Оценка земель муниципального образования «Рязановское сельское поселение» Мелекесского района Ульяновской области

Р =S_зем.уч.×(Р_{поселения}+Р_сделки)×К

К - коэффициент поселения (население больше 2000 человек-0,5; более 1000 человек-0,4)

Р - стоимость поселения за кв.м.

S –площадь земельного участка поселения

 Площадь с. Рязаново  равна 247 га,  стоимость поселения  за кв.м равна 27,6 руб., стоимость сделки в с. Рязаново высокая и равна 20 руб. Так как численность населения больше 1000 тысяч человек, то коэффициент берем 0,4 и следовательно стоимость с. Рязаново равна 47028800 руб.

Р = 2470000×(27,6+20)×0,4=47028800 руб.

Площадь с. Александровки  равна 192 га,  стоимость поселения  за кв.м равна 26 руб., стоимость сделки - 15 руб. Коэффициент поселения берем 0,25, следовательно стоимость с. Александровки равна 19680000 руб.

Р = 1920000×(26+15)×0,25=19680000 руб.

Площадь п. Дивный равна 159 га,  стоимость поселения за кв.м равна  27,0 руб., стоимость сделки высокая, составляет 20 руб. численность населения больше 1000 тысяч человек,  коэффициент поселения равен 0,4 и следовательно стоимость п. Дивный поселения равна 29892000 руб.

Р = 1590000×(27+20)×0,4=29892000 руб.

Площадь с. Вишенки равна 135 га,  стоимость поселения за кв.м равна 22 руб., стоимость сделки высокая, составляет 13 руб. численность населения меньше 500 человек,  коэффициент поселения равен 0,2 и следовательно стоимость с. Вишенки поселения равна 9450000 руб.

Р = 1350000×(22+13)×0,09=9450000 руб.

Площадь с. Дубравка равна  13 га,  стоимость поселения за кв.м равна 18 руб., стоимость сделки составляет 10 руб. численность населения меньше 100 человек,  коэффициент поселения равен 0,1 и следовательно стоимость с. Дубравка поселения равна 364000 руб.

Р = 130000×(18+10)×0,1=364000 руб.

 Площадь с. Чувашский  Сускан равна 248 га,  стоимость  поселения за кв.м равна 23,3 руб., стоимость сделки , составляет 15 руб. численность населения больше 300  человек,  коэффициент поселения равен 0,2 и следовательно стоимость с. Чувашский Сускан поселения равна 18996800 руб.

Р = 2480000×(23,3+15)×0,2=18996800 руб.

Площадь с. Бирля равна 241 га,  стоимость поселения за кв.м  равна 22 руб., стоимость сделки составляет 13 руб. численность населения меньше 200 человек,  коэффициент поселения равен 0,2 и следовательно стоимость с. Чувашский Сускан поселения равна 16870000 руб.

Р= 2410000×(22+13)×0,2=16870000 руб.

Площадь п. Воля равна 49 га,  стоимость поселения за кв.м равна  20 руб., стоимость сделки высокая, составляет  11 руб. численность населения 100 человек,  коэффициент поселения равен 0,2 и следовательно стоимость п. Воля равна 3038000 руб.

Р = 490000×(20+11)×0,2=3038000 руб.

Всего стоимость земель населенных пунктов МО «Рязановское сельское поселение равна 145319600 руб.

Анализ  показателей кадастровой стоимости  земель населенных пунктов

Удельный показатель кадастровой  стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Результаты государственной  кадастровой оценки земель утверждаются нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и вносится в документы  государственного земельного кадастра.

Рисунок 1 - Земли под домами индивидуальной жилой застройки

Удельный показатель кадастровой  стоимости земель определяется  с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке  земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования  земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих  факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные  на них улучшения, уровень социального  и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Проанализировав удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов МО «Рязановское сельское поселение» Мелекесского района Ульяновской области по видам функционального использования земель в процентном отношении практически не одинаковы.

Как показано на рисунке удельный показатель кадастровой стоимости  земель населенных пунктов среднестатистическая стоимость 1 кв.м.: 19,04 руб.равна  56,4 % ; 10,25руб равна 30,3 % 7,0 руб.равна 20,7% ; 6,2 руб.равна 18,3%; 2,8 руб.равна 8,3% ;

 

 

Населенные пункты	Долевое соотношение населенных пунктов с одинаковыми удельными  показателями к общему количеству (%)	Удельный показатель кадастровой  стоимости земель  населенных пунктов  руб./кв.м
с.Рязаново 73:08:427	56,4	19,04
п.Дивный 73:08:436	55,7	18,8
с.Александровка 73:08:432	30,3	10,25
с.Чувашский Сускан 73:08:431	22,7	7,66
с. Вишенка 73:08:437	20,7	7,0
с.Бирля 73:08:430	20,7	7,0
п.Воля 73:08:449	18,3	6,2
с.Дубравка 73:08:433	8,3	2,8

 

Один из самых важных факторов влияния на кадастровую стоимость  земельного участка оказывает местоположение.

Показатели населенных пунктов  отличаются. Удельный показатель кадастровой  стоимости земель земельных участков формируется под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

- экономические: темпы экономического  роста, развитие инфраструктуры  и транспорта, уровень занятости  населения, величина доходов и  цен, отраслевая и региональная  структура производства и др.;

- демографические: численность  населения, возрастной и профессиональный  состав, миграция населения, средний  размер семьи и др.

 

 

 

 

 

Таблица № 6 Кадастровая оценка земель населенных пунктов

МО «Рязановское  сельское поселение»

Населенные пункты	Площадь НП, га	Удельный показатель инфраструктуры (Рпос), руб./кв. м	Удельный показатель параметров  сделки (Рсделки), руб./кв.м	Удельный показатель кадастровой  стоимости земель населенных пунктов  ь руб.кв.м	Общая  стоимость земель НП, тыс. руб
с.Рязаново	247	27,6	20,0	19,04	470288,0
п.Дивный	159	27,0	20,0	18,8	29892,0
с.Александровка	192	26,0	15,0	10,25	19680,0
с.Чувашский Сускан	248	26,3	19,0	7,66	18996,8
с. Бирля	241	24,0	13,0	7,0	16870,0
с. Дубравка	13	18,0	10,0	2,8	364,0
п. Воля	49	20,0	11,0	6,2	3038,0
с. Вишека	135	25,0	14,0	7,0	9450,0

Рассмотрев  кадастровую  стоимость  анализируемых  населенных пунктов, видно, что кадастровая  стоимость резко различается  между населенными пунктами, которая  составляет: относительная высокая  в селе Рязаново  является административным центром поселения, п.Дивный с.Александровка, так эти села территориально большие относительно остальных населенных пунктов. Почти в 2,5 раза ниже стоимость в с. Чувашский Сускан.

Наиболее низкая стоимость  земель поселений в с.Дубравка и  п.Воля так, как численность населения  очень низкая и далеко расположены  от административного центра.

Кадастровая стоимость земель основных значимых населенных пунктов составила: с. Рязаново -  470288,0 тыс. руб.; с. Александровка - 19680,0 тыс. руб.; п.Дивный  - 29892,0 тыс. руб.

Рассмотрев материал оценки земель населенных пунктов было отмечено, что удельные показатели кадастровой  стоимости земель и кадастровая стоимость различны и формируется под влиянием многочисленных факторов.

На сегодняшний день МО «Рязановское сельское поселение», одно из наиболее самостоятельных поселений в Мелекессом районе, в котором местный бюджет формируются за счет собственных доходов - в первую очередь, земельного налога, налога на доходы с физических лиц, аренды земли и недвижимости.

На территории поселения  находятся 3 сельскохозяйственных предприятия ОАО «Агрокомплект», СПК «Маяк», «Рязановский сельскохозяйственный техникум», также на территории Рязановского сельского поселения находятся значительные запасы нефти и газа и уже производится добыча, ООО «Ульяновскнефть».

Хорошо развита  транспортная сеть к населенным пунктам, развивается индивидуальное предпринимательство, что дает импульс для создания дополнительных рабочих мест.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

На основании теоретических  основах проведения государственного мониторинга и кадастрового учета  был проведен расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственных угодий и населенных пунктов МО «Рязановское сельское поселение» Мелекесского района Ульяновской области. Так же были рассмотрены понятия кадастровой стоимости земельных участков, определение балл бонитета, почвенно-экологического индекса каждого земельного участка, а также их площади. На основе полученных знаний был проведен анализ мониторинга земель Мелекесского района, в результате которого были выявлены негативные воздействия на почвенно-растительный покров и их причины. В ходе анализа мониторинга я столкнулась с проблемой недостаточного информационного обеспечения о состоянии земель. Поэтому подводя итог необходимо отметить важность и значимость этого мероприятия для дальнейшего развития территории, и как можно лучше обеспечить систему организации ведения мониторинга на уровне муниципальных образований.

Много дискуссионных и  неразрешённых вопросов выявляется в процессе проведения государственного земельного кадастра. Поэтому необходимо упомянуть о  важности его проведение в Мелекесском районе. В ходе осуществления работы был проведен кадастровый учет земельных участков и каждому участку присвоен определенный кадастровый номер. Месторасположение, границы, кадастровые номера земельных участков представлены на Схеме расположения МО «Рязановское сельское поселение» Ульяновской области М 1:100000. Для каждой почвенной разности была проведена агроэкологическая оценка, в результате которой был получен балл бонитет каждого участка, который определяет экономическую ценность данных земель и рассчитана рыночная стоимость земельного участка. Подводя итог по проведению земельного кадастра, рекомендуется использовать земельные участки для сельскохозяйственного производства, такие как № 1,2 так как они имеют высший балл бонитета и тем самым являются более продуктивными. Рассмотрев материал оценки земель населенных пунктов было отмечено, что удельные показатели и кадастровая стоимость земель различны и формируются под влиянием многочисленных факторов: площади, местоположения, урожайности, валового дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Земельный кодекс Российской Федерации.

2.Положение об осуществлении  государственного мониторинга земель

3.Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-фз (ред. от 21.07.2011) "О государственном кадастре недвижимости"

4 Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

5.«Агроэкологическая оценка почвенного покрова и воспроизводство плодородия почвы» учебное пособие для проведения лабораторно-практических занятий, Куликова А.Х., Ульяновск 2007.

6.«Оценка стоимости земельных участков», Петров В. И., под редакцией доктора экономических наук, профессора М. А. Федотовой, Москва 2007.

7. Семёнов В.А. «Качественная оценка сельскохозяйственных земель» 1970г.

8. Сулин М.А. Основы землеустройства: Учеб. пособие для студ. вузов / Сулин Михаил Александрович. - СПб.: Лань, 2002.

9.Пояснительная записка к проекту генерального плана МО «Рязановское сельское поселение» Мелекесского района Ульяновской области.

10. Материалы сайта -http://ryazanovo.m-vestnik.ru/