Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения

В межрегиональных связях Вологодской  области преобладал обмен продукцией производственно-технического назначения с долей в 84%. В структуре вывоза первенствует продукция черных металлов, поставляемая в регионы, имеющие развитую базу машиностроения (Нижегородская, Самарская, Московская области), а также продукция лесного комплекса, химической, стекольной промышленности, машиностроения и ряда подотраслей пищевой и легкой промышленности. В структуре вывоза потребительских товаров около 60% составили продовольственные товары, в первую очередь продукция мясомолочной промышленности. Из непродовольственных товаров повышенным спросом за пределами области пользовались мебель, стальная эмалированная посуда, льняные ткани. Структура ввоза имеет топливно-сырьевую направленность. Отсутствие в области нефтеперерабатывающей промышленности делает необходимым ввоз продуктов нефтеперегона со стороны. В поставках потребительских товаров из других российских регионов лидируют непродовольственные товары, с долей в 70%. Это – легковые автомобили, бензин, табачные изделия.

За январь-ноябрь 2003 года положительный  финансовый результат деятельности организаций (без субъектов малого предпринимательства и отраслей сельского хозяйства) сложился в сумме 25,7 млрд. рублей: 486 организаций получили прибыль 26,9 млрд. рублей, 277 организаций имели убыток 1,2 млрд. рублей. При этом предприятия черной металлургии обеспечили 85% всей прибыли.

Кредиторская задолженность на 1 декабря 2003 года равнялась 23 млрд. рублей, из нее просроченная 5 млрд. рублей. Дебиторская задолженность на 1 декабря 2003 года составляла 30 млрд. рублей, из не просроченная около 4 млрд. рублей. Объем полученных организациями области кредитов банков и займов на конец ноября достиг 25 млрд. рублей, из них 42% краткосрочные.

В январе-ноябре 2003 года среднедушевые  денежные доходы населения области  составили в среднем за месяц 4143 рубля, 127% к соответствующему периоду 2002 года. Реальные располагаемые денежные доходы за этот период увеличились на 12%. На конец 2003 года всеми видами экономической деятельности было занято 623,9 тысячи человек, 48% проживающих в области.

Несмотря на кажущуюся стабилизацию и даже в определённой степени  рост экономики, также как и в целом по России, инфляция в 2000-2003 годах оставалась на достаточно высоком уровне. По итогам 2003 года рост цен в Вологодской области наблюдался во всех областях экономики: в промышленном производстве области прирост цен составил за год в среднем 21,3% (по РФ – 13,1%), темпы роста цен на потребительском рынке остались на уровне предыдущего года и составили в среднем 13,1% (по РФ – 12%). Цены в капитальном строительстве повысились за 2003 год в среднем по области на 11,7%.

Итоги  2003 года позволяют говорить о положительной динамике в социально-экономическом развитии Вологодской области, хотя делать вывод о какой-либо стабилизации экономики области пока рано, что, впрочем, справедливо для экономики России в целом. Из представленного выше социально-экономического анализа видно, что Вологодская область относится к числу динамично развивающихся промышленных регионов России. В целом, ситуация в Вологодской области оценивается как стабильная, основания для построения пессимистических прогнозов отсутствуют. По мнению Оценщика, наиболее вероятна дальнейшая стабилизация экономики региона и постепенный рост уровня жизни населения. Следствием укрепления экономики должно стать повышение предпринимательской активности, что неразрывно связано с оживлением рынка недвижимости, которое ощущается уже сегодня: во второй половине 2003 года заметно возросли цены на жилье, увеличился спрос на административно-торговую недвижимость, появилась некоторая активность на производственном сегменте рынка.

Анализ рынка производственной недвижимости

Рынок производственных объектов в  Вологодской области нельзя назвать  ни сформированным, ни устойчивым. Признаками этого являются: малое количество предложений на продажу производственных объектов, относительно высокая концентрация рынка вокруг промышленно-развитого центра (городов Вологда и Череповец), отсутствие стабильности в ценообразовании на объекты, сходные по масштабу и составу недвижимого имущества. В ходе анализа рынка объектов промышленности и земельных участков с целевым назначением "для промышленного использования" были использованы различные базы данных в сети интернет, материалы областных СМИ (газеты "Из рук в руки", "Городок", "Голос Череповца", "Бюллетень недвижимости", "Вологодская недвижимость"), телефонные интервью с риэлторами и представителями промпредприятий, занимающихся реализацией непрофильных активов.

В ходе анализа рынка были выявлены следующие существенные факты:

Анализ рынка  производственных объектов

1. Практически отсутствует информация о продаже коммерческой недвижимости вообще, и производственных имущественных комплексов в частности, на открытом рынке в Вологодской области, особенно в сравнении с близлежащими областями. Так, если проанализировать объем предложения в газете "Из рук в руки", то рынок коммерческой недвижимости Вологодской области покажется отсутствующим – всего четыре предложения³, в то время как по Ярославской области 141 предложение на продажу и 146 на аренду, в Костромской 42 на продажу и 39 на аренду, в Ивановской соответственно 91 и 40, в Тверской более 100 предложений, разгруппированных по видам объектов. Конечно, газета "Из рук в руки" – это еще не показатель рынка; есть в Вологодской области и альтернативные источники информации, но, все же, поиск в них особенным успехом не увенчался. Обращает на себя внимание, что и в Вологодской области, и в перечисленных выше граничащих областях, предложение любой недвижимости в областных центрах на порядок превышает предложение в рядовых городах области. В Вологодской области предложение коммерческой недвижимости (кроме производственной) сконцентрировано в городах Вологда и Череповец – в областном и промышленном центрах. География предложения производственных объектов немногим более широка и включает города, расположенные вдоль основных транспортных магистралей.
2. В условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации, наилучшим индикатором рынка недвижимости является рынок квартир – наиболее чувствительный к изменениям в социально экономическом положении любого региона. Квартирный рынок Вологодской области – это, прежде всего, квартиры в Вологде и Череповце, причем Череповец долгое время доминировал в ценовом отношении и только в 2003 году из-за появления дополнительных средств на рынке недвижимости, цена квадратного метра в Вологде резко возросла и по некоторым позициям превышает череповецкие показатели. Именно в Вологде и Череповце ведется активное строительство нового жилья со стоимостью одного квадратного метра порядка 15÷18 тыс. рублей. Стоимость жилья на вторичном рынке находится в диапазоне 13÷20 тыс. рублей, при этом стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне 550÷700 тыс. рублей, двухкомнатных – 550÷850 тыс. рублей, трехкомнатных – 700÷1300 тыс. рублей. В остальных городах области рынок жилья гораздо менее развит, количество строящегося жилья на порядок меньше, стоимость квартир в 3 и более раз ниже. Вывод по проведенному анализу можно сделать следующий: рынок жилья в Вологодской области ни чем не отличается от рынка жилья в близлежащих областях, цены на квартиры находятся на общероссийском уровне, уровень активности квартирного рынка довольно высок – все это, если вернуться к вышеизложенному относительно рынка коммерческой недвижимости, говорит о том, что на сегодняшний день мы имеем дело скорее не с дефицитом коммерческих объектов, а с недостатком и закрытостью информации по ним; то же подтверждает и общий анализ социально-экономического положения области – наблюдаемый рост активности в производственной и коммерческой сфере неразрывно связан с повышением активности на рынке недвижимости.
3. По результатам проведенного исследования материалов Вологодских СМИ и баз данных в Интернете, была сформирована таблица предложений на продажу производственных объектов (см. табл. 3). Проанализируем представленную выборку. Ценовой диапазон предлагаемых на продажу объектов – от 1,8 до 27 млн. рублей, но при этом разброс цен нельзя назвать большим – основная масса объектов выставляется на продажу по цене до 5 млн. рублей. С другой стороны, удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся; не прослеживается и зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра. Для сравнения, в Тверской области стоимость объектов, находящихся именно в ближайшем окружении Твери, максимальна на общеобластном фоне и наиболее уравновешена – порядка 3,0 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. В Ярославской области объекты рассредоточенные по территории области имеют сравнимые показатели удельной стоимости – 1,1÷2,5 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. Ситуация, когда удельная стоимость объектов на периферии может быть заметно выше, чем удельная стоимость объектов в центре (см. г.Вологда и г.Сокол), возможна в условиях развивающегося рынка. Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции. Например, в Тверской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва–С.-Петербург наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан  
   

Таблица 3

Производственные  объекты, выставленные на продажу в  Вологодской области

Продолжение таблицы 3

на "богатого соседа" (г.Москва). В Вологодской области, расположенной  довольно далеко от МКАД, подобных предпосылок  для спекуляции, естественно, намного  меньше.

4. По оценкам операторов рынка недвижимости Вологодской области, общее количество выставленных на продажу производственных объектов за последний год увеличилось, возросло и количество информации о продаваемых на открытом рынке объектах в СМИ – это свидетельствует о некотором оживлении на рынке, о повышении покупательской активности и повышении качества маркетинга.

Анализ  рынка земельных участков

5. Необходимо отметить, что информации о продаже вакантных земельных участков в Вологодской области Оценщику найти не удалось. Как и в целом по России, в Вологодской области существует множество предприятий, которые с развалом СССР стали убыточными и в настоящее время не эксплуатируются либо имеют огромные невостребованные производственные площади. Та же ситуация и с землей – щедро выделенные в советское время земельные участки остаются невостребованными предприятиями в полном объеме и многочисленные заявления об отказе от земель, не участвующих в технологическом процессе, направляемые руководителями предприятий в местные земельные комитеты – тому подтверждение. Избыток промплощадок приводит к полному отсутствию рынка земель промназначения, поскольку нет необходимости приобретать "голый" земельный участок, когда "рядом" находится готовый и свободный производственный объект, причем его рыночная стоимость намного (до нескольких раз) ниже стоимости его строительства. Одновременно, и стоимость земли не может быть велика в ситуации, когда существуют многочисленные "брошенные" производственные объекты и невостребованные земельные участки производственного назначения.
6. Основные ценообразующие факторы для земельных участков: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли под размещение производственного объекта – здесь особое внимание уделяется транспортной развязке, в том числе наличию железной дороги. Стоимость участка резко зависит от объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы, согласование проекта будущего строительства, подведение коммуникаций, устройство автодорожных покрытий, ограждения и т.д.) поскольку за счет больших площадей работы по освоению земли одни из наиболее капиталоемких.
7. К сожалению, из-за отсутствия достаточной информации провести обзор рынка земли в Вологодской области не представляется возможным. Между тем, проведение исследования рынка земельных участков в окружении г.Твери показал, что земля в промзоне города (право аренды) стоит порядка 150 руб./м² для участков с подведенными коммуникациями и до 60 руб./м² для участков без коммуникаций. Земельные участки в окружении г.Тверь (в 50-ти километровой зоне) – право собственности – стоят от 200 до 60 руб./м² по мере удаления от г.Тверь. Анализ информации в сети Интернет показывает, что стоимость земельных участков под промышленное производство (право собственности) на расстоянии 10÷50 км от МКАД составляет 700÷250 руб./м².
8. С точки зрения географии, расположение Вологодской области, можно сказать, окраинное: с севера она граничит с бескрайними лесами Карелии и Архангельской области. Это существенно влияет на понижение коммерческой привлекательности региона в целом, поскольку окраинное расположение всегда невыгодное: существенно увеличивается расстояние до рынков сбыта, увеличивается число незначимых транспортных магистралей. Следовательно, рыночная стоимость земельных участков в Вологодской области будет определяться не только конкретными локальными факторами местоположения, но и географией региона, причем стоимость земли Вологодской будет ниже, в сравнении со стоимостью земли в Тверской и Ярославской областях, расположенных географически гораздо более выгодно.