Экономика недвижимости

 

Министерство образования Российской Федерации

 

Ижевский государственный технический  университет

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине: "Экономика  недвижимости"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил слушатель группы № 

 

 

 

Проверил преподаватель

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ижевск

2001 год

 

 

Содержание

 

Стр.

 

Задание           3 

Общие сведения          3

Исходные данные         3

Расчет стоимости здания затратным  методом     4

Доходный подход анализа стоимости  объекта     10

Сравнительный подход определения  стоимости здания   12

Литература           13

 

 

Задание.

 

На основании  исходных данных рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости с использованием   трех методов  анализа стоимости объекта.

При использовании  доходного подхода провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

 

 

Общие сведения.

 

Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.

Месторасположение: город Х, улица Х, дом 3.

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: 1 января 1998 года.

Собственники недвижимости:  здание – Российская компания;

земля – государство.

Описание месторасположения: здание расположено на участке земли общей площадью 0,072 га, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки 1970 года. Здание состоит из подвала, используемого для целей складирования, и трехэтажной постройки. В здании завершен ремонт.

Оптимальное использование  как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего  здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной продажи объекта.

 

 

Исходные данные.

 

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение  может быть расценено как благоприятное. Площадь 720 кв.м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность - 3 этажа и подвал.

Площадь общая - 1425,50кв.м.

Площадь полезная – 1296,3 кв.м.

Площадь нормативная – 980 кв.м (для сдачи в аренду).

Строительный объем – 7503,0 куб.м

Фундаменты – ленточные, бутобетонные.

Стены – из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм.

Перекрытия – из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.

Перегородки – кирпичные и пенозолосиликатные.

Кровля– из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам.

Утеплитель – засыпной керамзит.

Лестницы – из сборных железобетонных элементов.

Полы – мраморные, паркетные, из керамической плитки.

Окна – деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления.

Двери – деревянные.

Наружная отделка – штукатурка, покраска.

Внутренняя отделка – улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение – системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожарноохранная сигнализация.

 

Цена права использования земельного участка: 80000 руб. за 100 кв.м

Арендная ставка для  оцениваемого объекта: 600 руб. за кв.м

Затраты на улучшение внутренней отделки: 200 руб. за кв.м

Загрузка здания: 1 год – 60%

2 год –  85%

3 год -  95 %

Эксплуатационные расходы: 60 руб. за кв.м (будут отнесены на счет арендатора)

Ставка возвратной капитализации – 20%

Комиссионное вознаграждение риэлтера – 3%

По имеющимся данным цены продажи офисных помещений зафиксированиы от 3000 до 3500 руб. за 1 кв. м площади.

 

 

 

Расчет стоимости здания затратным методом.

 

Затратный подход представляет собой определение  полной восстановительной стоимости  зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенного на стоимость земли. При  этом подходе можно выделить следующие  этапы:

1. Расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью ее оптимального использования,
2. Расчет полной восстановительной стоимости здания (ПВС)
3. Определение величины износа,
4. Уменьшение ПВС на величину износа для получения остаточной восстановительной стоимости здания.

 

1. Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 80 000 рублей за 100 кв.м то, соответственно 1 кв.м будет стоить 800руб. Здание занимает площадь 720 кв.м. Поэтому рыночная стоимость земли будет:

РС(земли)= 800 руб./кв.м.   х   720 кв.м = 576 000 рублей

 

2. Рассчитаем полную восстановительную стоимость строения. Она равна:

ПВС(зд.)= Ст(69)  х  К(цен)  х  И(69-84)  х  И(84-2001)  х  И(тер.)  х  V  х НДС, где

• Ст(69) – стоимость строительства 1 куб.м здания в 1969 году, =27 руб./к.м
• К(цен) – ценностной коэффициент, = 1,5816 (см.табл.2)
• И(69-84) – индекс изменения стоимости с1969 но 1984 год, = 1,2151,
• И(84-2001) – индекс изменения стоимости с 1984 но 2001 год, = 20,
• И(тер.) –территориальный коэффициент, = 1,07,
• V – объем здания, куб.м, = 7503,0 куб.м
• НДС – ставка налога на добавленную стоимость, = 1.2

Полная восстановительная  стоимость здания равна:

ПВС(зд.) = 27  х  1,5816  х  1,2151  х  20  х  1,07  х  7503,0  х  1,2 = 9 997 753 рубля

 

3. Рассчитаем износ здания, используя «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)»

 

Физический  износ здания следует определять по формуле:

           _n

  Ф(з)=åФ_кi х l_i., где

          ⁱ⁼¹

Ф(з) – физический износ здания,

Ф_кi  - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

l_i     - коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания,

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании

 

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания (в%) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10%, для конструкций, элементов и систем – до 5%, для здания в целом – до 1%.

 

Пользуясь данными  таблицы 1 и таблицы 2, рассчитываем износ здания:

ИЗ = ПВС х % износа

ИЗ = 9 997 753  х  0,24809 = 2 480 343 рублей

 

4. Рассчитаем остаточную восстановительную стоимость здания:

ОС = ПВС – ИЗ

ОС = 9 997 753 – 2 480 343 = 7 517 410 рублей

 

5. Определим рыночную стоимость  объекта:

РС(зд.) = ОС + РС(земли)

РС(зд.) = 7 517 410 + 576000 = 8 093 410 рублей

 

 

 

 

Таблица 1. Физический износ элементов, конструкций и систем.

 

№	Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ	Примерный состав работ
1.	Фундамент ленточный, бутобетонный – мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Ширина трещин до 2 мм	(0 – 20) 20	Расшивка трещин
2.	Стены из красного глиняного кирпича  – отдельные трещины и выбоины	Ширина трещин до 1 мм	(0 –10) 10	Заделка трещин и выбоин
3.	Перегородки кирпичные и пенозолосиликатные – трещины в местах сопряжения перегородок с потолком.	Трещины шириной до 2 мм, повреждения  на площади до 10%	(0 – 20) 10	Заделка трещин
4.	Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим  балкам – незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, мелкие трещины в швах между плитами	Смещение плит до 1,5 см, повреждения  на площади до 10%, ширина трещин до 2 мм	(11 – 20) 20	Выравнивание поверхности потолка, расшивка швов
5.	Лестницы из сборных железобетонных элементов – редкие трещины на ступенях и площадках, выбоины и сколы местами в ступенях, отдельные повреждения перил	Ширина трещин до 2 мм	(21 – 40) 30	Затирка трещин, ремонт перил
6.	Кровля из оцинкованной стали по сплошному  деревянному настилу и деревянным стропилам – ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки.		(0 – 20) 20	Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждения, крепление кляммерами
7.	Полы: паркетные – мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок мраморные, из керамической плитки – мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%		(0 –20) 15             (0 –20) 15	Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса       Замена отдельных плиток
8.	Деревянные оконные блоки с  двойным остеклением ручного  изготовления – мелкие трещины в местах сопряжения , истертость и щели в притворах, часть приборов повреждена или отсутствует		(21 – 40) 25	Ремонт с добавлением нового материала до 30%
9.	Двери деревянные – мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость дверных полотен и щели в притворах		(0 –20) 20	Уплотнение сопряжения, постановка дополнительных накладок
10.	Наружная отделка(штукатурка, окраска) – волосные трещины и сколы местами		(0 –10) 10	Затирка местами со шпаклевкой
11.	Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка – волосные трещины покраска водоэмульсионными и масляными красками – мелкие единичные повреждения окрасочного слоя, мелкие царапины облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка – мелкие трещины и сколы в плитках		(0 –10) 5   (0 – 20) 5         (0 – 20) 5	Затирка местами     -           Затирка отдельных сколов
12.	Система горячего водоснабжения – ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной аппаратуры, отдельные нарушения теплоизоляции		(0 – 20) 20	Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции
13.	Система холодного водоснабжения – ослабление сальниковых набивок, прокладок кранов и запорной аппаратуры, в некоторых бачках утечки воды		(0 – 20) 20	Набивка сальников, смена прокладок, ремонт и регулировка смывных  бачков
14.	Система центрального отопления – ослабление прокладок и набивки запорной аппаратуры, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах		(0 – 20) 20	Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб
15.	Система канализации – ослабление мест присоединения приборов, повреждение покрытия приборов на площади до 10% их поверхности		(0 – 20) 20	Уплотнение соединений
16.	Система электрооборудования – ослабление закреплений, отсутствие отдельных приборов		(0 – 20) 15	Установка недостающих приборов
17.	Вентиляция, пожарноохранная сигнализация		15

 

 

Расчет общего процента износа строение

 

Конструктивные элементы		Материал и конструкция	Удельный вес по таблице № 92А	Ценностный коэффициент	Удельный вес после применения коэффициента	Процент износа элемента	Процент износа элемента по строению
Фундамент		Ленточный, бутобетонный до 1,5 м	4	3,22		20
Стены		Из красного глиняного кирпича  толщиной 770 мм, внутр. Стены из того же материала	20	1,36		10
Перегородки		Кирпичные  толщиной в ½ кирпича	8	1,76		10
Перекрытия		Из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам	9			20
Крыша		Из оцинкованной стали  с настенными желобами и водосточными трубами	6	1,84		20
Полы		щитовой паркет по обрешетке, лаги из пластин мраморные и из керамической плитки	7	1,43		15     15
П Р О Е М Ы	Окна	Деревянные, с двойным остеклением, ручного изготовления, окрашенные	2	0,82		35
	Двери	Деревянные, блоками со щитовыми глухими  полотнами	2	0,58		20
	Лестницы	Ж/б, сборные, без облицовки ступеней  с металлическими ограждениями и  перилами из хвойных пород	2	0,83		35
О Т Д Е Л К А	Стены	масляная краска облицовочные панели из мрамора и глазурованной цветной керамической плитки	4	1,18 4,95		5 5
	Потолки	Водоэмульсионная краска по улучшенной штукатурке	1	1,5		5
	Наружная отделка	Улучшенная штукатурка по камню, окраска  ПХВ	1	0,94		10
	Отопление	От сетей города	4	1		20
	Горячее водоснабжение	От сетей города	4	1		20
	Холодное водоснабжение	От сетей города	4	1		20
	Канализация	От сетей города	4	1		20
	Электроснабжение	От сетей города	4	1		15
	Разные работы	Вентиляция, пожарная сигнализация, отмостка  асфальтовая слоем по щебню	14	1		20
	Итого		100

 

 

 

 

 

Доходный подход

 

Доходный подход применяется только для оценки недвижимости, приносящей доход. Так как в предложенной задаче недвижимость приносит изменяющийся доход, то для определения стоимости здания будем применять метод дисконтированных денежных потоков.

1. Рассчитаем потенциальный валовый доход (ПВД) в каждом периоде по формуле:

ПВД = С_а х S  х  k, где

С_а  - арендная плата, 600 руб./ кв.м

S – нормативная площадь (для сдачи в аренду), 980 кв.м

k- коэффициент, показывающий динамику арендной платы.

Данные, полученные в результате вычислений, сведем в  таблице 3.

2. Рассчитаем действительный валовый доход (ДВД):

ДВД = ПВД  х  К_загр

К_загр  - коэффициент загрузки.

 

3. Определим расходы на улучшение отделки занятых площадей:

Р _зам = 200  х  980  х  k  х  К_загр

4. Рассчитаем эксплуатационные расходы. В 1998 году они составили 60 руб./кв.м, значит

Р_экспл = 60  х  980  х  k

 

5. Определим чистый операционный доход:

ЧОД (ДП) = ДВД - Р _зам - Р_экспл

6. Учитывая дисконтный множитель, определяем текущую стоимость денежных потоков, а для расчета цены продажи в конце рассматриваемого периода необходимо ЧОД шестого года разделить на ставку возвратной капитализации, принятую на уровне 20% и вычесть 3% комиссионного вознаграждения фирмы-риэлтера.
7. Рыночная стоимость объекта недвижимости по методу дисконтированных денежных потоков равна сумме текущих денежных потоков в прогнозный период и текущей стоимости дохода от продажи этого объекта.

 

Рассчитанная таким методом стоимость здания равна 2 059 454 рубля.

(см. таблицу 3)

 

Сравнительный подход

 

Данный подход основан  на сравнении данных об объектах недвижимости, подобных нашему зданию, по которым  имеется проверенная информация о цене продажи и доходе.

 

V = ЧОД / R, где

V – цена продажи,

ЧОД – чистый операционный доход объекта,

R – ставка капитализации.

Зная цену продажи  и доход объектов, подобных нашему зданию, можно  определить их валовый рентный мультипликатор (М).

 

М = 1/R , т.е М = V/ ЧОД

Валовый рентный мультипликатор нашего здания будет примерно равен поученным значениям.

1. В этом же районе продано по цене 3 300 000 рублей здание офисного типа (постройка 1968 года, 4 этажа, кирпичное). Доход здания составлял 350 000 рублей.