Экономическая оценка объектов недвижимости

 

PV = -12 000 - 5 000+ 4400/(1+0,27)² + 4900/(1+0,27)³ + 5400 /(1+0,272)⁴ + +5900/(1+0,27) ⁵ +40600/(1+0,27) ⁶ = 2290,1 тыс руб

 

 

 

3.2 Рыночный  метод

 

Метод базируется на 3 принципах:

1. Спроса и предложения
2. Вклада
3. Замещения

С_р=Ц_i+ К_i                                                              (28)

где С_р - рыночная стоимость объекта недвижимости;

Цi - цена продажи "итого" сравнимого объекта недвижимости;

Кi - величина корректировки цены продажи "итого" сравнимого объекта

недвижимости.

 

В данном методе рыночная стоимость моделируется посредством  анализа рыночных цен аналогичных  объектов недвижимости.

Этапы применения рыночного метода:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
2. Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости.
3. Определение единиц сравнения и показателей.
4. Разработка модели, связывающей единицы сравнения с показателями сравнения или элементами.
5. Расчет корректировок показателей по данным рынка.
6. Применение модели к объектам сравнения по скорректированным ценам.

После выбора единиц сравнения (для незастроенных и застроенных  территорий) определяются основные элементы сравнения, с помощью которых можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продажи сравниваемых объектов недвижимости.  Исходя, из этого формируется основное правило корректировок:

• корректируется цена продажи сравнимого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта
• лучшему объекту по сравнению с оцениваемым присваивается величине корректировки  знак " - ".

Элементы сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость
2. Условия финансовых расчетов при приобретении  недвижимости
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Отклонение от целевого использования
9. Наличие движимого имущества (оборудования).

Существуют методы выполнения корректировок:

• анализ парного набора данных
• анализ вторичного рынка
• качественный анализ.

 

3.2.1. Способы  определения поправок

 

1. Парных продаж.

Цены продажи сравниваются по 2 объектам недвижимости, для определения  величины поправки для какого-то 1 элемента сравнения, при этом два выбранных объекта идентичны по всем элемента сравнения кроме одного, по которому проводится корректировка.

 

2. Метод анализа вторичного рынка.

Применяется, когда нет  возможности подобрать объекты  по парам, в этом случае цена базируется на рыночных данных, которые не относятся непосредственно к объекту.

 

 

3. Метод качественного анализа.

Применяется, когда не надежны рыночные данные, а  также для проведения экспресс расчета. Он по отношению к двум методам примерный (приближенный).

 

Задача № 12

Условия: Требуется оценить дачу общей площадью 45 м². Дача имеет 3 комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, 6 соток. Имеется информация о сделках купли-продажи 5 аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Их характеристики приведены в таблице 4.

 

 

 

Таблица 4 - Характеристики

Характеристики объектов	Оцен-ый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи, у.е.		47 800	64 100	59 500	53 700	49 900
Площадь дома, м2	42	50	59	56	56	57
Динамика сделок на рынке		полгода назад	полгода назад	месяц назад	2 нед. назад	год назад
Условия финансового  расчета	рыноч.	рыноч.	нерыноч. (кредит 6300руб)	рыноч.	рыноч.,	нерын.,
Площадь сад. уч-ка, соток	10	10	10	10	11	10
Число комнат	4	3	4	4	4	4
Местоположение (относительно города)		аналог	аналог	аналог	аналог	аналог
Транспор. доступность		аналог	аналог	хуже	аналог	аналог
Наличие водопровода	нет	нет	нет	нет	нет	нет

 

 

Таблица 5 – Корректировка  цен продаж одного м² общей площади жилого дома по сравненным объектам недвижимости, тыс. руб.

Характеристики объектов	Оцен-ый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи 1 м2, тыс. руб.	-	956	1086	1062	959	875
Корр-ка за усл-я фин-го расчета, тыс. руб.	-	0	-107	0	0	0
Скоррект. цена 1 м2, тыс. руб.	-	956	979	1061 время	959	875 время
Корр-ка динамики сделок на рынке, тыс.руб.	-	10,7% (+103)	10,7 (+105)	1,8 (+19)	0	21,4 (+187)
Скоррект. цена 1 м2, тыс. руб.	-	1059	1084	1081	959	1062
Корр-ка за местоположение, тыс.руб.	-	0	0	0	0	0
Скоррект. цена 1 м2, тыс. руб.	-	1059 комн	1084 транс.	1081 транс.	959 размер	1062 комн.
Корр-ка за трасп-ую доступность, тыс. руб.	-	0	0	-3	0	0
Скоррект. цена 1 м2, тыс. руб.	-	1059	1084	1072	959	1062
Корр-ка за размер участка, наличие комнат, тыс. руб.	-	+3	0	0	-100	0
Скоррект. цена 1 м2, тыс. руб.	-	1062	1084	1072	859	1062
Кор-ка за водопровод, тыс. ру	-	0	0	0	0	0
Скоррект. цена 1 м2, тыс. руб.	-	1062	1084	1072	859	1062
Рыночная стоимость 1 м2 оцениваемого объекта, тыс.ру		1062

 

В качестве базисной величины рыночной стоимости объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи  объекта №1,5, по которому количество корректировок минимально. Таким  образом, стоимость оцениваемого объекта равна: 1062 * 42 = 44604 тыс. руб

 

3.2.2. Валовой  рентный мультипликатор

 

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному или действительному валовому доходу (годовой, месячный)

                                      (29)

 

Основан на прямой зависимости  между ценой продажи и дохода, является укрупненным показателем  при арендных (рентных) доходах. Он не корректируется за различие  между  сопоставимым и оцениваемым объектом.

Последовательность определения  стоимости с помощью ВРМ

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта

2. На 2ом этапе определяется отношение цены объекта сравнения, к валовому доходу исходя из недавних рыночных сделок, т.е. определяется ВРМ

3. Умножается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Этот метод применяется  только для объектов приносящих доход.

Ограничения при применение ВРМ:

1. метод не чувствителен к разнице в рисках и нормам  возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектом;

2. рынок должен быть с регулируемыми продажами и покупками объектов, на основе приносимых доходов;

3. не учитывается различие в чистых операционных доходах объекта.

 

Задача № 13

Условие: Определить рыночную стоимость жилого комплекса, если известны цены продаж и валовой рентный доход по трем аналогичным объектам недвижимости. Данные по объектам даны в таблице 6. Годовой доход оцениваемой квартиры составляет 6,3 тыс.руб.

Решение:

Таблица 6 - Расчет ВРМ

Сопоставимые объекты	Цена продаж, тыс.руб	Арендная плата в  год, тыс.руб.	ВРМ
Квартира I	2 650	6,4	414,1
Квартира II	2 450	6,3	388,9
Квартира III	2 800	7,0	400,0

                                                                              Среднее    401,0

Стоимость объекта недвижимости:

6,3*401=2526,3=2530 тыс.руб

 

3.3   Затратный  метод

 

Затратный метод основывается на принципе замещения. Стоимость существующего  объекта собственности равна  сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть - износ зданий. Стоимость объекта недвижимости:

V = LV + (IV - D)· I                                            (30)

 

V - стоимость объекта;

LV - стоимость земельного участка;

IV - стоимость зданий, сооружений;

D - накопительный суммарный износ.

 

 

Общие ситуации применения метода:

• оценка недвижимости специального назначения
• технико-экономический анализ для нового строительства
• определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования
• определение стоимости недвижимости на пассивных рынках
• при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

 

Обязательные ситуации применения метода:

• цели поимущественного налогообложения
• наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли
• цели подоходного налогообложения
• при страховании недвижимости.

Последовательность:

1. Оценка рыночной стоимости земли
2. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий  (восстановительной стоимости)
3. Определение предпринимательской прибыли
4. Определение восстановительной и замещаемой стоимости  с учетом предпринимательской прибыли
5. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений
6. Оценка стоимости зданий с учетом износа

 

Суммирование стоимости  земельного участка и стоимости  зданий с учетом износа.

 

Задача  № 14

Условие: Текущая восстановительная стоимость здания построенного 20 лет назад, 21, 350 млн.руб. По паспорту типового проекта здания срок экономической жизни 100 лет. Эффективный возраст здания равен 40 лет. Рыночная стоимость земельного участка оценена в 123 000. Определить стоимость имущественного комплекса в целом.