Оценка земель сельскохозяйственного назначения

- в определении структуры  и состава издержек;

- в определении статей  дохода и способов его оценки;

- в применении принципа  наиболее эффективного использования  через выбор технологий ведения  сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур,  обеспечивающих получение максимального  дохода;

- в критериях отбора  объектов-аналогов и выборе элементов  сравнения.

Определение рыночной стоимости  сельскохозяйственных угодий (голой  земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода  могут применяться в случае необходимости  определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения  зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения  земельных участков, например, стоимости  создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических  работ. Методы затратного подхода также  могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости  многолетних насаждений, включая  защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного  и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные  земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые  дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в  целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного.

1.5 Метод сравнения продаж

В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о  сделках с земельными участками  методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами  оценки сельскохозяйственных угодий. Однако технология применения данного  метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости  других земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом  сравнения продаж. Различия могут  заключаться только в критериях  отбора объектов-аналогов и перечне  элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при  оценке земель сельскохозяйственного  назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных  документах не сформулировано.

1.6 Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Иными словами - это сельскохозяйственный имущественный комплекс. В основном к подобным объектам оценки относятся  бывшие колхозы и совхозы, преобразованные  в иные организационно-правовые формы  и крестьянские фермерские хозяйства.

Для оценки стоимости собственно земли в составе застроенных  участков можно предложить 2 варианта расчета:

1) если строения не  приносят доход, который можно  подсчитать, и не являются самостоятельными  объектами сделок, то земля оценивается  по стоимости, расположенных рядом  с ними сельскохозяйственных  угодий;

2) если можно посчитать  доход от построек, например, они  сдаются в аренду или могут  быть проданы, то земля оценивается  любым методом выделения земельной  составляющей из стоимости единого  объекта недвижимости.

При наличии информации о  сделках со свободными земельными участками, продаваемыми под аналогичное использование, земля может быть оценена по рыночной стоимости продаваемых незастроенных  участков. Этот способ наиболее подходит для оценки земельных участков с  дачами, если они отнесены к категории  земель сельскохозяйственного назначения.

1.7 Особенности оценки  земельных участков сельскохозяйственного  назначения в условиях становления  земельного рынка.

В Российском законодательстве установлено, что земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые  в Государственном земельном  кадастре (ГЗК) и в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и сделок с ним (ст.6 ЗКРФ). Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное  использование, форму законного  владения. Неотъемлемыми частями  земельного участка могут быть: здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные  сооружения, относящиеся к данному  участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры и т.д.

Земельные участки в России как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежат стоимостной оценке. Оценка земельных участков может понадобиться, например, для сделки купли-продажи, для приватизации, для обеспечения банковских кредитов, при наследовании, при имущественных спорах, при разработке и осуществлении инвестиционных проектов, при нанесенном сельскохозяйственной земле ущербе, при изъятии земли для государственных и муниципальных нужд, при внесении земельных участков в уставные капиталы компании и т.д. Следовательно, оценка стоимости земельных участков в настоящее время, является одной из востребованных видов услуг в области оценки недвижимого имущества.

На основе анализа и  обобщения, имеющихся в научной  литературе точек зрения мы будем  понимать под оценкой элемент  рыночного ценообразования, представляющий собой процесс, ориентированный  на определение стоимости объекта  в денежном выражении, в соответствии с законодательством и установленным  порядком действий, с целью реализации различных процессов рыночного  характера.

Данное определение, по нашему мнению, позволяет выделить два момента, которые являются основными в  оценке. Во-первых, процесс определения  стоимости объекта должен учитывать  базовые концепции рыночного  ценообразования в современных  условиях. Во-вторых, процесс оценки должен осуществляться в установленном  порядке в соответствии с законодательством, результатом которого является объективное, профессиональное заключение о стоимости  объекта.

Соответственно, при оценке земли объектом оценки выступает  земельный участок.

Особенности оценки земельных  участков сельскохозяйственного назначения вытекают из особенности земли в  целом как объекта оценки, из факторов, влияющих на стоимость земельного участка, способов ведения сельскохозяйственного  производства и технологических  процессов. Следовательно, особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки, на наш взгляд, выражаются в следующем:

1)Земельный участок – это объект природы, представляющий собой часть поверхности земли, имеющей фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в ГЗК и в ЕГРП.

2)При оценке рыночной  стоимости земельных участков  сельскохозяйственного назначения  предметом оценки выступает рыночная  стоимость права собственности  на земельный участок. Юридическая  концепция земельной собственности  может включать не только землю,  но и все то, что с ней  связано (строения, сооружения, деревья,  водоемы и др.), т.е. земную поверхность  и все, что находится под  ней и над ней. 

3)Оценка стоимости земельного  участка зависит от спроса  и предложения на рынке земли.  Предложение земли "небезгранично", т.е. оно не может резко увеличиться  при возрастании цены.

4)Рыночная стоимость земельных  участков сельскохозяйственного  назначения должна определяться  исходя из наиболее эффективного  их использования с учетом  особенностей сельскохозяйственного  районирования территории. Наиболее  эффективное использование земельного  участка, представляет собой наиболее  вероятное его использование,  являющееся физически возможным,  разумно оправданным, соответствующим  требованиям современного законодательства, финансово осуществимым. Наиболее  эффективное использование земельного  участка определяется с учетом  возможного обоснованного его  разбиения на отдельные части,  отличающиеся формами, видом и  характером использования. Наиболее  эффективное использование может  не совпадать с текущим использованием  земельного участка. 

5)При оценке, на рыночную  стоимость земельных участков  сельскохозяйственного назначения  значительное влияние оказывают  следующие факторы: связанные  с организацией территории, связанные  с инвестированием, природный  фактор и фактор местоположения.

6)Большое влияние на  величину получаемого дохода  от сельскохозяйственного производства  оказывают колебания цен на  сельскохозяйственную продукцию,  горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную  технику. 

7)При оценке земельных  участков сельскохозяйственного  назначения следует применять  лишь те подходы и методы  оценки, которые в наибольшей  степени пригодны для определения  их рыночной стоимости. 

Современный этап становления  рыночных отношений в России требует  активного формирования качественно-ориентированной  системы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе совершенствование  законодательной базы земельных  отношений, развития сети оценочных  фирм, создания учебных центров по подготовке и переподготовке специалистов. Важным моментом оценочной деятельности является наличие апробированных подходов и методов по оценке земельных  участков.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми  для производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных  для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости  сельскохозяйственных угодий методом  сравнения продаж и методом капитализации  земельной ренты в составе  факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования  территории.

 Для проведения оценки  в границах земельного участка  сельскохозяйственного назначения  в соответствии с его экспликацией  выделяются:

- сельскохозяйственные  угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь  и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми  для производства, хранения и  первичной переработки сельскохозяйственной  продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенной  для обеспечения защиты земель  от воздействия негативных (вредных)  природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутые водоемы.

 Рыночная стоимость  земельного участка сельскохозяйственного  назначения определяется на основе  оценки входящих в его состав  сельскохозяйственных угодий и  земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для  производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной  продукции. 

 При этом рыночная  стоимость оцениваемого земельного  участка определяется с учетом  характеристик входящих в его  состав земель, занятых внутрихозяйственными  дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой  растительностью, предназначенных  для обеспечения защиты земель  от воздействия неблагоприятных  природных, антропогенных и техногенных  явлений, замкнутых водоемов, которые  не могут быть использованы  для предпринимательской деятельности.

 При оценке рыночной  стоимости сельскохозяйственных  угодий методом капитализации  земельной ренты, земельная рента  рассчитывается как разность  между валовым доходом и затратами  на ведение сельскохозяйственного  производства с учетом прибыли  предпринимателя. 

 Валовой доход рассчитывается  для единицы площади земельного  участка как произведение нормативной  урожайности сельскохозяйственной  культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной  культуры определяется плодородием  земельного участка, измеряемым  в баллах бонитета. Выбор основных  и сопутствующих сельскохозяйственных  культур, по которым производится  расчет земельной ренты, осуществляется  из набора культур типичных  или традиционно возделываемых  в месте расположения земельного  участка. При расчете валового  дохода с пашни может быть  учтена возможность получения  нескольких урожаев в течение  одного сезона по овощной продукции  и продукции лекарственных растений.

 Материальные издержки  на производство сельскохозяйственной  продукции определяются на основе  технологических карт, устанавливающих  нормативные затраты семян, горюче-смазочных  материалов, удобрений и т.п. в  натуральном выражении. При расчете  издержек учитываются уровень  инженерного обустройства земельного  участка, в том числе плотность  дорожной сети, классность дорог,  близость к транспортным магистралям,  пунктам переработки сельскохозяйственного  сырья и центрам материально-технического  снабжения. Расчет издержек в  денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.