Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Российский государственный  профессионально-педагогический университет»

Институт экономики и  управления

Кафедра антикризисного управления

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «оценка стоимости земли»

на тему:

«Кадастровая оценка земель населенных пунктов»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила студентка:

III курса, группы  Зр-314с АУ     Филонова А.С.

 

Проверил доцент:      Леонтьева М.М.

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………….3

1. Характеристика и принципы кадастровой оценки…………………..5

2. Расчет кадастровой  стоимости земельных участков  для 1-10 видов разрешенного использования…………………………………………………….9

3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 11 - 16 видов разрешенного использования……………………………………………12

Заключение..................................................................................................15

Список использованных источников……………………………………17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Относительно всех видов  и категорий земель специалисты  проводят такое исследование, как  кадастровая оценка земель населенных пунктов.

Такие исследования обычно проводят по инициативе лиц, которые  являются представителями органов  власти, или представляют органы самоуправления.

В результате кадастровой оценки можно выявить стоимость определенного участка городской территории.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов - комплекс, в который входят работы по анализу документов на участок, его основных характеристик, района, в котором он расположен, площади, а также и других факторов.

Рыночный спрос на участок  и средняя стоимость также  берется во внимание, так как именно эта характеристика позволяет определить стоимость на определенный момент.

Данные, необходимые для  успешного проведения кадастровой  оценки земель населенных пунктов принято называть нормативной информацией.

В соответствии с этими документами и в соответствии с реальным расположением, объект исследования должен иметь территориальную принадлежность к черте города, или другого населенного пункта.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов проходит в несколько этапов, так как независимо от специфики участка, он исследуется по одинаковым параметрам, кроме того, исследуются в этот момент примерно одинаковые документы: те, которые определяют принадлежность участка и содержат информацию о строениях, а также элементы коммуникаций, расположенных на территории участка, и кадастровый план.

Итогом данного исследования будет не просто фиксация и исследование результатов, но еще и оформление результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов в установленном  порядке.

В результате такой оценки можно получить реальную кадастровую  стоимость земель. Цифра, выражающая данную стоимость, не должна быть выше средней рыночной цены аналогичного участка.

Кадастровая стоимость не должна быть выше, чем установленная государством базовая предельная стоимость земли такого типа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Характеристика и принципы кадастровой оценки

 

Землями населенных пунктов  признаются земли, используемые и предназначенные  для застройки и развития населенных пунктов.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли  населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований  или выходить за их границы, а также  пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или  юридическим лицам. 
(ЗК РФ ст. 83)

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные  участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным  зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных  инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного  использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным  зонам(ЗК РФ ст. 85).

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования  городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования  земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Под кадастровой оценкой  городской земли понимается совокупность административных и технических  действий по установлению кадастровой  стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых  кварталов.

Кадастровая оценка городских  земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке  земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования  земельных участков.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских  земель являются массовые данные о  продажах земельных участков для  индивидуального жилищного и  гаражного строительства, коллективного  садоводства и приусадебного  хозяйства, о ставках арендной платы  за земельные участки, а также  о продаже и аренде квартир, гаражей  и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную  ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются:

• официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и органов местного самоуправления;
• средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
• отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается  достаточной, если на ее основе можно  построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

Объектом кадастровой  оценки являются земельные участки  в составе земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных  участков определяется по состоянию  на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

При проведении кадастровой  оценки должны соблюдаться следующие принципы:

• единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории Российской Федерации;
• учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами;
• совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК;
• достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов;
• простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения;
• охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения поселений и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка;
• адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

В соответствии с методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе следующих видов разрешенного использования. Это земельные участки:

• предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, гаражей и автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
• предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;
• находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;
• предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;
• занятые водными объектами, находящимися в обороте;
• предназначенные для сельскохозяйственного использования, разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;
• занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;
• улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

 

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования

 

Методические указания но государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предусматривают выполнение следующих последовательных взаимосвязанных действий:

• формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, который должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории. Не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных;
• установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов;
• установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последнего;
• построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;
• расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
• кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных. При выполнении работы используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города в масштабе 1: 10 ООО или 1: 25 ООО в зависимости от общей территории города (поселка) на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план или концепция генерального плана и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т.п.

Первичное разграничение  территории поселения на оценочные  участки проводится на топографическом  плане масштаба 1:25 ООО или 1:10 ООО  в зависимости от крупности поселения. Выделение оценочных участков ведется, как правило, на бумажном носителе, который позволяет видеть все  поселение как единое целое. На план наносится утвержденная административным органом городская граница. В  границах города выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1) наносятся границы территориальных  зон. Устанавливаются территориальные  зоны: жилые, общественно-деловые,  производственные, инженерной и  транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного  использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального  назначения и иные виды;