Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения

Анализ рынка аренды

9. Информации о рыночной аренде вакантных земельных участков в Вологодской области нет, как нет ее и в граничащих областях.
10. Производственные объекты в целом и производственные помещения  предлагаются в аренду в Вологодской области достаточно часто. Между тем, в представленной ниже таблице (см. табл. 4) есть информация не только по Вологодской области, но и по ряду  других областей. Такая выборка сделана для того, чтобы показать, что арендные ставки в областях сравнимы. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах и платить арендную плату за них приходится значительную.
11. По проведенному анализу диапазон арендных ставок, типичных для помещений на территории производственных баз, достаточно узок: ставка арендной платы для производственных и складских помещений составляет 50÷100 руб./м2 в месяц, основными ценообразующими параметрами здесь являются наличие коммуникаций и транспортная доступность; ставка арендной платы для административных помещений составляет 100÷150 руб./м2 в месяц, но здесь необходимо учитывать, что офисные помещения на производственных базах пользуются спросом только при условии их близости по отношению к городской черте, в противном случае офисные помещения остаются незанятыми.

Таблица 4

Предложения на аренду помещений на производственных базах

Местоположение	Назначение	Площадь, м2	Арендная плата, руб./м2 в мес.
г.Вологда, центр	склад		50
г.Вологда	склад		50
г.Вологда, промзона	ангар (склад)		25
Вологодская обл., г.Грязовец	здание под опт. склад, магазин, произв.	600	50
г.Вологда	подвал под склад	150	40
г.Вологда	гаражные боксы по 62 кв.м	124	97
	ангар утепл.	800	25
	комплекс: два гаража по 62 кв.м, ангар утепл. 800 кв.м, ангар  холод. 546 кв.м, кран-балка, открыт. площ., охрана	1 470	31
г. Ярославль (охраняемая территория произв. базы)	склад	360	60
	док. склад	950	40
	офисы	30	100
	открытая площадка	2 000	5
Самарская обл., г. Тольятти (охраняемая территория произв. базы)	офисы		150
	склады		100
	открытые площадки		45
Самарская обл., г. Тольятти	офисные и производственные помещения в трехэтажном здании  швейной фабрики	от 100	100
Тульская обл., г.Щекино	услуги хранения грузов	5 000	80
г.Кострома	производственное помещение	300	50
г.Кострома	производственные и  складские, здание 3-этажное, бывш. столовая	30-1500	30-80
г.Кострома, база ЗАО "Бакалея"	складские, неотапл.	300	85
	офисные		150
г.Иваново	цех деревообработки, все  коммуникации, оборудование	480	100
г.Тверь, двор Пролетарки	производственно-складские, отапливаемые	926	70
г.Тверь, двор Пролетарки	производственно-складское  с офисом (50+50+20)кв.м	120	90
Тверская обл., п.Вас.Мох	производственные площади, ж/д пути, мостовой кран		50
г.Тверь, м/р Южный	складские площади (два  мет. ангара по 450 кв.м)  не отапливаемые	900	80
Московская обл., г.Мытищи	открытые площадки	5 000	60
	склад или производство	1 920	300
Московская обл., г.Подольск	производство и склады	5 600	100

 

 

Вывод по проведенному анализу рынка

По результатам  проведенного анализа можно сделать  вывод, что рынок вакантных земельных  участков промназначения в Вологодской  области практически отсутствует, что не позволяет нам провести оценку с применением метода сравнения продаж (сравнительный подход), методов распределения и капитализации земельной ренты (доходный подход). С другой стороны, у нас достаточно информации о выставленных на продажу единых объектах (имущественных комплексах) и о величинах арендных ставок на здания и помещения, что позволяет провести оценку с применением метода выделения (сравнительный подход) и методов остатка или предполагаемого использования, в зависимости от рыночной специфики получения дохода от объекта, расположенного на оцениваемом земельном участке (доходный подход).

 

3. Методология  оценки

Существует три общепринятых подхода  в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Использование каждого подхода  приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается  окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оценка любого объекта недвижимости осуществляется с позиций его  наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование  объекта недвижимости – это способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, и при котором стоимость имущества максимальна.

По результатам анализа рынка  нами было определено, что в случае данной оценки возможно применение только двух методов оценки: метода выделения (сравнительный подход) и метода остатка (доходный подход). Ниже приведено описание этих методов.

Затратный подход практически не применяется  для самостоятельной оценки земельного участка. При оценке земельных участков под коммерческой застройкой элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного подходов.

 

Далее подробно описана технология применения методов оценки, с применением которых рассчитывалась стоимость оцениваемого земельного участка.

 

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как  правило, при определении стоимости  земельного участка, имеющего типовую  застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом величины накопленного износа.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Сущность техники остатка для  земли заключается в капитализации  дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость  объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• стоимость здания (сооружения);
• чистый операционный доход от всей недвижимости;
• коэффициенты капитализации для земли и для здания.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного  участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

 

4. Анализ наиболее  эффективного 
использования

Наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости любой недвижимости. Анализ на наиболее эффективное использование  позволяет  определить наиболее доходное и конкурентное использование Объекта – то использование, которому соответствует его максимальная стоимость. Подразумевается, что определение наиболее эффективного использования является результатом суждений Оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы   соответствовать его  наиболее эффективному использованию. Оно  должно быть  физически  возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приводить к максимальной стоимости объекта. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта недвижимости.

 

Целевое назначение участка: использование  для производственных целей. Юридические  ограничения на использование оцениваемого участка под застройку промышленным объектом отсутствуют.

На дату оценки участок застроен производственными, административными  и складскими зданиями производственной базы зверохозяйства. Физические характеристики оцениваемого участка не накладывают ограничений на возможные варианты его использования.

Оценка рыночной стоимости участка  производится в рамках кадастровой  оценки земель промышленности 2-й группы, тем самым ограничен выбор  вариантов его использования. Одним  из факторов кластеризации является текущий вид использования земельного участка.

Таким образом, вполне естественно  в качестве варианта наиболее эффективного использования земельного участка  считать текущее, которое сопряжено  с возможностью извлечения дохода, юридически разрешено и не противоречит цели и задаче оценки.

Вывод: наиболее эффективным использованием земельного участка как вакантного будет использование в соответствии с его целевым назначением  – строительство  производственного  объекта, в данном случае – производственной базы зверохозяйства.

 

5. Расчет рыночной  стоимости Объекта

 

5.1.   Расчет рыночной стоимости  Объекта 
с применением сравнительного подхода (метод выделения)

 

Теоретические основы применения метода выделения для оценки земельных  участков приведены в разделе 3. "Методология оценки".

В соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо определить рыночную стоимость единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, методом сравнения продаж. Для этого нами подобраны сопоставимые объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к имущественному комплексу, расположенному на оцениваемом земельном участке. Таблица аналогов и расчетная таблица рыночной стоимости имущественного комплекса объекта представлены ниже (см. таблицы 5 и 6).

Далее рассчитана стоимость воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного участка (см. таблицы 8 и 9).

На заключительном этапе рассчитана рыночная стоимость оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости воспроизводства улучшений земельного участка (см. таблицу 10).

 

Таблица 5

Таблица аналогов

Местоположение	Стоимость, руб.	Площадь участка, м2.                                  Право на землю	Площадь помещений, м2	Коммуникации	Транспортная  доступность	Краткое описание
Объект оценки 4:                                           Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, д.Погорелово		92 417                                                            собственность	3 830	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 2,5 км до а/д Вологда-Череповец, 20+2,5 км от г.Вологда, ж/д нет	Здание кормохранилища и холодильника 1546,7 кв.м, здание пункта первичной обработки 693 кв.м, капустохранилище 469,8 кв.м, гараж на 5 а/м 300 кв.м, контора 181,6 кв.м, столярная мастерская 370,1 кв.м, проходная 12,5 кв.м, бригадные домики 28,2 и 29,6 кв.м, ветеренарный пункт 82,2 кв.м, складские здания: сараи 39,3 и 38,9 кв.м, ГСМ 24,8 кв.м, ГРС 12,9 кв.м. Все здания в удовлетвори-тельном состоянии, в основном не эксплуатируются.
Аналог 1:                                    Вологодская обл., г.Сокол	5 000 000	11 142                              аренда	2 681	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г.Сокол	База механизации: мех.маст. и гаражи 1189,5 кв.м, произв. корпус 1212,3 кв.м, котельная на тв. топливе, склад  запчастей из мк 279,1 кв.м, АЗС.
Аналог 2:                                     Вологодская обл., г.Лоста	5 000 000	16 000                              собственность	3 400	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, окр. г.Вологды, ж/д  станция г.Лоста	Произв. база торфопредприятия: рем.мех. мастерские и кузня 3400 кв.м, подъездные пути.
Аналог 3:                                   Ярославская обл., г.Тутаев, промзона	8 000 000	75 000                             собственность	5 760	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, 60 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д ветка	Пром. база: 2 производств. корпуса по 1400 кв.м, администр. корпус - 3-этажа, пл. 2000 кв.м; 2 склада по 450 кв.м, гараж 60 кв.м, АЗС, ж/д ветка, бетонный забор
Аналог 4:                                  г.Кострома	15 000 000	55 000                                  аренда	4 000	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто	База лесопереработки: столярн. и слесарн. цеха, гаражи, ангары, администр. здание.
Аналог 5:                                    г.Тверь, промзона	9 000 000	29 700                       аренда 49 лет	2 250	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	авто, ж/д	Произв. база: склады кирпич. 1200 и 500 кв.м, АБК кирпич. 250 кв.м, гараж  кирпич. 100 кв.м, склад сыпуч.матер. из лист.мет. 200кв.м, КПП, огражд.