Экономика недвижимости

Содержание

1. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество……..3
2. Технология оценки объектов недвижимости доходным методом………...6
3. Расчетно-аналитическое задание………………………………………….13

Список использованной литературы……………………………………….14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество

В научной  литературе приводится весьма широкий  перечень всевозможных принципов. При  этом взгляды различных авторов  на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его  мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной  регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а  остальные - специальными Кирсанов А.И. Новая система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в Российской Федерации. С. 77-82..

А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в РФ: принцип  оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной  регистрации титула или права  на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения) требованиям законодательства, то есть их действительности; принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для  регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной  регистрации; принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты  недвижимости получают при государственной  регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости; принцип  независимости регистратора при  осуществлении своих полномочий Карлин А.Б. Принципы регистрационной  системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник  Министерства юстиции РФ. 2007. N 1. С. 39-40..

Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации  прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

Одним из важнейших принципов осуществления  регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Это положение, внешне вполне очевидное  и закрепленное в гражданском  законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации  пробивало себе дорогу с большим  трудом и понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так и экономические причины.

Следующий принцип - принцип самостоятельности функции  регистрации прав на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельности  регистрации, как в организационном  отношении, так и в функциональном смысле.

Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность  деятельности государства в рамках государственного управления в широком  смысле этого слова, вместе с тем  не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку  имеет самостоятельную систему  целей и специфическую форму  осуществления этой деятельности.

Очевидно, что система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной самостоятельности  по отношению к системе регистрации (учета, технической инвентаризации) объектов недвижимого имущества. Эта  самостоятельность выражается: в  регулировании рассматриваемых  процессов различными нормативными актами; осуществлении двух видов  регистрации различными системами  государственных органов (в одном  случае органами технической инвентаризации и землеустройства, в другом - органами регистрации прав на недвижимость).

В рамках данного раздела хотелось бы также  остановиться на принципе гласности (открытости) государственной регистрации. Этот принцип, как уже указывалось, является присущим любой системе регистрации  и, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же время  способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления  и в системе регистрации, действующей  в нашей стране.

Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность "предоставлять  информацию о произведенной регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу" (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

В Законе о регистрации этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип  вызывал серьезные дискуссии  о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла  открытым главный вопрос - какая  по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

Рассматривая  вопрос о содержании принципа открытости информации о регистрации, нельзя не принимать во внимание и те условия, в которых происходит его реализация. А эти условия состоят, в частности, и в том, что рынок недвижимости характеризуется весьма высоким  уровнем криминальности. Информация, являясь общедоступной, может стать  достоянием преступников и быть использована ими во вред собственникам тех  объектов, о которых получена информация.

 

 

 

 

2. Технология оценки объектов недвижимости доходным методом

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает  его в ожидании получения в  будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования  объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта  недвижимости определяется как текущая  стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество  доходного подхода по сравнению  с затратным и сравнительным  подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это  качество недвижимости учитывается, как  основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода  является то, что он в отличие  от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры  оценки при данном подходе:

  * Составление  прогноза будущих доходов от  сдачи оцениваемых площадей в  аренду за период владения  и на основе полученных данных  определение потенциального валового  дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный доход, который  способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета  всех потерь и расходов. ПВД зависит  от площади оцениваемого объекта, установленной  арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=А_ст*S

Aст - средняя  ставка аренды Объекта оценки,

*S - площадь  Объекта оценки.

   Определение  на основе анализа рынка потерь  от недоиспользования площадей  и при сборе арендной платы,  расчет действительного валового  дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде  не имеет возможности постоянно  сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место  за счет неполной занятости объекта  недвижимости и неуплаты арендной платы  недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом  недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных  в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных  сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

Кнд=	Кп * nс
	nа

КНД - коэффициент  недоиспользования;

Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые  в течение года происходит смена  арендаторов;

nc - средний  период в течение года, который  необходим для поиска новых  арендаторов после ухода старых;

na - общее  число арендных периодов в  году.

Полученная  в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных  для этого площадей конкретного  объекта недвижимости. Отсюда, возникает  необходимость скорректировать  ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

 К_з = 1 - К_нд

Невозможность полного сбора арендной платы  подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент  потери доходов от неоплаты (коэффициент  недосбора платежей) (Кн), который  определяется на основе информации о  средних потерях собственников  от неуплаты арендаторами арендной платы  по данному виду помещений, который  выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

 К_с = 1 - К_н

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

 ДВД = ПВД *К_з * К_с

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному  вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными  услугами - прачечной, автомобильной  стоянкой, то есть к прочим доходам  можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать  с нормальным использованием объекта  недвижимости.

Расчет  издержек по эксплуатации оцениваемой  недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные  расходы (ЭР) - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта, непосредственно  связанные с получением действительного  валового дохода.

Эксплуатационные  расходы принято делить на три  группы:

  - условно-постоянные;

  - условно-переменные;

  - расходы  на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в  эту группу включают:

  - налог  на имущество;

  - страховые  взносы (платежи по страхованию  имущества);

  - платежи  за земельный участок;

  - некоторые  элементы переменных расходов, которые  фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых  зависит от эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

  - коммунальные;

  - на текущие  ремонтные работы;

  - заработная  плата обслуживающего персонала;

  - налоги  на заработную плату;

  - на пожарную  охрану и обеспечение безопасности;

  - на рекламу  и заключение арендных договоров;

  - на консультации  и юридическое обслуживание;

  - на управление;

  - прочие  расходы.

Расходы на замещение - расходы на периодическую  замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким  элементам относят:

  - кровлю, покрытие пола, элементы внутренней  и наружной отделки, оконные  и дверные заполнения, скобяные  изделия, а также другие конструктивные  элементы с коротким сроком  службы;

  - санитарно-техническое  оборудование и электроарматура;

  - элементы  наружного благоустройства - пешеходные  дорожки, подъездные дороги, автостоянки,  озеленение и малые архитектурные  формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено  тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.