Оценка земель сельскохозяйственного назначения

 Залежь оценивается  методом предполагаемого использования  с учетом экономической целесообразности  ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

Валовой доход с сенокосов  и пастбищ определяется исходя из их нормативной урожайности, которая  определяется путем ее пересчета  в кормовые единицы. Величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

 Валовой доход от  многолетних насаждений определяется  исходя из периодичности их  плодоношения и нормативной урожайности  плодово-ягодной продукции. При  этом учитываются: возраст многолетних  насаждений; породно-сортовой состав  многолетних насаждений; особенности  пространственного размещения многолетних  насаждений в границах земельного  участка; возможность получения  дохода от дополнительной продукции,  получаемой с междурядий садов  и виноградников.

 При определении рыночной  стоимости земельных участков  может использоваться информация, получаемая в процессе проведения  государственной кадастровой оценки.

1.8 Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли сельскохозяйственного назначения?

В задании на оценку сельскохозяйственных земель (приложение к заключаемому договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При проведении оценки земли  сельскохозяйственного назначения используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли  сельскохозяйственного назначения определяется как наиболее вероятная  цена, по которой данная земля может  быть отчуждена на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

- одна из сторон сделки  не обязана отчуждать землю  сельскохозяйственного назначения, а другая не обязана принимать  исполнение;

- цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны  не было;

- оцениваемая земля сельскохозяйственного  назначения представлена на открытом  рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  земельных участков;

- платеж выражен в  денежной форме.

Возможность отчуждения земли  сельскохозяйственного назначения на открытом рынке означает, что  она представлена на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке  должен быть достаточным для привлечения  внимания достаточного числа потенциальных  покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с  оцениваемой землей - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о земле сельскохозяйственного  назначения, по которой заключается  сделка. Действуют, стремясь достичь  условий сделки, наилучших с точки  зрения каждой из сторон, в соответствии с полным доступным на дату оценки объемом информации о состоянии  рынка земли сельскохозяйственного  назначения.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки с оцениваемой  землей сельскохозяйственного назначения имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения, совершить данную сделку.

Ликвидационная стоимость  земли сельскохозяйственного назначения - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой  она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока  экспозиции подобной сельхоз. земли  для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить  сделку по отчуждению. При определении  ликвидационной стоимости, в отличие  от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую сельскохозяйственную землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость  земли сельскохозяйственного назначения рассчитывается как стоимость для  конкретного лица или группы лиц  при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования  данной землей сельскохозяйственного  назначения. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учет возможности  отчуждения оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

1.9 Какова последовательность этапов при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Оценка сельскохозяйственных земель включает в себя следующие  этапы:

1) Заключение договора  на оценку земли сельскохозяйственного  назначения;

2) Установление количественных  и качественных характеристик  оцениваемой земли. На данном  этапе Оценщиком собирается детальная  информация, относящаяся к оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемой земли Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации о земли сельскохозяйственного назначения производится по следующим направлениям:

- имущественные права  и обременения, связанные с  оцениваемой землей сельскохозяйственного  назначения;

- местоположение земли  сельскохозяйственного назначения;

- физические характеристики  оцениваемой земли сельскохозяйственного  назначения, включая информацию  о плодородности и бонитете  почв;

- информация о текущем  использовании данной земли сельскохозяйственного  назначения.

3) Анализ рынка земли  сельскохозяйственного назначения, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно  к оценке земли, но влияющей  на его стоимость. 

Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земли сельскохозяйственного  назначения и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных о земле производится по следующим направлениям:

- макроэкономические факторы,  влияющие на стоимость земли  сельскохозяйственного назначения;

- социально-экономическая  ситуация в районе расположения  земли сельскохозяйственного назначения;

- состояние рынка земли,  закономерности его изменения  и складывающаяся динамика цен  на аналогичные земельные участки;

- прочие ценобразующие  факторы, закладываемые в основу  результата оценки земли сельскохозяйственного  назначения.

4) Анализ наиболее эффективного  использования земли сельскохозяйственного  назначения. На основе собранной  информации с учетом существующих  ограничений, специфики оцениваемой  земли сельскохозяйственного назначения  и типичных способов ее использования  Оценщик делает вывод о ее  наиболее эффективном использовании.

5) Применение подходов  и используемых в рамках этих  подходов, методов оценки земли  сельскохозяйственного назначения. На данном этапе Оценщик рассматривает  возможность применения к оценке  земли сельскохозяйственного назначения  трех стандартных, принятых международной  практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного,  и производит расчеты с использованием  приемлемых подходов.

6) Согласование результатов  расчетов, полученных с применением  различных подходов и вывод  итоговой величины стоимости  оцениваемой земли.

7) Предоставление отчета  заказчику оценки земли сельскохозяйственного  назначения и подписание акта  сдачи-приемки работ по оценке.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Оценщик при проведении оценки сельскохозяйственных земель обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого  в оценке данного земельного участка  подхода. Таким образом, при проведении оценки земель сельскохозяйственного  назначения используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный  и доходный.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера  оцениваемой земли сельскохозяйственного  назначения, а также качества и  доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход основан  на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую  землю цену, большую, чем та, в  которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка  и возведение на нем идентичных или  аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных  улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой  земли сельскохозяйственного назначения с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход основан  на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую  землю сельскохозяйственного назначения сумму, большую, чем та, в которую  обойдется приобретение на рынке  сходного объекта, обладающего такой  же полезностью. То есть цены, заплаченные  на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой  земли сельскохозяйственного назначения.

Стоимость оцениваемой земли  сельскохозяйственного назначения, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о  недавно совершенных сделках  или предложениях о продажах земельных  участков земли сельскохозяйственного  назначения, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход основан  на представлении о том, что стоимость  оцениваемой земли сельскохозяйственного  назначения зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником  из факта владения этой землей. При  применении данного подхода анализируется  способность оцениваемой земли  сельскохозяйственного назначения генерировать определенный доход, который  обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Стоимость оцениваемой земли  сельскохозяйственного назначения, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости  будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Таким образом, при проведении оценки земли сельскохозяйственного  назначения обычно рассматриваются  все три подхода, а применяются  только наиболее целесообразные для  оценки данного земельного участка.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета  стоимости земли сельскохозяйственного  назначения. Согласно ФСО № 1 п. 20, Оценщик  вправе самостоятельно определять методы оценки земли сельскохозяйственного  назначения в рамках применения каждого  из подходов. При этом учитывается  достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

На сравнительном подходе  основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе - метод капитализации  земельной ренты, метод остатка  и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части  расчета стоимости воспроизводства  или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка  и методе выделения.

Для оценки незастроенных  земельных участков сельскохозяйственного  назначения (т.е. без улучшений) используются следующие методы:

- сравнения продаж,

- капитализации земельной  ренты,

- предполагаемого использования.

Использование различных  методов в реальной практике приводит к получению различных результатов  стоимости оцениваемой земли  сельскохозяйственного назначения.

В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли сельскохозяйственного назначения, оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке  и его окружении. Производится анализ собранной информации с целью  выявления наиболее эффективного способа  его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо  зависит от возможности ее наиболее эффективного использования.

После определения соотношений  между результатами, полученными  с использованием различных методов, окончательная оценка земли сельскохозяйственного  назначения устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке?

При составлении отчета об оценке сельскохозяйственных земель оценщик  придерживается следующих принципов:

- в отчете об оценке  земли сельскохозяйственного назначения  должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения  ее стоимости (принцип существенности);

- информация, приведенная  в отчете об оценке земли  сельскохозяйственного назначения, использованная или полученная  в результате расчетов при  проведении оценки, существенная  с точки зрения ее стоимости,  должна быть подтверждена (принцип  обоснованности);