Определение рыночной стоимости недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………………………….3

1. Правовые основы оценочной деятельности……………………………...4
2. Общая характеристика объекта оценки…………………………………15
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости ……………………………………………………...……..20
4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами:
1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом……..21
2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом…………...27
3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом …………..32
5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами…...37

Заключение………………………………………………………………...…39

Список использованных источников…………………………………….…41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Смысл оценки состоит в  том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.

Актуальность данной работы состоит в том, что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем возрастает актуальность и востребованность независимой  оценки стоимости объектов недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника.

Целью курсовой работы является:

1. закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы;
2. проведение расчетов по определению стоимости недвижимости.

Задачи курсовой работы:

1. рассмотреть правовые основы недвижимости и оценочной деятельности;
2. дать общую характеристику объекта оценки;
3. определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
4. рассчитать оценку стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным);
5. провести согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

 

 

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

Недвижимое имущество  как объект прав и объект оценки

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо  замечают в современной юридической  литературе: «недвижимость - это понятие  законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Правовое значение деления  вещей на движимые и недвижимые связывается  с установлением различного правового  режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим  базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно  в режиме гласности, ассоциируемой  с необходимостью государственной  регистрации сделок с недвижимыми  вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса  РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная  регистрация сделок с движимыми  вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию  нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация  наличия объективно присущих этой категории  вещей свойств, закрепленных законодательством».

Во-вторых, предусматривается  различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник  отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может  быть установлена только в отношении  недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве  собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются  по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса  РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК  РФ).

Обратимся к легальному определению  недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, организационного и иного характера, в которые  вступают ее участники (включая отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования экспертов  по оценке, осуществления контроля за их деятельностью и применению мер ответственности в случае нарушения норм законодательства по оценке).

 

 

Правовые основы оценочной  деятельности

К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:

• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и др.

Под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

2. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

3. стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

4. стоимость воспроизводства объекта оценки– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

5. стоимость объекта оценки при существующем использовании– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

6. инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

7. стоимость объекта оценки для целей налогообложения– стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

8. ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

9. утилизационная стоимость объекта оценки– стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

10. специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Выделяют два вида оценки:

1. обязательная оценка;

2. инициативная (добровольная) оценка.

Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных  законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в  сделку объектов оценки, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям.

Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.

Субъекты оценочной деятельности:

К числу субъектов оценочной  деятельности относятся ниже перечисленные  лица.

1. Оценщики – физические  и юридические лица, имеющие право  осуществлять оценочную деятельность.

2. Потребители услуг оценщиков  (заказчики) – любые физические  и юридические лица, заключившие  договор об оказании услуг  по оценке определенного объекта  оценки.

3. Государственный орган,  осуществляющий регулирование оценочной  деятельности (Министерство экономического  развития и торговли РФ).

4. Саморегулируемые организации  оценщиков. В целях саморегулирования  оценочной деятельности оценщики  вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. 

Порядок проведения оценки.

Проведение оценки включает в себя ряд этапов:

1. Заключение с заказчиком  договора об оценке. Оценка объекта  оценки может проводиться оценщиком  только при соблюдении требования  к независимости оценщика, предусмотренного  законодательством Российской Федерации  об оценочной деятельности. В  случае если он не отвечает  указанному требованию, оценщик  обязан сообщить об этом заказчику  и отказаться от заключения  договора об оценке.

Договор между оценщиком  и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального  удостоверения.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии  у оценщика лицензии на осуществление  оценочной деятельности с указанием  порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а  также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

2. Установление количественных  и качественных характеристик  объекта оценки. При этом оценщик  осуществляет сбор и обработку: 

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

3. Анализ рынка, к которому  относится объект оценки. Оценщик  определяет и анализирует рынок,  к которому относится объект  оценки, его историю, текущую конъюнктуру  и тенденции, а также аналоги  объекта оценки и обосновывает  их выбор; 

4. Выбор метода (методов)  оценки в рамках каждого из  подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов. При этом оценщик использует следующие подходы к оценке: