Экономическая оценка объектов недвижимости

 

Таблица 14 – Корректировка  цен продаж объектов сравнения (руб. за 1 м²)

Характеристика	Объект оц.	1	2	3	4	5
Цена продажи 1 м2,	-	220 П	225	205	215 П	213
Корректировка за вид  права	-	-5	-5	-5	0	0
Скорректированная цена	-	215 Ф	220 Ф	200	215	213
Корректировка за усл-я фин-ния	-	0	+5	0	+5	0
Скорректированная цена	-	215 Пр	225	200 Пр	220	213
Корректировка за усл-я  продажи	-	0	0	+15	0	0
Скорректированная цена	-	215	225	215	220	213
Корректировка за дату продажи	-	+19,7	+16,5	+7,9	0	+9,4
Скорректированная цена	-	234,7	241,5	222,9	220	222,4
Корректировка за местоположение	-	+23,5	0	0	+22	+22,2
Скорректированная цена	-	258,2	241,5	222,9	242 Пл	244,6 Пл
Корректировка за площадь	-	+2,6	+1,3	+2,6	+2,6	0
Скорректированная цена	-	260,8 О	242,8 О	225,5	244,6	244,6
Корректировка за обременение	-	-18	0	-18	-18	-18
Цена продажи 1 м2,	-	242,8	242,8	207,5	226,6	226,6

 

Скорректированную цену продажи берем того объекта, где  было введено наименьшее количество поправок и их величина была наименьшая. Это объект №4,5.

Тогда цена за весь участок  будет равна 250 * 226,6 = 56 650 руб.

 

Метод соотнесения (переноса)

Заключается в определении  доли стоимости улучшений или  построек в общей стоимости объекта  недвижимости, при котором стоимость  земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и с учетом стоимости накопленного износа.

Стоимость участка может  быть определена через коэффициент  характеризующий долю стоимости  объекта оценки

Задача № 27

Условие: Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 1810 тыс. руб. Известна информация о типичных объектах недвижимости проданных в данном районе, которая приведена в таблице 15.

 Решение:

Таблица 15 – Определение доли стоимости земли в цене продаж

№ продаж	Цена продажи уч-ка с постройками тыс.у.е.	Ст-сть улучшений с  учетом износа (текущая Vв)	Отношение ст-сти улучш-ий к цене продажи, Кв
1	1850	1080	0,584
2	1820	1030	0,566
3	1790	1000	0,559
Среднее:			0,570

 

K_L = 1,00-К_в = 1,00-0,570 = 0,43или 43%

V_L = V*K_L = 1810 * 0,43 = 778,3 тыс.руб.

 

 

 

 

Метод разбивки на участки

Представляет собой  упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах.

Последовательность метода:

1. Определяется количество и размеры участка, исходя из рыночного спроса, физических возможностей, юридических норм и экономической целесообразности.
2. Определяется потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков.
3. Определение чистого операционного дохода, как разницы между потенциальным доходом и суммарными издержками.
4. Будущие доходы от продаж дисконтируются в текущую стоимость.

 

Задача № 28

Условие: Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 3,7 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщиком предложен вариант использования данной территории под размещение коттеджного поселка. Анализ показал, что наибольшим спросом на земельном рынке (под коттеджное строительство) пользуются участки 12 соток. При нарезке участков 20% земли отходит на устройство дорог, размещение пожарного водоема и др. мест общего пользования. Т.е. на оцениваемой территории может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков:

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций 1 участок продается за 255 000 руб. Т.е. ожидаемая выручка составит:

ПВД = 40 * 255 000 = 10 200 000 руб.

ЧОД(NOI) = ПВД - ИЗ =10 200 000 - 3 900 000= 6 300 000 руб.

Определить текущую  стоимость ЧД от продаж. Норма отдачи проекта принимается в размере 20%:

1 вариант

V = (ЧОД(NOI) / n) * ((1- 1/(1+i)ⁿ)/i) = (6 300 / 4) * ((1- 1/(1+0,23)⁴)/0,23) =

        = 3 856,02 тыс.руб.

2 вариант

V=1575/(1+0,23)+ 1575/(1+0,23)²+ 1575/(1+0,23)³+ 1575/(1+0,23)⁴=3856,02

 

 

Метод капитализации  земельной ренты

Капитализация – это пересчет потоков будущих доходов в сумму текущей стоимости. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода осуществляется путем преобразования денежного дохода с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода с размер полной стоимости участка.

V_L = (NOI_о-V_в*R_в)/R_L

 

Задача №29:

Условие: Собственник сдает земельный участок площадью 40 га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 890 руб./ га в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в среднем 25% от  годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 85 руб./га. Оцениваемый земельный участок относится к землям с/х назначения, поэтому величина ставки капитализации принимается в размере 3%.

Решение:

Определяется потенциальный  валовой доход от сдачи в аренду

ПВД=890*40=35 600.руб

Вычисляется действительный валовой доход с учетом потерь при перезаключении договора:

ДВД=35 600-(35 600*0,25)=26 700руб.

Находится величина чистого  операционного дохода после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%):

ЧОД=26 700-(85*40)-(26 700*0,13)=19 829 руб.

Рассчитывается стоимость  земельного участка

V_зем=19 829/0,03=660 967 руб.

 

Метод остатка  дохода для земли

Техника остатка для  земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости построенного на данном земельном участке известна.

Для определения стоимости  земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания;

- чистый операционный доход от всей недвижимости;

- коэффициент капитализации  для земли и для зданий.

 

 Задача  № 30

  Условие:  Определить стоимость земельного участка предоставляемое под строительство АЗС на 8 колонок .Капитальные вложения на одну колонку составляют 2940 тыс.руб.. возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу. Планируемый доход на инвестиции составляет 21%.Срок экономической жизни  сооружения  9 лет. Чистый доход 3,0 руб.При анализе эксплуатаций действующей АЗС аналогичный местом положения и получены следующие данные:

1)В течение часа  с одной колонки в среднем  в сутки продают 28 л бензина.

2)Средний доход от  продажи 1 л бензина составляет 0,09 т.р.

3)С учетом переносок  времени на текущий ремонт  и др. потерь АЗС работают 300 дней в году.

                                                

1)Стоимость строительства  АЗС 2940000 *8=23520 тыс.руб.

2)Коэффициент капитализации  для сооружения 

                   R=i+100/n  =21+100/9=32,11%

3)Чистый операционный  доход приносимый сооружениями

              NOI соор =Vв·Rв

. NOIв=23520000*0,321=7549920

4)Чистый операционный  доход 

  NOIб=8*300*24*68*3=11750,4 тыс.руб.

5). NOI_L=11750400-7549920=4200480

6.) V_L=4200480/0.21=20002285.7=20002.2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В результате проделанной  работы, я закрепила теоретические  знания и приобрела практические навыки в оценке недвижимости и определении  ее стоимости при помощи решения  задач по каждому  разделу.

В итоге курсовой работы были определены следующие функции денег:

1. накопительная сумма денег;
2. текущая стоимость аннуитета;
3. взнос на амортизацию;
4. текущая стоимость единицы;
5. накопление денежной единицы за период;
6. формирования фонда возмещения;

Была определена стоимость  недвижимости следующим методами:

1. доходный или метод капитализации доходной ренты;
2. дисконтирование денежных потоков за период
3. рыночный метод оценки недвижимости;
4. способы определения поправок
5. затратный метод.

 

 

 

Список нормативно-технических  документов и литературы

 

1. Гражданский кодекс РФ от 26.06.2007 N 118-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 29.12.2006 N 258-ФЗ)
2. Артеменко Т.В., Севастьянов А.В.       Экономика недвижимости. 
   Учебное пособие - М.: ГУЗ, 2000 -127с.
3. Белокрыс A.M. и др.   Оценка рыночной недвижимости. Учебное и 
   практическое пособие - М.: Дело, 1998 -384с.
4. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие . – СПб: Питер, 2001.- 208 с.
5. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России – М.: “Экзамен”, 2000.-512 с.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие.- М.: Дело, 1998.-384 с.
7. Фридман Д.Ж., Ордуэйник. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости.- Пер. с англ.-М.:” Дело Лтд ” , 1997.-480 с.
8.   www.nalog59.ru