Шпаргалка по "Земельное право"

Продавец земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме  высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный  участок с указанием цены и  других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не нижеуказанной в извещении.

Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным  с момента его подписания сторонами  как единого документа. Государственной  регистрации в этом случае подлежит переход права собственности  к покупателю.

Значение государственной  регистрации - с момента регистрации  покупатель становится собственником  земли (п. 2 с-г. 551 ГК РФ).

25. Правовое регулирование  залога земельных участков.

Ипотека (залог недвижимости) – комплексное обеспечительное  средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в  целом. Особенности ипотеки земельных  участков определяются нормами, установленными актами гражданского законодательства РФ:

Гражданским кодексом РФ (в  гл. 23, в частности в п. 2 ст. 334, в  п. 3-5 ст. 340);

Федеральным законом «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Принятие Закона об ипотеке  было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

По договору об ипотеке  могут быть заложены только следующие  земельные участки:

• находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
• приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
• земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям:

• они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке (не исключены из оборота или не ограничены в обороте);
• они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Земельные участки, за исключением  земельных участков, указанных в  ст. 63 Закона об ипотеке (Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается), могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека земельного участка  не распространяется на находящееся  или возводимое на этом земельном  участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено  иное.

Особенности оценки земельного участка при его ипотеке и  дополнительные требования к договору об ипотеке - оценка земельного участка  не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной  цены (ч. 1 ст. 67 Закона об ипотеке).

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка  определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и  удостоверен нотариально. Кроме  того, он подлежит государственной  регистрации. Несоблюдение этого правила  влечет недействительность договора.

26. Правовое регулирование  аренды земельных участков.

Земельные участки могут  предоставляться в аренду на основе договора. Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ. Особенности  аренды земельных участков определяются земельным законодательством.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (земельный участок) за плату  во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные  права по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать  его в субаренду.

Арендатором может быть любое  физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь  расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных  законом.

Арендодателями могут  быть только собственники земельных  участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок.

Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности из земель с/х назначения, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением  случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном  участке.

Размер арендной платы  определяется договором аренды. Общие  начала определения арендной платы  при аренде земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Земельный участок может  быть передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо для  проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка  имеет преимущественное право его  покупки в порядке, установленном  гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему лицу.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор  земельного участка имеет право  в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому  договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при  условии его уведомления. Изменение  условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение  установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

В случае наследования земельных  участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут  передать эти земельные участки  в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

28. Предоставление  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  для строительства.

Предоставление земельных  участков для строительства из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ  по их формированию:

1) без предварительного  согласования мест размещения  объектов;

2) с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

Органы государственной  власти субъектов Российской Федерации  и органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в их собственности земельных участков осуществляется исключительно на торгах.

Предоставление земельных  участков для строительства в  собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок предоставляется  для строительства в границах застроенной территории, в отношении  которой принято решение о  развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о  развитии застроенной территории. Указанный  земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о  развитии застроенной территории, предоставляется  бесплатно в собственность или  в аренду. Размер арендной платы  за указанный земельный участок  определяется в размере земельного налога, установленного законодательством  Российской Федерации за соответствующий  земельный участок.

Уполномоченный орган после утверждения документации по планировке застроенной территории на основании заявления о предоставлении земельного участка определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным  согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, ОГВ И ОМСУ, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка  для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по  формированию земельного участка:

выполнение в отношении  земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые  для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком  земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

определение разрешенного использования  земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие решения о  проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения  о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии  предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии  предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

подписание протокола  о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка  без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка  для строительства с предварительным  согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении  земельного участка кадастровых  работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами.

Решение исполнительного  органа государственной власти или  органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации  права постоянного (бессрочного)  пользования при предоставлении  земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора  купли-продажи и государственной  регистрации права собственности  покупателя на земельный участок  при предоставлении земельного  участка в собственность;

3) заключения договора  аренды земельного участка и  государственной регистрации данного  договора при передаче земельного  участка в аренду.