Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Введение

Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая  используется как пространственная основа и средство производства. Земля  как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного  сообщества людей. Такими полезностями могут быть: возможность проживания, возможность коллективного использования  определенных благ, связанных с данной территорией, например, водных источников, сложившегося природного и архитектурного ландшафта и др.

Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок  или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом  полезностей для конкретных людей, например, таких как возможность  получения дохода от использования  земли, возможность проживания и  т.д.

Поэтому земельные участки  все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных  отношений. Одним из этих отношений  является оценка стоимости земли. В  оценку стоимости земли может  быть включена оценка земельных участков, оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая оценка земли, оценка стоимости  участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений и  других природных ресурсов.

Для определения стоимости  земли, используются унифицированные  методы, которые могут быть применены  при оценке земельных участков с любым типом землепользования. В том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений, но я хочу обратить Ваше внимание на оценку стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка сельскохозяйственных земель проводится для целей привлечения  инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости  земли и величины рисков. Привлечение  независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость  земли, определить существующие риски  для инвестора и обозначить привлекательность  инвестиций.

Оценка сельскохозяйственных земель необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий  момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может  формироваться в виде имущества  имеющего денежную оценку.

В случае если в оплату акций  при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для  определения рыночной стоимости  данного имущества. Так же оценка проводится при совершении сделок купли  продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета и избежать конфликтов между продавцом и  покупателем. Оценка необходима при  переходе предприятия на МСФО, при  передаче его в доверительное  управление, для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования, а так же для решения имущественных  споров. В категорию имущественных  споров относят споры, связанные  с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа  разрешения конфликта, имущественные  споры разрешаются в судебном порядке, в процессе которого, проводится обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке земли представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование  рыночной стоимости объекта спора  послужит главным аргументом, на который  будет опираться заинтересованная сторона.

Актуальность стоимостной  оценки сельскохозяйственных земель в  России в настоящее время обусловлена  их введением в гражданский оборот. Цена, как денежное выражение стоимости, является существенной составляющей любой сделки, выполняя функции механизма, регулирующего рыночный оборот земельной собственности.

1.1 Земли сельскохозяйственного  назначения

По действующему в нашей  стране законодательству землями сельскохозяйственного  назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для  нужд сельского хозяйства, а также  предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли  сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского  хозяйства. Если генеральными планами  развития поселений не предусмотрено  изменение вида использования таких  земель, то они оцениваются как  сельскохозяйственные угодья, а связанное  с ними имущество -- как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного  назначения подразделяются на:

- земли, занятые сельскохозяйственными  угодьями;

- земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами и коммуникациями;

- древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель  от воздействия негативных (вредных)  природных, антропогенных и техногенных  явлений; 

- земли, занятые замкнутыми  водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для  производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной  продукции.

К сельскохозяйственным угодьям  относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий  момент земли), а также земли, занятые  многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут  выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

1.2 Объекты оценки

При определении стоимости  земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

1) сельскохозяйственные  и иные угодья или незастроенные 

земельные участки, предназначенные  для ведения сельскохозяйственного  производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные  участки с расположенными на  них постройками разного назначения  и использования;

3) сельскохозяйственный  имущественный комплекс (сельскохозяйственная  недвижимости) в состав которого  входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная  техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот  и другое имущество;

4) земельные доли.

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является

составной частью оценки сельскохозяйственного  имущества (сельскохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматривается  в качестве одного из элементов стоимости  такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в  составе оценки сельскохозяйственного  имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач  оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в  качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных  объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости  сельскохозяйственного имущества  в условиях рынка. Данные объекты  соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного  имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Стандарты в  качестве объектов оценки сельскохозяйственного  имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения, и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние  культуры, квоты на производство продукции, скотину, машины и материальные запасы, зерно в хранилищах и другие факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного  назначения и объекты оценки.

В основе оценки рыночной стоимости  земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты  или избыточного дохода, который  образуется при использовании земли  для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход  определяется не только природными условиями и качеством земли. Но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими, на стоимость сельскохозяйственных угодий являются:

- природно-климатические  условия, определяющие тип и  основные направления ведения  сельскохозяйственного производства, и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

- тип землепользования, направление  ведения сельскохозяйственного  производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);

- структура посевных  площадей и преобладающие системы  севооборотов;

- виды сельскохозяйственных  угодий (пашня, сенокос, пастбище  и т.д.) и производимых товарных  культур (зерно, лен, масличные  культуры, овощные культуры и  т.д.);

- плодородие, технологические  свойства и другие характеристики  качества почв и рельефа, влияющие  на урожайность сельскохозяйственных  культур и продуктивность сельскохозяйственных  земель;

- урожайность основных  товарных культур, сложившаяся  при наиболее распространенном  уровне интенсивности ведения  сельского хозяйства в регионе  расположения объекта оценки;

- местоположение относительно  рынков сбыта сельскохозяйственной  продукции, первичной переработки  продукции и центров технического  обслуживания;

- улучшения, произведенные  с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);

- плотность занятость  населения, различные социально-демографические  особенности;

- цены на горюче-смазочные  материалы и сельскохозяйственную  технику;

- инфраструктура хозяйства  (наличие дорог, мелиоративных  систем и т.д.).

1.3 Особенности оценки  земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые  необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

- необходимость поддержания  почвенного плодородия сельскохозяйственных  угодий посредством применения  соответствующей агротехники и  соблюдения определенных требований  к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих  севооборота сельскохозяйственных  культур, внесение определенного  количества удобрений и т.д.), оставление  земли под паром, создание защитных  лесополос и т.д.;

- прямая зависимость структуры  сельскохозяйственных угодий от  физико-географических характеристик  местности (геоморфологические, почвенные,  гидрологические, климатические  и иные особенности);

- высокие риски ведения  сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами  и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки  и снегопады, эпизоотии и иные  стихийные бедствия);

- большое влияние на  величину получаемого дохода  от сельскохозяйственного производства  колебаний цен на сельскохозяйственную  продукцию, горюче-смазочные материалы,  сельскохозяйственную технику;

- сезонных характера сельскохозяйственного  производства и цен на рынке  сельскохозяйственной продукции;

- сложившаяся в стране  нестабильность цен на сельскохозяйственную  и промышленную продукцию;

- отсутствие фактического  оборота сельскохозяйственных угодий;

- отсутствие значимых  инвестиций в сельскохозяйственное  производство;

- невысокая плотность  населения в районах, находящихся  в отдалении от крупных промышленных  центров;

- слабо развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым  покрытием и слабое развитие  перерабатывающей промышленности.

1.4 Основные методы и  особенности оценки земель сельскохозяйственного  назначения

Датой официального начала рыночного оборота сельскохозяйственных земель в РФ можно считать 27 января 2003 г., когда вступил в действие Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения", определивший новый  подход к решению земельного вопроса  в России.

Выделяют следующие основные особенности и имеющиеся проблемы подобных оценок:

1. Рыночная оценка земель  сельскохозяйственного назначения  зачастую должна быть проведена  в условиях, когда отсутствует  выделение оцениваемых участков  в натуре. Это обстоятельство  вступает в противоречие с  требованием к проведению рыночной  оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны  быть обособлены, выделены и соответствующим  образом оформлены.

2. При оценке сельскохозяйственных  земель приходится учитывать  жесткое законодательное ограничение  на их разрешенное использование.  При этом главным условием  рыночной оценки был и остается  принцип анализа наилучшего и  наиболее эффективного использования,  на применение которого, кроме  ограничения на разрешенное использование,  должны быть наложены и учтены  особенности сельскохозяйственного  районирования территории.

3. Для проведения оценки  рыночной стоимости в границах  единых земельных участков сельскохозяйственного  назначения, должны быть выделены  их соответствующие составные  части, различающиеся по видам  использования, каждая из которых  подлежит самостоятельной оценке.

При оценке рыночной стоимости  сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного  имущества используются общие принципы и методы оценки земли. С учетом особенностей ведения сельскохозяйственного  производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении  дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого  другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются: