Оценка земель муниципального образования «Рязановское сельское поселение» Мелекесского района Ульяновской области

В результате по каждому  земельно-оценочному району для основных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения  нормативной урожайности зерновых по району. Так как в большинстве  регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет 70%, то при денежной оценке ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализированных районах оценка земли производится по ведущей культуре.

Для определения, насколько  одни земли лучше или хуже других, необходимо рассчитать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные  баллы земель по сельскохозяйственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных  угодий, определении величины земельного налога и размеров арендной платы за землю.

2. Определение цены земли на основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса.

При монополии на землю  как объект хозяйствования образуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства  через механизм цен, платежи и налоги с чистого дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется  в получении избыточного прибавочного продукта. Земельная рента является экономической формой реализации собственности на землю и поэтому может быть использована при определении цены земли. Дифференциальная рента определяется на единицу площади как разница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реализации и индивидуальной ценой производства.

Норма прибыли, которая исчисляется  как отношение всей прибыли, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных  фондов, определяет индивидуальную цену производства.

При оценке земли также  необходимо учитывать сельскохозяйственную продуктивность климата, которая может  быть представлена как функция многих агроклиматических факторов (такие  разработки проведены учеными института  им. В.В.Докучаева).

Формула поченно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности  климата и почвенного покрова  данной территории

ПЭИ=12,5*(2-V)*П*Д_с**А

ПЭИ – почвенно-экологический  индекс

V - плотность почвы ( в среднем для метрового слоя);

2 – максимально - возможная  плотность почв при их предельном  уплотнении г/см³;

П – полезный (безбаластный) объем почвы в метровом слое;

Д_с–дополнительные учитываемы свойства почвы;

t˚>10˚ - среднегодовая сумма температур более 10˚С;

Ку – коэффициент увлажнения (Р - поправка к этому коэффициенту);

Кк – коэффициент континентальности;

А – итоговый агрохимический показатель;

У_поб – нормативная урожайность основных или ведущей сельскохозяйственной культурой по области( краю, республике) , ц/га;

Расчета балла бонитета земельных  участков основывается на агроэкологической  оценке почвенного покрова.

Агроэкологическая оценка почвенного покрова проводится на основе расчетов почвенно-экологического индекса.

На основании почвенной  карты муниципального образования  производится расчет  ПЭИ.

Величину 12,5 вводят в формулу  для того, чтобы привести определенную совокупность экологических условий  к 100 единицам почвенно-экологического индекса.

Расчет почвенного показателя

Кадастровый квартал: 73:08: 0448:01

 Почва – чернозем  типичный; гранулометрический состав  – среднесуглинистый; среднесмытые; среднедефлированые.

2-V=0,79

П=0,98.

Среднее содержание гумуса в черноземе типичный среднесуглинистый  составляет – 6,5 %. Коэффициент берется 0,85

Коэффициент на среднюю смытость =0,69.

Коэффициент на среднюю степень  дефляции=0,88.

Коэффициент отклонения содержания гумуса от средней величины = 0,85.

Итоговый почвенный показатель: 12,5*0,79*0.98*0,69*0,88*0,85=5,0

Кадастровый квартал: 73:08:0446601

Почва – чернозем выщелоченный; гранулометрический состав – суглинистый; среднесмытый; среднедефлированые.

Среднее содержание гумуса в черноземе выщелоченный суглинистый составляет – 7% %. Коэффициент берется 0,85

2-V=0,76

П=0,98.

Коэффициент на среднюю смытость =0,69.

Коэффициент на среднюю степень  дефляции=0,88.

Коэффициент отклонения содержания гумуса от средней величины = 0,85.

Итоговый почвенный показатель: 12,5*0,76*0.98*0,69*0,88*0,85=4,8

Кадастровый квартал: 73:08:0450:01

 Почва – черноземы  обыкновенные; гранулометрический  состав – среднесуглинистый;  среднесмытые; среднедефлированые.

Среднее содержание гумуса в черноземе обыкновенныйсреднесуглинистый составляет – 5,6 %. Коэффициент берется 0,78

2-V=0,72

П=0,98.

Коэффициент на среднюю смытость =0,69.

Коэффициент на среднюю степень  дефляции=0,88.

 Коэффициент отклонения  содержания гумуса от средней  величины = 0,78.

Итоговый почвенный показатель: 12,5*0,72*0.98*0,69*0,88*0,78=4,2

Расчеты агрохимических показателей.

Их рассчитывают для угодья в целом, в зависимости от соотношения  площадей с различным содержанием  элементов питания растений. Агрохимический показатель состоит из показателей  на содержание фосфора (КР₂О₅), показателя на содержание подвижного калия (Кк₂О), показателя кислотность почвы (К_рН)

А=КР₂О₅*Кк₂О*КрН

Итоговый агрохимических показатель

1. Кадастровый квартал: 73:08: 0448:01

Чернозем типичный почвы:

КР₂О₅=0,97; Кк₂О=1,03; КрН=0,91; А=0,9

2. Кадастровый квартал 73:08:0446601

Черноземы выщелоченные:

КР₂О₅=1,0; Кк₂О=1,01;  КрН=0,95; А=0,95

3. Кадастровый квартал: 73:08:0450:01

Черноземы обыкновенные:

КР₂О₅=1,01; Кк₂О=1,03;  КрН=1,0; А=1,04

Расчет климатического показателя.

Сумму температур выше 10˚С берется  без изменений для всех территорий.

Коэффициент континетальности рассчитывают по формуле:

Кк=360

Величина Ку-Р, т.е коэффициент  увлажнения (с поправкой) для Мелекесского района равна 0,85

T˚_max= 20,1˚С

T˚_min=-15,2˚С

Кк==196,9

Итоговый климатический  показатель при сумме температур выше 10˚С, равной 2500˚и коэффициенте увлажнения с поправкой 0,75 составляет

2500*075/196,9+100=6,3

Итоговый почвенно-экологический  индекс равен произведению почвенного, агрохимического и климатического показателей:

1. Кадастровый квартал: 73:08: 0448:01; Черноземы типичные – ПЭИ=28,4;
2. Кадастровый квартал 73:08:0446601; Черноземы выщелоченные – ПЭИ=28,7;
3. Кадастровый квартал: 73:08:0450:01; Черноземы обыкновенные-ПЭИ=27,5.

Итоговый показатель (почвенно-экологический  индекс) равен произведению почвенного, агрохимического и климатических  показателей.

Кадастровый квартал: 73:08: 0448:01 чернозема типичный почвы:

ПЭИ= 5,0*0,9*6,3=28,3

Балл бонитета = 28,3*0,99=28,0

Кадастровый квартал 73:08:0446601 чернозем выщелоченный

ПЭИ= 4,8*0,95*6,3=28,7

Балл бонитета=28,7*0,98=28,1

Кадастровый квартал: 73:08:0450:01 чернозем обыкновенный

ПЭИ= 5,2*1,04*6,3=34,07

Балл бонитета = 34,07*1,00=34,07

Все расчеты были проведены  на основании методики, изложенной в учебном пособие Куликовой  А.Х. – «Агроэкологическая оценка почвенного покрова и воспроизводство плодородия почвы»

Оценка кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

Оценка рыночной стоимости  сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

1)сбор и подготовка  исходной нормативной и статистической  информации;

2)определение нормативной  урожайности по каждой группе  почв в разрезе основных сельскохозяйственных  культур;

3)определение величины  земельной ренты;

4)определение рыночной  стоимости сельскохозяйственных  угодий.

Объект оценки – земельный  участок площадью 37364 га.

Местоположение – Ульяновская  область, Мелекесский район. В этом районе распространены почвы чернозем, выщелоченный  среднесуглинистый, чернозем типичный среднесуглинистый, чернозем обыкновенный среднесуглинистый.

Оцениваемые права – право  собственности.

Категория земель – земли  сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование –  для сельскохозяйственного производства.

Цель оценки – определение  рыночной стоимости земельного участка.

Таблица№4 Баллы бонитета сельскохозяйственного поселения

Кадастровый квартал	Почвы	Удельный Балл бонитета по кадастровым кварталам
73:08: 0448:01	Черноземы типичные	28,4
73:08:0446601	Черноземы выщелоченные	28,7
73:08:0450:01	Черноземы обыкновенные	27,5

 

 Расчетный рентный  доход и кадастровая стоимость  сельскохозяйственных угодий рассчитывались  на основании полученных значений  интегральных показателей объектов  оценки и дифференциации базовых  по Ульяновской области нормативов  продуктивности сельскохозяйственных  угодий и затрат на их использование  по объектам оценки.

Расчет  коэффициента капитализации.

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается  равной ставке дохода по рублевым депозитам  по выборке банков высшей категории  надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск. Факторами, определяющими величину премии за риск,  являются:

- риск инвестиций в  сельскохозяйственные угодья;

- риск низкой ликвидности.

Таблица №5 Премии за риск инвестиций.

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	6	Так как Ульяновская область  находится в зоне рискованного земледелия
Низкая ликвидность	5	В настоящее время рынок  сельскохозяйственных земель в Ульяновской  области не сложился, поэтому ликвидность  оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев
Итого	11

 

Премия за низкую ликвидность  рассчитана по формуле:

= =4,2%

Таким образом, коэффициент  капитализации составляет 10+9,2=19,2%.

Рыночная стоимость 1 га:

Расчет  стоимости земли.

Стоимость=

Максимальный коэффициент  капитализации равен 0,19.

Рента = (Валовый доход - затраты)×1,7

Затраты поселения равны 4344 рубля.

Валовый доход = ×балл бонитета

Средний балл бонитета по Ульяновской  области равен 33,1

Таблица6  Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровый квартал	Почва	Рента, руб	Валовый доход руб/га	Затраты руб/га	Стоимость земли руб/га	Балл бонитета по кадастровому кварталу
73:08: 0448:01	Черноземы типичные	9969,34	10208,32	4344	52470,21	28,0
73:08:0446601	Черноземы выщелоченные	16780,64	14214,97	4344	88319,17	28,1
73:08:0450:01	Черноземы обыкновенные	21914,72	17235,01	4344	115340,66	34,07

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственных земель зависит  от земельной ренты, коэффициента капитализации, балла бонитета земельных участков, валового дохода и удаленности от населенных пунктов. Кадастровая стоимость  данной территории варьирует от 87866,55 до 115340,66 руб. Максимальная стоимость 115340,66 тыс.руб. составляет  на контуре 3- чернозём обыкновенный среднесуглинистый земли Рязановского сельскохозяйственного техникума, так как самый высокий валовый сбор продукции, который составляет 17235,01 и следовательно высокая рента- 21914,72. Так же на этих почвах самый высокий балл бонитета 34,07. Минимальная стоимость 87866,55 приходится  на контур 1 – земли СПК «Маяк» где почвы чернозем типичный. Из этого следует, что валовый сбор и рента низкая по сравнению с другими почвами и низкий балл бонитета 28,0.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2.  РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ МО «РЯЗАНОВСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» МЕЛЕКЕССКОГО РАЙОНА УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

Расчет кадастровой стоимости  земельного участка рассчитывается по формуле: