Экономическая оценка объектов недвижимости

 

                                        (24)

 

3. Метод Хоскольда.

Коэффициент капитализации (R) находится по формуле:

                                    (25)

 

R_{безриск} - безрисковая процентная ставка.

Ставка капитализации  отражает степень риска вложенных  средств в объект недвижимости и  зависит от степени риска.

Наиболее рискованным  вложением следует считать по методу Ринга.

Стоимость объекта недвижимости (V):

 

                                                        (26)

 

I - доход от объекта.

 

Задача № 7

Условие: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход составляет 11% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на такие инвестиции оценивается в 4%. Ожидаемый доход арендной платы 490 000 руб в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации следующими методами:

1. Ринга

2. Инвуда

3. Хоскольда

Решение:

• Метод Ринга:

R  = on + of = 11 + 25 = 36%

     

• Метод Инвуда:

R = on + on / ((1+ on)ⁿ - 1) = 0,11+0,11/((1+0,11)⁴-1)=0,32 или 32

Метод Хоскольда:

     

     R = 0,11+0,11/((1+0,11)⁴-1=0,34 или 34 %

            

V₁ = 490 000 / 0,36=1361,11 тыс. руб

V₂ = 490 000 / 0,32 = 1531,25 тыс. руб

V₃ = 490 000 / 0,34= 1441,18 тыс руб

.

Вывод: самым безрисковым считается методы Инвуда и Хоскольда, а при подстановке процентов 0,36 и 0,32 стоимость получится соответственно будет 1361,11 тыс. руб. и 1531,25 тыс. руб. Тогда можно сделать вывод, что все - таки выгоднее  будет метод Ринга (самый безрисковый) и наиболее благоприятный для получения наивысшей стоимости. Метод Ринга показывает, что деньги вернутся быстрее, следовательно, оборачиваемость капитала выше.

 

Задача№8

Условие: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 50 %.стоимость собственных вложений  капитализации для заемных средств равна 5600 тыс.руб., которые приносят 185 тыс.руб.годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена  величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение

1 определить ставку дохода на собственный капитал

V = NOI/R     R= NOI/ V==185000/56000=0,33=33%

3. расчитывается общая ставка капитализации
4. Ro=M*Rk+(1-M)*R=

 

 

3.1.2 Дисконтирование  денежных потоков за период

 

При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:

 

PV = S NOI_j / (1+i) ^j + FV/(1+i) ⁿ                              (33)

где NOI_j – чистый операционный доход;

j – порядковый номер периода, в котором будет получен доход;

i – ставка дисконтирования;

n – период владения объектом;

FV – будущая стоимость объекта;

PV – текущая стоимость объекта.

Стоимость недвижимости представляет собой сумму текущих  стоимостей доходов за каждый период плюс выручка от продажи объекта  недвижимости в конце периода  владения.

Данный метод позволяет  учесть изменения доходов по периодам в течении времени владения объектом.

Предполагает  наличие  следующей информации:

1. величина и динамика будущих доходов;

2. время или продолжительность получения доходов;

3. значение ставки дохода на капитальные вложения;

4. значение величины стоимости недвижимости  в конце периода владения;

5. уровень риска, с которым связаны вложения инвестиций.

Последовательность определения  метода:

1. продолжительность  периода получения дохода –  прогнозирование потоков денежных средств по каждому году периода владения.

Поток денежных средств  – ежегодный итог деятельности объекта  недвижимости, связанный с его  основной функциональной деятельностью.

2. определение ставки  дисконтирования, т.е. средней  нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на свои капиталовложения в схожие объекты недвижимости.

3. дисконтирование денежных  потоков, т.е. расчет текущей  стоимости доходов и суммирование  их текущих стоимостей. В зависимости  от вида объекта дисконтируются чистый операционный доход, доход арендодателя, доход банка по выгодному кредиту.

4. определение выручки  от продажи объекта недвижимости  в конце периода владения, определение  ее текущей стоимости через  другую ставку дисконтирования,  которая будет отражать норму прибыли на доход от продажи недвижимости.

5. определение текущей  стоимости объекта.

На будущую стоимость  конкретного объекта могут повлиять несколько условий на рынке: появление  излишнего числа конкурирующих  объектов, установление ограничений  на режим использования земельных участков, введение ограничений, связанных с охраной окружающей среды, спад доходов населения.

При оценке способности  недвижимости приносить доход необходимо определить основные характеристики потока доходов: структуру, периодичность его поступления, сезонные колебания, надежность.

Под стабильным доходом  понимается ожидаемый от использования  объекта доход в течение типичного  периода прогноза, приведенный к  текущей стоимости. Принимаются  во внимание маркетинговые условия  – изучаются коэффициенты емкости рынка и проникновения на рынок.

Коэффициент емкости  рынка – это отношение количества единиц, сданных в аренду за период, к общему количеству единиц для сдачи  в аренду.

Чем выше коэффициент  емкости, тем больше вероятность, что  заключение договора аренды будет на более короткий срок.

Коэффициент проникновения  на рынок -  отношение единиц объектов, сданных в аренду за период, к  общему количеству конкурирующих единиц, сданных в аренду на рынке за период.

Ставку дисконтирования  можно определить по трем методам:

1. метод суммирования  – основан на сопоставлении  доходов и рисков от альтернативных  инвестиций. Суть метода заключается  в прибавлении процентных ставок, отражающих дополнительные риски,  относящиеся к определенному  вложению, к ставке дохода на инвестиции. В качестве безрисковой ставки дохода признается норма прибыли, которая будет получена по вкладам по государственным краткосрочным облигациям, а также банковскому валютному депозиту. К безрисковой ставке добавляются премии за риск, представленные надбавкой за несистематизированный риск, ликвидностью, инвестиционным менеджментом.

2. метод рыночного  анализа – учитывает напрямую  мнение и предпочтение инвесторов  посредством опроса и анализа  реальных сделок. Изучается информация  по продажам и арендным соглашениям по аналогичным объектам. Ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Она же является ставкой, при которой текущая стоимость всех денежных средств за время развития инвестиционного проекта равна текущей стоимости инвестиций.

3. метод инвестиционной  группы:

Y_o = M*Y_M + (1-M)*Y_e (34)

где М – доля заемного капитала;

      Y_M – ставка на заемный капитал;

      Y_e – ставка на собственный капитал.

Расчет потока доходов  представлен расчетами:

1. потенциальный валовой  доход (POI) – весь доход, который способен принести объект при условии полной загруженности;

2.  действительный  валовой доход (DOI) – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня потерь (П) и дополнительных доходов (Д):

DOI = POI – П + Д (35)

3. чистый операционный  доход (NOI) – действительный валовой доход, остающийся после вычитаний из него всех операционных расходов (ОС), выплат по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений (DS):

NOI = POI  - П + Д - ОС - DS (36)

В случае, когда нет таких сведений по оцениваемому объекту, то доход может  определяться на основе средних значений доходов, получаемых собственниками аналогичных объектов.

Расчет потока расходов:

Операционные расходы – периодические  затраты, необходимые для поддержания  функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение дохода. Существует три группы расходов:

1. постоянные – расходы, не  зависящие по величине от степени  эксплуатации объекта;

2. переменные – изменяются в  зависимости от загрузки объекта;

3. резервные – расходы, связанные  с заменой на протяжении срока  экономической жизни объекта  отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу.

При оценке  недвижимости выделяются:

1. метод остатка для земли  – должны быть известны стоимость  зданий и сооружений, а доход,  относящийся к земле, определяется  как остаток после вычитания  из общего дохода, приносимого объектом, составляющих для удовлетворения остальных факторов производства:

V_L = (NOI_o – V_B*R_B) / R_L      (37)

где NOI_o – общий доход от объекта;

      V_B*R_B – доход от зданий и сооружений;

      R_L - ставка капитализации для земли;

      R_B – ставка капитализации для зданий и сооружений.

2. метод остатка для  улучшений – используется для  оценки стоимости улучшений при  условии, что стоимость земли  может быть определена с высокой степенью точности:

V_В = (NOI_o – V_L*R_L) / R_В    (38)  

где V_L*R_L – доход от земли.

 

 

Задача № 9

Условие: Свободный земельный участок под магазином оценен в 540000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 25%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 852000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

Определяется доход, относимый  к земле

NOIL=VL*RL=540000*0,25=135000 руб.

Находится доход,относимый к зданию

NOIb=NOIo-NOIL=852000-135000=717000 руб.

Рассчитывается ставка капитализации для здания магазина

R=25%+100%/50=27% или 0,27

V=717000/0,27=2655555 руб.

 

Задача № 10

Условие: В соответствие с инвестированным проектом вкладывая 1,9 млн. руб. сейчас в покупку оборудования владелец кафе в течение последние 5 лет получит годовой доход, приведенный в таблице.

Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составляет 6%?

Решение:

Таблица 3 - Годовой доход  объекта недвижимости, тыс. руб.

Года	1	2	3	4	5
Доход	280	365	600	820	1010

 

PV = 280/(1+0,18)+365/(1+0,18)²+600/(1+0,18)³+820/(1+0,18)⁴+

+1010/(1+0,18)⁵=1728,8 тыс руб

 

Проект покупки оборудования на рассматриваемых условиях окупаемости  рентабельный, т.к. PV - затраты составляет:

1900 – 1728,8= 171,2 тыс. руб.

 

Задача № 11

Условие: На земельном участке в качестве одного из вариантов наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 500 000 у.е. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход, в виде чистой аренды, начиная с конца второго года, в соответствии с данными приведенными в таблице и будет продан через 6 лет после начальной инвестиции за 880 000 у.е. Ставка дисконтирования определена в 12%. Ставка дисконтирования для определения текущей стоимости объекта - 11%.

Решение:

Таблица 2 - Итоговый поток  денежных средств

Статьи	0	1	2	3	4	5	6
1.Первоначальные                   инвестиции	(12000)
2.Доп-ные затраты		5000	3000
3.Чистый опер-ный доход			4400	4900	5400	5900	6400
4.Чистая реверсия от  продажи							40600
5.Поток денежных средств	-12000	-5000	1400	4900	5400	5900	47000