Экономическая оценка объектов недвижимости

Определяется по формулам:

 

                                           (8)

                                       (9)

Авансовые платежи:

                                             (10)

                                        (11)

 

FV -  будущий платеж, руб;

PMT -  регулярный периодический платеж, руб;

i – ставка дисконта,

k  -   количество начислений в год (период);

 n – период ( срок ) вклада, лет ( месяц );

 – фактор накопления денежной единицы за период

 

Задача № 3

Условие: Определить сумму которая будет накоплена на счете приносящем 25% годовых к концу 40месяца, если ежемесячно откладывать на счет 5400  рублей.

а) в конце полугодия;

б) в начале полугодия.

Решение:

 

  а) FV = 5300*((1+0,24/39)^0,5*39-1)/0,24/39=112032,5 рублей

б) FV =5300[((1+0,24/39)^0,5*39+1 -1)/0,24/39)-1]=106732,5 рублей

 

1.4   Формирование  фонда возмещения

Формирование фонда возмещения – четвертая функция денег.   Данная функция используется для определения тех равномерных периодических платежей, которые необходимо осуществить в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете, приносящем доход по заданной ставке процента, сумму денег. Определяется по формулам:

                                          (11)

                                    (12)

 

FV -  будущий платеж, руб;

           PMT -  регулярный периодический платеж, руб;

i – ставка дисконта, %;

            k  -   количество начислений в год (период);

n – период (срок) вклада, лет ( месяц );

- фактор фонда возмещения.

Задача № 4

Условие:    Определить сумму платежей, чтобы к концу 9-го года

                    иметь на счете, приносящем 18% годовых,  68 000 руб.

                    платежи ежемесячные и ежегодные

Решение:

PMT=68 000*  (0,18 / (1+0,18/12)⁹-1)= 87428,6 руб.

PMT=68 000*  (0,18/12 / (1+0,18/12)^9*12 -1)= 255,0 руб.

 

 

5. Взнос на амортизацию

 

Взнос на амортизацию - пятая функция денег. Данная функция используется для определения аннуитетных (равновеликих, регулярных) платежей в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке процента по кредиту. Определяется по формулам:

                                          (13)

                                      (14)

 

PV -  настоящий платеж, руб;

PMT -  регулярный периодический платеж;

i – ставка дисконта, %;

k  -   количество начислений в год (период);

n – период ( срок ) вклада, лет ( месяц );

 - фактор взноса на амортизацию;

Задача № 5

Условие: Кредит в размере 295 000 рублей выдан на 19 лет под 15% годовых. Определить размер аннуитетных платежей. Погашение кредита осуществляется:

 ежемесячно в конце периода; 

Решение:

 

РМТ=295000*(0,15/12/(1-(1+0,15/12) ^19*12 ) = 3922,9 руб

 

Текущая стоимость  аннуитета

 

Текущая стоимость аннуитета  - шестая функция денег. Смысл: какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии равновеликих платежей в 1 денежную единицу в течение определенного периода.

Аннуитет - серия равновеликих платежей, вносимых через один и тот же промежуток времени; бывает обычным и авансовым.

Фактор текущей стоимости n - авансовых платежей = Фактор текущей стоимости обычного аннуитета для (n - 1) платежа + 1. Определяется по формулам:

1.  Обычный аннуитет:

                                     (15)

                                     (16)

 

2.  Авансовый аннуитет:

 

                               (17)

                          (18)

 

PV -  настоящий платеж, руб;

PMT -  регулярный периодический платеж, руб;

i – ставка дисконта, %;

            k  -   количество начислений в год (период);

n – период ( срок ) вклада, лет ( месяц );

- фактор текущей стоимости обычного аннуитета;

  – фактор текущей стоимости авансового аннуитета

 

 

 

Задача № 6

Условие: Договор аренды квартиры составлен на 18 месецев.  

Определить текущую  стоимость арендных платежей при 17% ставке дисконтирования. Арендная плата 2100 руб

 

При условиях: 

                            а) начисление в начале месяца;  

                            б) начисление в конце месяца.

Решение:

а) PV=2050*(1-(1/(1+0,18/12)^2*12/0,18/12)=41000 руб. 

б)  PV=2050*[(1-1/(1+0,18/12)^2*12-1 /0,18/12)+1]=41683,3 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ рынка недвижимости

 

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью информационного обеспечения оценки и любых операций с недвижимым имуществом, включая строительство объектов недвижимости, изменение их функционального использования. Знание рынка, его потребностей дает основу для эффективной инвестиционной деятельности при строительстве, обороте объектов недвижимости, эксплуатации.

Анализ рынка недвижимости –  это вид деятельности, цель которой  заключается в том, чтобы обеспечить объективной информацией лиц, принимающих  решение о совершении отдельных  операций с недвижимостью на рынке, инвестирующих недвижимость, осуществляющих оценку ее рыночной стоимости.

В данном разделе курсовой работы я проводила анализ рынка земельных  участков Пермского района. Данные для анализа рынка были взяты из местной газеты «Камские зори» и «Камские зори+». Отдельно были обработаны  объекты (стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство) за период октябрь, ноябрь, декабрь.

Пермский район считается спальным районом. На его территории много сельских населенных пунктов. Примером может послужить д. Мостовая, п. Сылва, п. Троица, которые располагаются вблизи районного центра, но с достаточной удаленностью друг от друга.

Проанализировав данные из газет , было выяснено, что за последнее время  д. Мостовая пользуется наибольшим спросом, а также садовые  участки садов «Сылва 2», «Восход» и «Урал».

Далее был проведен анализ стоимости  земельных участков в Пермском районе за период с октября по декабрь.

В октябре месяце на продажу были выставлены 4 земельных участка, которые расположены вблизи районного центра, с минимальной удаленностью друг от друга. Первый  участок с площадью 14 соток и стоимостью 560 000 руб. Второй  участок с площадью 10 соток и стоимостью 400 000 руб. Третий с площадью 6 соток и стоимостью 240 000 руб. Четвертый участок с площадью 15 соток и стоимостью 600 000 руб. Проанализировав цены и площади земельных участков, была вычислена средняя стоимость 1 сотки, которая составила 40 000 рублей.

В ноябре месяце на продажу были выставлены три земельных участка, которые расположены с достаточной удаленностью друг от друга. Первый участок с площадью 6 соток и стоимостью 237 000 рублей. Второй участок с площадью 8 соток и стоимостью 320 000. рублей.  Третий участок с площадью 17 соток и стоимостью 680 000 рублей. Проанализировав цены и площади земельных участков, была вычислена средняя стоимость 1 сотки, которая составила 39833,3 рублей.

В декабре месяце на продажу были выставлены 5 земельных участка, которые расположены в районном центре. Первый  участок с площадью 6 соток и стоимостью 190 000 рублей. Второй участок с площадью 10 соток и стоимостью 375 000 рублей. Третий участок с площадью 8 соток и стоимостью 304 000 руб. Четвертый участок с площадью 12 соток и стоимостью 444 000 руб. Пятый участок с площадью 9,5 соток и стоимостью 356 000 руб. Проанализировав цены и площади земельных участков, была вычислена средняя стоимость 1 сотки, которая составила 37 800 рублей.

На рис. 1 показано как изменяется цена 1 сотки за период времени.

 

 Рис. 1 – изменение 1 сотки за период (3 месяца) в Пермском районе.

На рис. 1 видно, что в декабре цена на 1 сотку в Пермском районе под ИЖС резко упала.

Участки расположены в черте Перми, стоимость одной сотки земли соответственно выше, чем по району. Поэтому проводился дополнительный анализ земельных участков в декабре, в результате которого было выявлено, что стоимость одной сотки земли упала по сравнению со стоимостью в октябре и декабре и в среднем стала составлять 2000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Методы оценки  недвижимости

2.1 Доходный  метод оценки

 

Построен на капитализации дохода.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

На основе теории стоимости денег  во времени.

Под коэффициентом капитализации (R) понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости.

V =                                                        (19)

 

где V- стоимость;

       I – чистый доход;

       R – ставка капитализации.

 

R =

                       (20)

 

Учитывается сумма будущего дохода, когда будет получен доход, продолжительность получения дохода. Основные принципы: ожидания и замещения. Последовательность применения метода:

1. Прогноз будущих доходов:

а) доходы, связанные с  эксплуатацией недвижимости

б) цена возможной продажи

2. Определение ставки капитализации

3. Будущие доходы пересчитываются в текущую стоимость

Выбор между этими  методами зависит от вида недвижимости, экономического срока службы недвижимости, а также от количества и продолжительности дохода.

Операционный  чистый доход (NOI) – валовой доход за минусом эксплуатационных затрат, отсюда затраты по продажам, определяются на 1 год.

Ставка  капитализации отражают сложившуюся на рынке взаимосвязь на рынке взаимосвязанные между собой стоимость недвижимости уровнем, приносимым этим объектом, дохода.

 

R = On + Of                                                       (21)

 

On – доход от инвестиции, дисконтная ставка;

Of   - норма возврата  инвестиций, ставка возмещения.

 

Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал  и состоит из процентной ставки и  ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала.

Виды отдачи капитала: текущая и конечная.

Текущая отдача – отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций.

Конечная  ставка – отношение суммы дохода за весь период к сумме инвестиций.

Ставка  возмещения или норма возвращения капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации недвижимости.

Преимущество доходного  метода заключается в том, что  он дает наглядное представление  о недвижимости, как об источнике  дохода.

Его сложность заключается  в определение ставки капитализации, на которую влияет очень много  факторов.

 

 

 

3.1.1 Метод прямой капитализации дохода

 

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости можно воспользоваться тремя  методами:

1. Метод Ринга.

Коэффициент капитализации (R) находится как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Сущность метода сводится к определению коэффициента капитализации по формуле:

 

R = on + of                                                       (22)

 

of =                                                       (23)

 

n -   число лет, срок инвестиции;

on - ставка дисконта (доход на инвестиции);

of  - ставка возмещения (норма возврата инвестиции);

 

Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фонду возмещения при той же ставке процента, что  и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход (on), а другая часть обеспечивает возврат капитала (of).

2. Метод Инвуда.

При этом методе возврат  капитала предполагается равномерно аннуитетными платежами, т.е. норма возврата капитала равна фактору фонда возмещения. Коэффициент капитализации (R) находится по формуле: