Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения

 

ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"

 

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЁТ  № 35-IIп-010

об определении  рыночной стоимости 

земельного  участка промышленного назначения 
площадью 92 417 м² (право собственности), 

расположенного  по адресу:

Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, 
вблизи с.Погорелово

 

 

 

 

 

 

 

 

 

У Т В Е Р Ж Д А Ю:

директор  ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"

________________ Каминский А.В.

 

1 июня 2004 г.

м.п.

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Тверь. 2004 год

 

 

Оглавление

 

Сопроводительное письмо. Информация о Заказчике  и Исполнителе.  ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ Основание для проведения оценки. Объект оценки. Цель и задача оценки. Нормативная база, применяемые стандарты и методики. Дата проведения оценки. Оцениваемые права. Определение существующих имущественных прав. Описание оцениваемого Объекта. Описание окружения Объекта. Процедура оценки стоимости недвижимости.	3 5 6
Социально-экономический анализ и  Анализ рынка производственной недвижимости	10
Методология оценки	21
Анализ наиболее эффективного использования	23
Расчет рыночной стоимости объекта Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода (метод выделения) Расчет  рыночной стоимости  земельного участка с применением доходного  подхода (метод остатка) Согласование рыночной стоимости земельного участка с учетом результатов расчетов по всем подходам.	24 24   42   47
Основные предположения  и ограничивающие условия Сертификат качества оценки Заключение об оценке Объекта Литература. Источники информации Приложения	48                                48 49 50 51

 

 

Общество с ограниченной ответственностью ТИТАН - ОЦЕНКА 170034, г.Тверь, пр.Победы, 3 170000, г.Тверь, Почтамт,  а/я 0659   Р/счет 40702810963070100121 в Тверском ОСБ № 8607 г.Твери (Центральное отделение  № 13), Кор/счёт 30101810700000000679, БИК 042809679 ИНН 6905033596   Тел./Факс. (0822) 55-70-30 Тел. (0822) 34-80-43; 32-38-08 01.06.2004 г.   № 35-IIп-010

Директору филиала   ФГУП "ФКЦ "Земля" "Ярославский региональный кадастровый   центр "Земля" Богомолову С.Н.

 

 

 

Уважаемый  Сергей Николаевич !

 

В соответствии  с Договором  № ОЦП/35-04/Титан на выполнение работ  по оценке земельных участков в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Вологодской  области, заключённым между Филиалом ФГУП "ФКЦ "Земля" "Ярославский РКЦ "Земля" и фирмой  ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", мы произвели осмотр и оценку рыночной стоимости земельного участка под производственной базой кооператива «Зверохозяйство» (ПО «Кооп-система») площадью 92 417 м² (право собственности), расположенного по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с.Погорелово.

Цель и задача оценки: определение рыночной стоимости земельного участка в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения в соответствии с требованиями Федерального Закона №135 –ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. №568-р, для установления кадастровой стоимости согласно Методике, утвержденной Приказом Росземкадастра (от 20.03.2003г. №П/49) и Техническим указаниям (от 20.03.2003г).

Дата проведения оценки: 01 апреля 2004 года.

Дата осмотра: 10.04.2004 г.

График проведения работ: 01.03.2004 г. – 01.06.2004 г.

 

Принятые допущения и ограничения:

Данные о характеристиках оцениваемого объекта взяты из документов и  материалов, предоставленных Заказчиком и на основании осмотра.

Оценка производится при допущении, что оценивается право собственности  на земельный участок.

Стоимость оцениваемого земельного участка определена при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку инфраструктуры, в предположении, что участок подготовлен под застройку.

Стоимость земельного участка определена без учета НДС, так как задача оценки   –налогообложение.

Заключение о рыночной стоимости:

Результаты анализа имеющейся  в нашем распоряжении информации, позволяют сделать  вывод    о   том,   что   рыночная  стоимость   земельного   участка под производственной базой кооператива «Зверохозяйство» (ПО «Кооп-система») площадью 92 417 м² (право собственности), расположенного по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с.Погорелово, по состоянию на  
01 апреля 2004 года  составляет (без учета НДС):

300 000 (Триста  тысяч) рублей

Срок экспозиции объекта  оценки: 6 месяцев.

Обращаю Ваше внимание, что это  письмо не является отчётом об оценке, а только предваряет отчёт, приведённый  далее.

Информацию и анализ, использованные для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, Вы найдёте в соответствующих разделах отчёта.

Выводы, содержащиеся в отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, пожалуйста, обращайтесь  непосредственно к нам.

С уважением,

Директор                                                                                      Каминский А.В.

 

Информация о Заказчике  и Исполнителе

Заказчик: Филиал ФГУП "Федеральный  кадастровый центр "Земля" "Ярославский  региональный кадастровый центр "Земля"

 

Местонахождение:	150000, г.Ярославль, ул.Советская, д. 6/10
Телефон:	(0852) 30-30-86, 72-64-52, 30-28-38
Банковские  реквизиты:	Р/сч 40502810077020100044 в Северном банке СБ РФ г.Ярославль БИК 047888670, к/сч 30101810500000000670, ИНН 77040906950

Исполнитель: ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"

Местонахождение:	170034, г. Тверь, пр-т Победы, д.3
Почтовый адрес:	170000, г. Тверь, Почтамт,  а/я 0659
Телефоны:	32-38-08, 34-80-43
Факс:	55-70-30
Банковские  реквизиты:	Расчетный счет 40702810963070100121  в Тверском ОСБ  № 8607 г. Твери БИК 042809679 кор. счет 30101810700000000679  ИНН 6905033596
Лицензия на осуществление оценочной деятельности:	Лицензия Минимущества на осуществление оценочной деятельности №000019; срок действия с  06.08.2001 г. до 06.08.2004 г. на все виды оценочных услуг
Страховой полис:	Страховая акционерная компания "ИНФОРМСТРАХ" полис  19/02-16355  сроком   с  27.06.2002 г. по 26.06.2005 г. на сумму 3 000 000 (Три  миллиона) рублей
Образовательные документы:	Каминский Алексей Владимирович Финансовая академия при Правительстве РФ, диплом АВС 0028367, выдан 26.06.2000 г. Пьянов Сергей Владимирович МЭСИ, диплом ПП 606271, выдан 07.06.2003г. Проненков Антон Иосифович Институт профессиональной оценки, диплом ПП 322630, выдан 06.08.2001 г. Кутырева Надежда Борисовна Международная академия оценки и консалтинга, диплом ПП 411653, выдан 21.03.2003 г. Каминская Ольга Владимировна МЭСИ, диплом ПП 606607, выдан 07.06.2003г. Каминская Галина Николаевна МЭСИ, диплом ПП 606284, выдан 07.06.2003г.

 

 

1. Общие сведения

Основание для  проведения оценки

Основанием для проведения оценки является Договор № ОЦП/35-04/Титан на выполнение работ по оценке земельных участков в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Вологодской области, заключённый между Филиалом ФГУП "ФКЦ "Земля" "Ярославский РКЦ "Земля" и фирмой  ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", именуемыми в дальнейшем Заказчик и Оценщик соответственно.

Объект оценки

Земельный участок под производственной базой кооператива «Зверохозяйство» (ПО «Кооп-система») площадью 92 417 м²,  расположенный по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с.Погорелово (далее по тексту - Объект).

Таблица 1

Состав Объекта  оценки

№ земельного участка	Кадастровый №	Площадь, м2	Расположенные на участке здания и сооружения
Земельный участок № 1	35:25:06 02 078: 0004	3 284	Водозаборная скважина с водонапорной башней
Земельный участок № 2	35:25:06 02 078: 0009	3 155	Здания капустохранилища, гаража, склада ГСМ
Земельный участок № 3	35:25:06 02 078: 0010	85 978	Другие здания производственной базы
Объект оценки		92 417

 

Цель и задача оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка в рамках государственной  кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, для установления кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
• Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [3]

Нормативная база, применяемые стандарты и методики

Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации".

Стандарты оценки, обязательные к  применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.

Методические рекомендации по определению  рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России № 586-р от 06.03.2002 г.

Дата проведения оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена по состоянию на  
01 апреля 2004 года, осмотр Объекта производился 10.04.2004 года.

Оцениваемые права

Оценка производится при допущении, что оценивается право собственности  на земельный участок.

Определение существующих имущественных прав

Вид собственности оцениваемого земельного участка: частная.

Текущий правовой режим оцениваемого земельного участка: собственность [13, 16].

Субъект права: ПО «Кооп-система».

Существующие ограничения (обременения) права: не установлены.

Кадастровый номер оцениваемого земельного участка: см. таблицу 1 на стр. 6 отчета.

Целевое назначение оцениваемого земельного участка: для производственных целей.

Разрешенное использование: размещение производственной базы зверохозяйства.

Текущее использование: под размещение производственной базы; используется частично.

Кадастровая стоимость земель окружения (сельскохозяйственное использование): 13142 руб./га.

Описание оцениваемого Объекта

Земельный участок

Оценивается земельный участок общей площадью 92 417 м², в том числе земельные участки 85978 кв.м, 3155 кв.м, 3284 кв.м. Земельный участок используется для размещения производственной базы, застроен зданиями и сооружениями, огорожен.

К участку подведена транспортная инфраструктура, включающая: автомобильную дорогу.

На участок подведены следующие  инженерные сети: энергоснабжение, холодное водоснабжение (от скважины), бытовая и производственная канализация, теплоснабжение (котельная на участке). Сеть газоснабжения находится на расстоянии порядка 2 км в с.Погорелово.

Стоимость оцениваемого земельного участка  определена как подготовленного  под застройку, при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку транспортной и инженерной инфраструктуры.