Экономическая оценка объектов недвижимости

Решение:

Д= (ЭВ/ЭЖ)*IV=(40/80)*21350=10675 тыс.руб

         V= LV + (IV-D) =1230 + (21350-10675) = 11905 тыс.py6.

 

Задача № 15

Условие: Определить рыночную стоимость имущественного комплекса, если площадь участка равна 2720 м², кадастровая стоимость земли равна 197 руб./м². Полезная площадь здания 2 000 м², а стоимость строительства по смете 32,951 млн.руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. Ежегодная потеря арендной платы помещения составляет 78 руб./м². ВРМ для аналогичных объектов равен 4,9. В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

- Замена кровли- 150 000 руб.

- Отделка интерьеров- 430 000 руб.

- Модернизация отопительных  систем - 195 000 руб. 

Решение:

V=LV+(IV-D)

1) LV=4 000·197=788,000 тыс.руб.

2) IV= 12 000 + (12 000·0,20) = 14 000 тыс.руб.

3) D =D_физ.+ D_функц.+ D_вн = 580 + 195 + 1040 = 1815 тыс.руб.

D_физ =   150 000+430000 = 580000

D_функц = 195000

D_вн = ВРМ * S_зд * П_ар.пл. = 2 720·78·4,9 = 1040

4)V = 788,000 + (14 400 – 1815) = 13 373 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

4. Определение  наилучшего и наиболее эффективного  варианта использования недвижимости

 

Это один из главных принципов  оценки недвижимости, которую формирует  основу  для применения метода оценки недвижимости

Методы:

1. Рыночный

2. Доходный.

3. Затратный

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  проводится это сопоставления альтернативных вариантов освоения участков земли  или участка существующих улучшениями.

Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли самая остаточная стоимость на дату оценки соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. При этом подразумевается:

1. Юридическая допустимость или законность

        2.Физическая возможность

            3.   Финансовая оправданность

4.  Наибольшая  рентабельность

Факторы определяющие варианты наилучшего и более эффективного использования:

1.Местоположение

2.Рыночный спрос

3.Правовая обоснованность

4.ресурсное качество  участка

5.Финансовая обоснованность проекта

 

Задача № 16

Условия: Выявлены 3 возможных стратегии застройки участка:

1. Жилое здание
2. Офис
3. Торговый центр.

Стоимость застройки  соответственно составляет жилого здания  53,2 млн.руб, офисного здания 60,0 млн.руб, торгового центра 75,7 млн. руб..,

Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 110, 60, 40 лет. Составление стратегий застройки и сопоставление вариантов производится на основе метода остатка для земли. Коэффициент капитализации 12%.Необходимо определить наиболее эффективный вариант застройки.

Для определения ставки капитализации для обьектов недвижимости будет использован метод прямолинейног  возврата капитала (метод Ринга)

1)R=on+of

    R=on+ 100/п-колличество лет

R жилого здания =11%+100%/110=11,91=0,119

R офисного здания=11%+100%/60=12,67=0,127

R торгового центра=11%+100%/40=13,50=0,135

2)Стоимость К=NOI/V                 NOI=V·R

 NOI жил.зд. =53 200·0,119 =6330 тыс.руб.    

 NOI оф.зд.= 60 000·0,127=7620 тыс.руб.

 NOI т.ц. =75 700·0,135=10 220 тыс.руб.

3) V жил.зд.=  (12 630 – 6330) /0,125= 50 400 тыс.руб.

    V оф.зд.=  (18 140 – 7620) /0,125= 84 160 тыс.руб

    V т.ц.=  (28 220 – 10 220) /0,125= 144 000 тыс.руб.

 

Таблица - Анализ наиболее эффективного использования земельного участка 

Показатели		Жилое здание	Офис	Торговый центр
1	Годовой валовой доход	10 000	15 000	25 000
2	Поправка за недоиспользование  и потери платежей	- 500	- 2000	- 25 000
3	Прочий доход	+ 300	+ 500	+ 1000
4	Действительный валовой  доход	9 800	13 500	23 500
5	Эксплутационные расходы	- 3000	- 5000	- 12 000
6	Резерв  на замещение	- 300	- 500	- 1 000
7	Чистый операционный доход NOIo	6 500	8000	10 500
8	Чистый операционный доход NOI	6 330	7 620	10 220
9	Чистый операционный доход  NOI з.	170	380	280
10	Стоимость земли	50 400	84 160	144 000

 

 

Задача № 17 

Условия: Хозяева многоквартирных домов сдают в аренду меблированные и не меблированные квартиры в одном и том же районе. Мебель арендуется хозяевами в мебельном магазине за 10 100 руб. в год.

Эксплуатационные расходы  достигают 40 % валового дохода, убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей оцениваются в размере 5 % для не меблированных квартир и 10 %  для меблированных.

Квартиры без мебели арендуются за 9100 руб. в месяц, а с  мебелью за 11900 руб. расчеты приводятся в таблице.

 

 

 

 

Решение:

Показатели, тыс.руб.	Квартиры без мебели	Квартиры с мебелью
Валовой доход в год	109 200	142 800
Убытки от простоя  и неуплаты	5 460	14 280
Действительный доход	103 740	128 520
Аренда мебели	0	- 10 100
Эксплуатационные расходы	- 43 680	- 57 120
Чистый операционный доход	60 060	61 300

 

   Ответ: Наиболее  выгодным является сдавать   квартиру в аренду с мебелью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 Ипотечно-инвестиционный  анализ

 

Процесс кредитования под  залог имущества называется ипотекой.

Если обеспечение долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога недвижимости, то такой кредит называется ипотечным. Закладываемое имущество не передается в руки кредитора (залогодержателя), а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Ипотека устанавливается  на имущество, которое принадлежит  залогодателю на правах собственности  или хозяйственного ведения. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточного для идентификации описания. Договор должен быть нотариально заверен.

Предметом ипотеки могут  быть:

1. предприятие как  единый имущественный комплекс;

2. здания и сооружения  с одновременной ипотекой по  тому же договору земельных  участков, на которых они находятся;

3. жилые дома, квартиры, дачи;

4. воздушные и морские  суда;

5. участки недр, обособленные  водные объекты, леса, многолетние  насаждения;

6. земельные участки,  находящиеся в собственности  граждан, в собственности юридических  лиц.

Предметом ипотеки не могут быть:

1. часть имущества, разделение которого в натуре невозможно без изменения его назначения;
2. имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

3. имущество, в отношении  которого предусматривается обязательная  приватизация либо приватизация  которого запрещена;

4. государственные и  муниципальные земли;

5. участки особо охраняемых  территорий;

6. часть земельного  участка, площадь которого меньше  минимального размера для различного  целевого назначения и разрешенного  использования;

7. доля в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности.

 

5.1 Оценка эффективности  привлечения заемных средств

 

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с  выплатой процента по кредиту и обеспечением выплаты итогового обязательства залога недвижимости.

Решение о привлечении  ипотечного кредита для покупки  недвижимости принимается на основе оценки эффективности использования  заемных средств в инвестиционном процессе:

V = ИК + СК (33)

 

где ИК – ипотечный кредит;

      СК –  собственный капитал.

Денежные поступления  на собственный капитал рассчитываются следующим образом:

ДП_Е = ЧОД - DS    (34)

где ЧОД – чистый операционный доход;

       DS – годовые платежи по обслуживанию долга.

Ипотечная постоянная характеристика показывает отношение величины обязательных выплат к величине заемных средств:

ИП = DS / ИК (35)

Ипотечная постоянная может  быть рассчитана исходя из величины годового платежа и первоначальной суммы  кредита.

Возможность использования  заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовым левереджем, который позволяет определить эффективность собственных средств:

R_V = ЧОД / V (36)

где R_V – общая ставка капитализации недвижимости;

       V – стоимость недвижимости.

Ставка дохода на собственный капитал:

R_E = ДП_Е / СК (37)

Если R_V = R_E – нейтральный финансовый левередж;

         R_V > R_E – отрицательный финансовый левередж; 

         R_V < R_E – положительный финансовый левередж.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит также и от доли стоимости недвижимости, финансируемой за счет ипотечного кредита.

Коэффициент ипотечной  задолженности рассчитывается следующим  образом:

К_ИЗ = ИК / V (38)

Важным этапом анализа  кредитоспособности заемщика является оценка прогнозируемой величины чистого операционного дохода, необходимой ставки дохода на собственный капитал. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, которая затем сопоставляется с имеющейся величиной.

 

Задача№18

Условие: Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, определенная оценщиком, составляет 9500 тыс.руб. Инвестор предполагает, что вложит в объект недвижимости 16100 тыс.руб. собственных средств и 36000 тыс.руб. заемных средств. Ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% годовых с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15 % доходов на вложенный капитал. Определить обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью требуемую ставку доходности на собственный капитал.

Решение:

1. I = 16 100*0,15=2 415 тыс.руб.

2.DS = 36 000* 0,1653=5950,8 тыс.руб

3. NOI =2 415+5950,8=8365,8

Ответ: Доход, приносимый недвижимостью в размере 8365,8 и  не обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.

При получении ипотечного кредита коэффициент покрытия долга является одной из характеристик, предъявляемых к заемщику.

Коэффициент покрытия долга  показывает, во сколько раз чистый операционный доход превышает обязательные платежи банку:

DCR = ЧОД / DS (39)

 

Задача №19

Ипотечный банк выдает кредит при условии, что коэффициент  покрытия долга больше или равен 2,5. Оценить возможность получения  кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 690 000 тыс.руб. чистого  операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 1790 тыс.руб.. на 24 года под 15% годовых с ежемесячным погашением.

Решение:

1) определяется ипотечная  постоянная:

ИП = (i/к)/(1-1/(1+ i/к)^nк)*15=0,1543

2) определяются обязательные  платежи банку:

DS = 1790000*0,1543 = 276197 тыс.руб.

3. определяется коэффициент покрытия долга:

DCR = NOI(ЧОД)/ DS = 690 000 /276 197= 2,5