Теоретические основы взимания налога на имущество

Итак, что же касается ставок налога, то здесь все зависит  от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Швеции. В других странах (Нидерланды,  Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7 – 10 % при коэффициентах налогообложения 20 – 100 %. Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, Налог на имущество в Германии зависел от величины имущества (нетто, то есть высчитывалась задолженность), которым владел налогоплательщик в определённый день. Метод оценки имущества в 1995 г. был признан несоответствующим конституции и поэтому налог в 1997 г. был отменён.

В силу того, что на данный момент за рубежом накоплен достаточно богатый опыт налогообложения недвижимости, можно выделить основные принципы, характеризующие иностранные системы налогообложения недвижимости, которые также в той или иной степени отражены в законодательстве зарубежных государств.

К этим принципам можно  отнести следующие:

1) налог на недвижимое  имущество, принадлежащее физическим лицам, является, в большинстве развитых стран, местным налогом и поступает в местные бюджеты;

2) в большинстве стран  налог уплачивается собственником  недвижимости, однако плательщиками  имущественного налога могут  быть также арендатор или оба вышеупомянутых лица;

3) объектом налогообложения,  как правило, выступают земля  (в тех странах, где существует  единый налог на недвижимость), здания, помещения и сооружения, поскольку в отличие от движимого  имущества они могут быть относительно легко выявлены и идентифицированы;

4) при определении  налогооблагаемой базы имущественного  налога обычно используется стоимость  налогооблагаемых объектов, наиболее  близко соответствующая рыночной, что стимулирует наиболее экономически  рациональное их использование. Кроме того, в ряде стран в качестве основы берется арендная стоимость недвижимого имущества. Методика определения стоимости недвижимого имущества основывается либо на сравнении продаж, то есть на изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости, либо на капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества, либо на уровне затрат, то есть на расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, либо на сочетании всех трех перечисленных методов. В таблице 8 приведены примеры порядка определения налоговой базы  в различных странах.

Таблица 8 – Порядок определения базы налогов на имущество физических лиц в различных странах.

5) при определении  стоимости недвижимого имущества  обычно используется не индивидуальная  оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах. Во многих странах имеются те или иные системы кадастров, предназначенные для учета информации о собственности. Принципы построения и реализации таких систем могут быть разными и варьироваться от ведения нескольких реестров, которое зачастую осуществляется на различных уровнях государственной власти, до ведения единого реестра в государственном масштабе. В большинстве стран для хранения и обработки информации используются компьютерные технологии;

6) в большинстве стран,  в которых в качестве налоговой  базы используется в той или  иной степени рыночная стоимость,  средняя ставка налога, предусматривающего в качестве объектов здания и строения, не превышает 1% (Германия – 0,1 %, Испания – 0,2, Италия – 0,05% (база – 50% рыночной стоимости), Канада – 1,2, Нидерланды – 0,7% (база - рыночная стоимость всего имущества, в том числе движимого за вычетом обязательств), Швеция – 2,5% (база - 75% рыночной стоимости)). Установление ставок зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от установленного государством способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом размер налоговых поступлений не определим заранее, поскольку величина налогооблагаемой базы – переменная величина. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7 – 10 % при различных коэффициентах налогообложения.

7) льготы предоставляются  либо по категориям налогоплательщиков (социально незащищенным налогоплательщикам, как правило, пенсионерам и инвалидам, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов), либо с учетом характера собственности. Также, к объектам налогообложения, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. В Дании, Швеции предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам. В других странах имеет место сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.

8) При взимании налога  на имущество физических лиц  предусмотрены налогооблагаемые минимумы, которые устанавливаются либо в целях помощи малоимущим или многодетным налогоплательщикам, либо в целях снижения расходов на сбор налога с налогоплательщиков, имеющих в собственности объекты налогообложения, обладающее сравнительно низкой налоговой базой.

9) Налог на имущество  физических лиц находится в  тесной взаимосвязи другими налогами, и уплата налога на имущество  может давать налогоплательщику  право на вычет для целей  подоходного налога.

В Великобритании взимается  единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности (national non-domestic rate – NNDR). Органы местного самоуправления взимают налог на недвижимость (universal business rate – UBR). Налогооблагаемая база в данном случае – предполагаемая сумма годовой арендной платы. Налог, выплаченный на недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний.

Во Франции есть три  различных налога: налог на имущество  – застроенные и незастроенные участки и налог на жилье. Налог на имущество  и налог на жилье – это различные виды налогов и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога. Налог на застроенные участки применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром (cadastre). От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица старше 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.  Налог на незастроенные участки (в основном находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки) исчисляется путем умножения 80 % стоимости условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. От его уплаты освобождаются участки в государственной собственности и могут временно освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.

Налог на жилье – это  местный налог, выплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром (cadastre) на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания.

Во всех случаях, местные  власти планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer) налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35 %. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600 %, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98 % до 2,1 % налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5 %. От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях (Lander) могут иметь меньшую стоимость, в случаях, если они арендуются как жилье или используются для проживания. Не начисляется налог на недвижимость на жилища, построенные после 31 декабря 1981 и до 1 января 1992 в течение 10 календарных лет после даты постройки.

В Голландии налог  на недвижимость (onroerende zaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог  состоит из части налагаемой на собственников  недвижимости и  части, налагаемой на пользователей недвижимости. Когда  собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, на это лицо налагаются обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно 0,1 % и 0,9 % стоимости). Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания.

В Испании налог взимается  ежегодно органами местного самоуправления. Налогооблагаемая база – кадастровая  стоимость. Она переоценивается  каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. Для физических лиц этот налог может быть основой вычета из дохода от аренды для целей подоходного налога физических лиц. В среднем налоговые ставки составляют 0,4 % для имущества, находящегося в городе и 0,3 % – в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.

На современном этапе  налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3 % от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти. Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.