Экономика недвижимости

Федеральное агентство  по образованию

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Российский государственный профессионально-педагогический университет»

Институт экономики  и управления

Кафедра региональной и  муниципальной экономики

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА  ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

ВАРИАНТ 2.

 

 

 

 

 

Студент Полякова Лариса

            Владимировна

                                                                                         Группа ЗЭУм- 318 с

 

                                                                                        Руководитель ________

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2012

План.

 

1. Цели и принципы управление недвижимым имуществом… С. 3

2. Факторы, определяющие  спрос и предложение на рынке недвижимости………………………………………………………………………..С. 11

Список литературы……………………………………………....С. 19

 

 

 

 

1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом.

 

Управление недвижимостью  как особый вид предпринимательской  деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление- более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью  должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер - это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью  включает все виды деятельности и  все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений  недвижимости: собственники, владельцы  и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью  может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждого лица (организации) - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование  выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

• государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
• самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями - ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;
• общественные воздействия - мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
• управление определенным недвижимым имуществом;
• заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие  виды планирования:

• долгосрочное;
• среднесрочное;
• краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

• прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
• планирование и проектирование;
• строительство или реконструкция;
• регистрация, оценка и учет;
• эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
• контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере  предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

• исходным моментом любых управленческих действий;
• основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
• основой анализа проблем  несоответствия желаемого и достигнутого состояния и выработки новых решений.

В самом общем виде цель - это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив - внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности - материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

• потребности, которые хочет удовлетворить человек;
• благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;
• трудовые действия, необходимые для получения блага;
• цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

• инициативы- сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;
• инструмента управления- руководящее требование, повелитель (императив) действий;
• критерия принятия решений - оценки информации и выбора альтернатив;
• координирования - осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;
• контроля - обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты  приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей  в предшествующий период, когда  они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней  среды - политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;

3) изменения интересов  и предпочтений собственника, жизненной  стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

• измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
• реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
• четкость и конкретность -точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

1. Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации  обо всех участниках и объектах  рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как  механизм повышения качества  услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости  государственной и муниципальной  собственности находятся в общем  совместном владении и пользовании  всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность  правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных  мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).

10. Политика в области  управления недвижимостью должна  обеспечивать эффективное использование  земель в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13. Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости  и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые  платежи, взимаемые с объектов  недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.