Кадастровая оценка земель населенных пунктов

• далее в территориальных зонах выделяются территории, особенности использования которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.);
• на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования может проводиться группировка земельных участков. Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.

В качестве границ оценочных  участков принимаются:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);
• крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);
• границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;
• границы сельскохозяйственных и лесных угодий;
• границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Определение кадастровой  стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования производится на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем установления значений параметров модели. Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достоверной рыночной информации в разрезе факторов стоимости. При этом учитывается влияние следующих факторов стоимости:

1. доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

• состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

• инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;
• рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп  факторов стоимости несет в себе достаточно большое количество разнообразной  информации. Поэтому в целях более  обоснованного учета ее влияния  на ценность территории поселения в  них выделены единичные подфакторы.

Сбор сведений о значениях  факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:

• положений генерального плана населенного пункта (либо концепции его развития);
• данных государственного земельного кадастра;
• государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;
• фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований;
• рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения;
• информации о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оценке независимых оценщиков.

В результате наложения влияния  факторов возникает необходимость  корректировки границ оценочных  участков, которую необходимо осуществить.

 

3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 11 - 16 видов разрешенного использования

 

Кадастровая стоимость земельных  участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Удельный показатель кадастровой  стоимости земельных участков, предназначенных  для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов принимается равным минимальному для данного населенного пункта значению удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

 Кадастровая стоимость  данных земельных участков определяется  путем умножения удельного показателя  кадастровой стоимости на площадь  земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных  участков, занятых особо охраняемыми  территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных  участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных  участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельных участков земель резерва; земельных участков, занятых  водными объектами, изъятыми из оборота  или ограниченными в обороте  в соответствии с законодательством  Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов  и коллекторов, набережных не рассчитывается, а устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Результаты проведенной  кадастровой оценки обобщаются в  отчете, который должен соответствовать  специальным требованиям.

Введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем  информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих  для всех исполнителей требований по форме отчета.

Отчет направляется в региональные органы исполнительной власти. Они  в течение 30 дней должны принять  решение об утверждении результатов  оценки и передаче их в кадастр  или об их отклонении.

После утверждения отчета данные о кадастровой стоимости  могут служить налоговой базой  для расчета земельного налога.

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В настоящее время рациональное и эффективное использование  земель возможно при условии реализации следующих принципов: платность  использования земли и обоснованное налогообложение земли. Формами  платы за использование земли  являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статья 65 Земельного кодекса РФ).

Платежи за землю, которые  являются обязательными вне зависимости  от вида деятельности на земельном  участке, должны стимулировать собственника или арендатора к эффективному использованию  земли с положительным результатом, что впоследствии стимулирует оборот на рынке недвижимости.

Чтобы предприятия и организации  не лишились своей рентабельности, налогообложение земли должно быть обоснованным. Это относится также  к определению размера арендных платежей, основой для которых  служит налоговая база земельного налога, а также расчета выкупной стоимости  земельного участка при помощи кадастровой  стоимости.

Результаты кадастровой  оценки городских земель как составной  части комплексной программы  кадастровой оценки недвижимости могут  использоваться для следующих целей:

• создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
• установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
• определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
• определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
• обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
• информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
• создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

В связи с этим, установленная  кадастровая стоимость земельных  участков должна быть рассчитана верно и объективно, с учетом всех факторов, оказывающих впоследствии свое влияние на итоговую величину кадастровой стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под. ред. В. Рутгайзера. - М.: Дело, 2008.
3. Грязнова А.Г.. Федотова М.А. Оценка недвижимости : Учебник. - М.: Проспект, 2009.
4. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. - М.: Экономика, 2010.
5. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: Кнорус, 2008.
6. Дмитриев А.В. Правовое регулирование городского землепользования в современных условиях : Учеб. пособие. - М.: Экономика, 2012.
7. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости - М : Дело, 2009.
8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости  - СПб.: Питер, 2011.
9. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного  назначения и иного сельскохозяйственного имущества. Приложение к журналу «Имущественные отношения в РФ», 2010.

Екатеринбург, 2013