Оценка земель

Содержание 

 

     Теоретическая  часть                                                                                     4                                                                                                                            

   Введение                                                                                                         4                                                                                                                                                  

1 Теоретические основы оценки  земель и применения её результатов             (обзор литературы)                                                                                        6

1.1 Современные аспекты проведения оценки земель и применения её    результатов в народном хозяйстве                                                               6

   1.2 Применение данных оценки земли в землеустройстве                        10                                                                                                                                                       

   Практическая часть                                                                                       13

  2 Природно-экономические условия Чердаклинского района Ульяновской             области                                                                                                            13

    2.1 Природные условия                                                                                13

   2.2 Анализ земельного фонда                                                                       14

  3 Кадастровая оценка земель Чердаклинского района. (таблицы с 1 по 18   методического пос.)                                                                                        19

   3.1 Формирование рабочих (оценочных) участков совхоза «Дружба»   19

   3.2 Определение интегральных значений показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению                                                                                           20

   3.2.1 Определение балла бонитета почв земельного участка сельско -хозяйственных угодий                                                                                 21                     

   3.2.2 Определение интегрального показателя технологических свойств объекта оценки                                                                                          28  Заключение                                                                                                 45

  Библиографический список                                                                       47           

  Приложения                                                                                                     49

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

 ВВЕДЕНИЕ

Почва является основным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное её использование  является широкой комплексной программой, которая касается всех сторон организации сельскохозяйственного производства. Разработка этой проблемы требует тщательного изучения имеющихся земельных ресурсов, обоснования системы показателей и методов объективного анализа фактического уровня использования земель и планирования его на перспективу, определения на этой основе общих направлений и разработки системы конкретных мероприятий повышения плодородия почвы улучшения использования земель применительно к местным природно-климатическим и экономическим условиям.

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов 13 декабря 1968 года ведётся государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользований, учёт количества и качества земельных угодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Государственный кадастр  недвижимости имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные служат для  организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

Следовательно, земельный кадастр - это система государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве.

Материалы земельного кадастра широко применяются при решении  многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью  земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

В нашей стране проводились  крупные исследования, большие опытные  работы, в результате которых дано научное обоснование содержания земельного кадастра, официально закреплённое в “Основах земельного законодательства РФ, разработаны главные принципы и методы проведения земельно-кадастровых работ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И ПРИМЕНЕНИЯ ЕЁ РЕЗУЛЬТАТОВ (ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ)

 

1.1 СОВРЕМЕННЫЕ АСПЕКТЫ  ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И  ПРИМЕНЕНИЯ ЕЁ РЕЗУЛЬТАТОВ В  НАРОДНОМ ХОЗЯЙСТВЕ

Несмотря на обширность территории, сложность и многообразие природных и экономических условий  Российской Федерации было необходимо обеспечить сопоставимость результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на всей территории страны. Для этого было предусмотрено проведение работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации по земельно-оценочным, административным районам и конкретным объектам кадастровой оценки.

Результаты межрегиональной оценки (по субъектам Российской Федерации и земельно- оценочным районам) служат нормативной базой для оценки сельскохозяйственных угодий административных районов, а административных районов - по землепользование юридических и физических лиц.

Кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий проводится с целью получения достоверных данных доходности ведения сельскохозяйственного производства на землях различного качества и местоположения, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков.

Земельная рента (дифференциальная и абсолютная), получаемая при возделывании основных сельскохозяйственных культур (трупп культур), использовании сенокосов  и пастбищ и нормативы ее капитализации, является основой определения кадастровой  стоимости.

Определение земельной ренты основывается на показателях урожайности сельскохозяйственных культур (продуктивности сенокосов и пастбищ), затрат на единицу площади, цены производства.

Определение кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий субъектов Российской Федерации (земельно-оценочных районов) базируется на среднемноголетней (1966 - 1998 гг. урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ и данных о затратах на использование земли за последние семь лет (1992 -1998 гг.). _

Среднемноголетняя (нормальная) урожайность, сложившаяся в целом по субъекту РФ дифференцируется по оценочным группам почв пропорционально баллам бонитета пашни, по отношению к основным сельскохозяйственным культурам, сенокосов и пастбищ на основании соответствующих шкал IV тура оценки земель.

Затраты на 1 га основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, пастбищ по субъекту РФ анализируются  по годам по отношению к средним  показателям затрат РФ, то есть рассчитываются индексы затрат по годам. Далее, определяются средние индексы затрат по субъекту РФ за рассматриваемый период. Нормальные затраты за последний год рассматриваемого периода рассчитываются умножением среднего индекса по субъекту РФ на фактические затрать по РФ за последний год рассматриваемого периода. Нормальные затраты по субъекту РФ дифференцируются по оценочным группам почв пропорционально шкал затрат IV тура оценки земель.

Основное свойство земли, которое делает ее главным средством  производства в сельском хозяйстве, - плодородие почв легко разрушить, но очень трудно в полном объёме или частично восстановить. «Бесплатность» землепользования - одна из объективных предпосылок безответственного отношения к ней, широко распространенных нарушений и порчи почвенного покрова, снижение на обширных площадях уровня потенциального плодородия. Поэтому для эффективного использования земельных ресурсов в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова, необходимо ввести в практику стоимостную оценку земельных участков.

При оценке могут определяться различные виды стоимости. Первым этапом при оценке земель сельскохозяйственных угодий определяется базовая стоимость (потребительская или нормативная), зависящая от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местонахождения, а также от цели отвода земель сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные нужды. На основе базовой стоимости рассчитывается рыночная стоимость путём корректировки на индекс спроса и предложения.

При оценке земель сельскохозяйственных угодий в зависимости от назначения оценки могут определяться потребительская, инвестиционная, страховая стоимости, а также различны виды рыночной стоимости.

Далее рассматриваются  некоторые варианты (методы) стоимостной  оценки земельных 

Угодий сельскохозяйственного  назначения, и определяется при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неб вилы стоимости.

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная  кадастровая оценка земель в субъеетах  РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Работы по государственной  кадастровой оценке выполнялись  в соответствии с методическими  указаниями по выполнению курсового проекта «Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий», утвержденными в 2004 году Государственные университетом по землеустройству кафедрой землепользования и земельного кадастра.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий были использованы следующие материалы:материалы почвенного обследования; экономические показатели хозяйства; материалы по внутрихозяйственной оценке земель хозяйства 1990 года; материалы по графическому учету земель; проект землеустройства колхоза 1992 года; нормативно-справочная информация.

Предметом оценки являются:

- плодородие сельскохозяйственных  угодий;

- технологические характеристики  участков;

- местоположение (удаленность)  участков по отношению к пунктам  реализации сельскохозяйственных  продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

- определение значения  кадастровой стоимости участков  как средства производства по  экономическим показателям. 

Первичной территориальной  единицей оценки является отдельно обрабатываемый участок (контур) пахотных и кормовых земель. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки (контура) могут группироваться в более крупные однородные территориальные единицы (рабочие участки, поля, массивы севооборотов и кормовых земель). Оценочные показатели более крупных единиц представляют собой средневзвешенные значения оценочных показателей, включенных в них отдельно обрабатываемых участков.

В качестве показателей  оценки выступают:

1. для оценки плодородия;

- почвенно-экологический  бонитет земельных участков, исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склона, карбонатность, солонцеватостъ, оглеение и др.);

- рентный доход, обусловленный плодородием почв;

2. для оценки технологических  свойств земельных участков:

- площадь и конфигурация  участков, длина гона, удельное сопротивление  машин- орудий, уклон, каменистость  участка, расстояние полей до  хозяйственного центра; интегральный  показатель технологические свойства по отношению к оптимальным условиям; - рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки;

3. для оценки местоположения: