Экономическая оценка объектов недвижимости

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное  образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Пермская государственная  сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова

Факультет землеустройства и кадастра

 

                                                                              Кафедра земельного кадастра

 

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

Пояснительная записка  к курсовому проекту

По специальности 120303

"городской кадастр"

 

 

 

 

Выполнил студент: гр.ГК 42 а

А.А. Змеева ______________

^{(подпись)}

“____”________________2006

 

Проверил  преподаватель:

Н.Н. Поносова _____________

^{(подпись)}

“____”________________2006

 

 

 

 

 

Пермь 2006

Содержание

 

Введение ……………………………………………………………………..
1 Функции сложного  процента ……………………………………………..
1.1 Накопительная сумма  единицы …………………………………
1.2 Текущая стоимость  единицы ……………………………………
1.3 Накопление денежной  единицы за период …………………….
1.4 Формирование фонда  возмещения ……………………………...
1.5 Взнос на амортизацию …………………………………………...
1.6 Текущая стоимость  аннуитета …………………………………..
2 Методы оценки недвижимости  …………………………………………..
2.1 Доходный метод ………………………………………………...
2.1.1 Прямая капитализация  дохода ……………………………….
2.1.2 Дисконтирование денежных потоков ………………..............
2.2 Рыночный метод ………………………………………………...
2.2.1 Способы определения  поправок ……………………………..
2.2.2 Валовой рентный  мультипликатор …………………………..
2.3 Затратный метод…………………………………………………
3 Определение наилучшего  и наиболее эффективного варианта использования недвижимости ……………………………………………
4 Методы определения  стоимости земельных участков  ………………….
Заключение ………………………………………………………………….
Список литературы ………………………………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее время крайне резко возросла необходимость оценки недвижимости, к которой относятся не только здания, строения и сооружения, но и земельные участки. Статья 130 Гражданского Кодекса повествует о недвижимости. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, а также подлежащие государственной регистрации суда внутреннего плавания, суда  внутреннего плавания, морские суда и т.д. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, под которым понимается наиболее полное господство над вещью.

Закон "Об оценочной  деятельности" был принят в октябре 1996 года,  предпосылкой для принятия которого послужила статья 71 Конституции  Российской Федерации. В законе определены хозяйственные отношения, связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены все объекты и субъекты недвижимости, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. 

Понятие оценка тесно  связано с понятиями "цена" и "стоимость".

Стоимость в пользовании - это стоимость с точки зрения конкретного человека, который использует или собирается использовать объект недвижимости определенным образом для собственных целей.

Стоимость в обмене - это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене этой вещи на другую (другие) или деньги.

Цена - это определенная денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке.

Рыночная стоимость - это самая твердая стоимость, цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную информацию о степени имущества и не обязан его приобретать, был бы согласен его купить.

 

Существуют подходы к оценке недвижимости:

1. Метод сопоставимых продаж;
2. Метод капитализации земельной ренты (доходный метод);
3. Затратный метод.

Принципы оценки недвижимости:

1. Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования
2. Принцип спроса и предложения
3. Принцип изменения
4. Принцип соответствия
5. Принцип замещения
6. Принцип прогрессии – регрессии
7. Принцип конкуренции
8. Принцип вклада
9. Принцип ожидания

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Функция сложного  процента

 

По теории стоимости  денег во времени одна денежная единица  сегодня стоит дороже, чем полученная в будущем.

Весь период до появления  будущих доходов  денежная единица приносит  прибыль или новую стоимость. Сумма денег приписываемая к определенному моменту времени называется денежными потоками. Основной операцией позволяющей сопоставить разновременные деньги являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление – это  процесс определения будущей  стоимости.

Дисконтирование – это  процесс приведения денежных поступлений  от инвестиций к их текущей стоимости.

На этих двух операциях  строится весь финансовый анализ, так как денежная единица рассматривается как капитал.

Задачи накопления наиболее наглядно показано примерами из области  кредитных отношений при этом используется формула начисления сложного процента.

Одним из  основных критериев является процентная ставка (i) – это отношение чистого дохода к вложенному капиталу.  В случаи выполнения операции накопления – эта ставка называется ставка дохода или ставка на капитал. При дисконтировании называется ставка дисконта.

Суммы денег получаемые  (отдаваемые) регулярно (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) называются аннуитетом - они бывают простые и авансовые. В зависимости от того в конце или в начале периода они выплачиваются.

Риск – это неопределенность связанная с инвестициями, т.е. вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций окажутся больше или меньше предполагаемых величин.

Финансовые расчеты могут основываться на простом и сложном проценте.

Простой процент - приращение дохода на вложенную сумму денег по единой процентной ставке в течение всего срока.

Сложный процент - приращение дохода на вложенную сумму денег по сумме остатка предыдущего периода времени в течение срока инвестиций или кредита.

Расчет простого процента:

                                                         FV = PV·(1+i·n)                                            (1)

            Расчет сложного процента:

                                                         FV = PV·(1+i)ⁿ                                              (2)

 

PV- текущая стоимость, руб.;

i - ставка процента (далее - i; в долях 5 % = 0,05),  %;

n - период (срок) вклада,   лет (мес.).

Таблица 1 - Получение  простого и сложного процента

Год	Операции	Процент
		простой	сложный
0	Депозит	100,00	100,00
1	Получен процент	2,50	2,50
	Остаток на конец года	102,50	102,50
2	Получен процент	2,50	2,56
	Остаток на конец года	105,00	105,06
3	Получен процент	2,50	2,63
	Остаток на конец года	107,50	107,69
4	Получен процент	2,50	2,69
	Остаток на конец года	110,00	110,38
5	Получен процент	2,50	2,76
	Остаток на конец года	112,50	113,14

 

Разница в расчетах по простому и сложному проценту заключается  в том, что при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально – вложенный капитал, при сложном проценте каждое последующие  начисление ставки осуществляется в предшествующий период суммы, т. е. идет начисления процента на процент.

 

Правило 72-х

Применяется для примерного расчета количества лет, необходимых  для увеличения денежной суммы в 2 раза:

                                                 n =     или     i =                                             (3)

 

1.  Накопительная сумма денежной единицы

 

Накопительная сумма  единицы - первая функция денег. Данная функция показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить 1 платеж. 

а) При начисление процента 1 раз в год

FV=PV·(1+i)ⁿ                                                       (4)

б) При начисление процента боде чем 1 раз в год

FV = PV/  1/(1+i/k) ^n*k                                                             (5)

PV -  настоящий платеж, руб;

FV -  будущий платеж, руб;

i – ставка дисконта, %

n – период ( срок ) вклада, лет ( месяц )

            (1+i)ⁿ – фактор накопительной суммы единицы

 

Задача № 1

Условие: Определить какая сумма будет накоплена на счете к концу 28,5 года, если сегодня положить на  счет, приносящий 16 % годовых, 3950руб

Еженедельное начисление

           Решение:

1. Начисление процента идет раз в год (в конце года) 

                            

FV = 3950*(1+0,16) ^28,5 = 271424,9 руб

 

2. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца

 

                            FV = 3950*(1+0,16/52) ^28,5*52 = 439865,4 руб

 

2. Текущая стоимость единицы

 

Текущая стоимость единицы - вторая функция денег. Смысл заключается в том, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены в конце определенного периода. Определяется по формулам:

PV=

                                          (6)

PV=

                                (7)

 

PV -  настоящий платеж, руб;

FV -  будущий платеж, руб;

i   -     ставка дисконта, %

k  -     количество начислений в год (период);

n -      период ( срок ) вклада, лет ( месяц )

1/(1+i)ⁿ - фактор текущей стоимости единицы;

Задача № 2

Условие: Определить текущую стоимость 3600 руб., которые были бы получены в конце 12 года при 19% ставке.

При условиях:

б) начисление ежемесячно;  

Решение:

б)    PV=3600* 1/(1+0,19/ 12) ^1*12= 3000,0  руб.

 

3.  Накопление денежной единицы за период

 

Накоплением денежной единицы  за период или текущей стоимостью единицы реверсии -  третья функция денег.  Экономический смысл - какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость 1 денежной единицы,  получаемой в конце определенного периода.