс.руб.  

7. Стоимость недвижимости:

V = 8970 + 3104,1 = 12074,1 тыс.руб.

 

2. Оценка недвижимости, обремененная ранее полученным  ипотечным кредитом:

V = ИК + (ЧОД – DS) * pvaf_n^Re + (FV_n - ИК_n) * pvaf_n^Re (43)

где ИК – остаток долга  на дату оценки;     

      ИК_n – остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, определяющего дату получения кредита от даты оценки.

 

Задача № 23

Условие: Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия задачи № 22. Ипотечный кредит получен за 6 лет до даты оценки.

Решение:

1. V_m0=92,3*(1-(1/(1+0,12/12)^12*25)/(0,12/12)=92,3*94,94438=8763,4 тыс.руб.

2. остаточный срок  кредитования  30-5-10=15 лет

     Остаток  на дату продажи

V_mnk= 92,3*(1-(1/(1+0,12/12)^12*15)/(0,12/12)=92,3*83,319432=7690,4 тыс.руб.

3. Текущая стоимость  денежных поступлений

PV₀=(1530-1106,9)*5,01877=1972,9 тыс.руб.

4. PV_во=(12 350-7690,4)*0,247185=1151,8 тыс.руб.

5. V_e=1972,9+1151,8=3124,7 тыс.руб.

6. V=8763,4+3124,7=11888,1 тыс.руб.

 

5.4 Расчет стоимости кредита

 

Основные виды ипотечного кредита:

1. постоянный – предусматривает  ежемесячные равновеликие платежи,  которые включают платежи по  погашению долга и платежи  по погашению процентов;

2. кредит с фиксированным  платежом (дифференцированный) – предусматривает ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и процентов на оставшуюся сумму долга.

Задача № 24

Условие: Кредит в размере 190 000руб.. был выдан на 34 месяца под 20 % годовых. Срок действия с 20.10.08 по 20.06.11. Определить общую сумму платежей по кредиту в конце срока действия договора.

Решение:

1. Если ипотечный кредит  постоянный:

- PMT=PV * (i/k / 1-1/(1+i/k)^n*k) =

РМТ= 190 000*(0,2/12)/(1-(1/(1+0,2/12)^2,8*12)=7430,90

2. РМТ_год=7430,90*12=89170,8 руб.

3. V_кред=89170,8*2,8=252650,6 руб.

     Или V_кред=7430,9*34=252650,6 руб.

Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга.

Платежи по кредиту (возврату основной суммы долга) фиксированы, рассчитываются следующим образом:

                  Платеж по кредиту = Сумма кредита

                                                       Кол-во месяцев, на которое  оформлен кредит

 

Проценты по кредиту  определяются по формуле

 

  Проценты по кредиту  = Остаток долга*Годовая % ставка   * Кол-во дней

                                                         365(366)                                                

 

Задача №25:

Условие: Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются условия предыдущей задачи 24.

Решение:  

Платежи по кредиту=190 000/34=5588,2 руб.

 

 

6 Оценка стоимости  земельных участков

 

Метод сравнения  продаж

Состоит в выявлении  рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его  восстановительной стоимости к  текущим ценам продаж аналогичных  объектов.   Последовательность:

1.       отбор  недавних продаж объектов, аналогичных  оцениваемому;

2. определение стоимости участка для каждого из отображаемых объектов;
3. определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участка земли и цен продаж сопоставимых объектов;
4.    расчет текущей восстановительной стоимости для каждого сопоставимого объекта;
5. определение величины накопленного износа сопоставлением зданий, вычитанием из них цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости;
6. определение среднего процента износа сопоставимых зданий.

Для оценки земли выделяются следующие основные единицы сравнения:

-цена за единицу  площади (кв.м, сотка, га)

-цена за весь участок

Элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости
2. Условия финансирования
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Время продажи
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Ограничения использования и обременения
8. Экономические характеристики

 

Задача № 26

Условие: Оценить свободный земельный участок, находящийся на правах аренды по состоянию на 7 декабря текущего года, общая площадь равна 250 м². Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам купли-продажи 5 аналогичных объектов, проданных в текущем году, приведена в таблице 13.

Таблица 13 - Характеристики объектов

Хар-стики	Оцен-й объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена пр-жи, руб.		33 000	45000	30 750	32 250	53 250
Площадь, м2	250	150	200	150	150	250
Вид права	аренда	соствен.	соствен.	соствен.	аренда	аренда
Усл-я фин-ния	б/нал.	б/нал.	нал.	б/нал.	нал.	б/нал.
Усл-я продажи	рын.	рын.	рын.	не рын. (срок пр-жи в  теч. 1 мес.)	рын.	рын.
Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
Местополож-е	зона 2	зона2	зона 1	зона 1	зона 2	зона 2
Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет