Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности

где  NPV_j – чистая приведенная стоимость каждого из рассчитываемых вариантов;

- среднее значение по присвоенным  вероятностям:

  

                                                     

 Коэффициент вариации:

                                                           

ЗАДАНИЕ № 4

	Вариант 7
показатели	кварталы
	0	1	2	3
Затраты на приобретения, тыс.ден.ед.
Здания и сооружения	480	0	0	0
Машины оборудования, передаточные устройства	240	80	0/150	0
Нематериальные активы	50	0	0	0
Прирост с оборотного капитала	190	0	0/10	0/50
Результаты операционной деятельности
Объем выпуска, тыс.ед.	29	75	75	93
Цена единицы в ден.ед., без НДС	30	60	50	60
Внереализационные доходы, тыс.ден.ед.	50	200	160	100
Переменные затраты, тыс.ден.ед.	830	3060	2000	3340
Постоянные затраты, тыс.ден.ед.	170	500	270	410
Амортизация здания и оборудования, тыс.ден.ед.	40	80	30	80
Проценты по кредитам, тыс.ден.ед.	170	320	160	200
Налоги и сборы, без  НДС, тыс.ден.ед.	190	570	390	700

 

 

Расчет денежного потока от инвестиционной деятельности

№ строки	Наименование показателя	Значение показателя
		Шаг 0	Шаг 1	Шаг 2	Шаг З
1.	Земля	0	0	0	0
2.	Здания и сооружения	-450	0	0	0
3.	Машины и оборудование	-240	-80	150	0
4.	Нематериальные активы	-50	0	0	0
5.	Прирост оборотного капитала	-190	0	10	50
6.	Всего инвестиций (денежный поток от инвестиционной деятельности)	-930	-80	160	50

 

Денежный поток от операционной деятельности организации

№ строки	Наименование показателя	Значение показателя
		Шаг 0	Шаг 1	Шаг 2	Шаг З
1	2	3	4	5	6
1.	Объем продаж изделий, тыс. шт.	29	75	75	93
2.	Цена изделия, ден. ед. / шт.	30	60	50	60
3.	Выручка (1х2), тыс. ден. ед	870	4500	3750	5580
4.	Внереализационные доходы, тыс.ден. ед.	50	200	160	100
5	Внереализационные расходы, тыс. ден. ед.	0	0	0	0
6.	Совокупный результат  операционной деятельности (3+4-5)	920	4700	3910	5680
7.	Переменные затраты, тыс. ден. ед.	830	3060	2000	3340
8.	Постоянные затраты, тыс. ден. ед.	170	500	270	410
9.	Амортизация зданий и оборудования, тыс. ден. ед.	40	80	30	80
10.	Процент по кредитам	170	320	160	200
11.	Прибыль до вычета налогов (6-7-8-9-10)	-290	740	1450	1650
12.	Налоги и сборы, тыс. ден. ед.	190	570	390	700
13.	Проектируемый чистый доход, тыс. ден. ед. (11-12)	-480	170	1060	950
14.	Чистый приток от операции (13+9), тыс. ден. ед.	-440	250	1090	1030

 

 

Таблица 5

Оценка эффективности  инвестиционного проекта

Расчетный показатель	Шаг 0	Шаг 1	Шаг 2	Шаг 3
Денежный поток от инвестиционной деятельности	-930	-80	160	50
Денежный поток от операционной деятельности	-440	250	1090	1030
Дисконтированный денежный поток	-1370	-1229,5	-373,33	236,84
NPV	236,82
ИД	1,2
НR	7,74
qвн.	0,52
Срок окупаемости	1,76

 

 

 

2. Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности.

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ (ИСК) - включает совокупность всех фондообразующих отраслей: проектные и подрядные организации, отрасли инвестиционного машиностроения, промышленность строительных материалов и конструкций, поставщиков оборудования и строительных материалов, предприятия социально-бытовой инфраструктуры. Центральное звено комплекса - капитальное строительство как отрасль народного хозяйства, завершающая усилия всех инвестиционных отраслей и превращающая материальные ресурсы в основные фонды. С позиции системотехники строительства ИСД представляет собой функциональную систему, создающую основные фонды.

НЕДВИЖИМОСТЬ ИНВИСТИЦИОННАЯ - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

1.  Методы оценки недвижимости.

Затратный подход

Затратный подход основан  на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для  определения стоимость недвижимости.

Сфера применения – налогообложение  физических и юридических лиц, арест  объектов недвижимости, определение  верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических  обоснованиях нового строительства, при  выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными способами, при  оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в  пассивных секторах экономики, в  страховании.

 

Недостатки:

• этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.
• трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.
• подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.

Последовательность осуществления  подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.
4. суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

При расчете стоимость  недвижимого имущества в этом подходе используются следующие  три вида износа:

• физический;
• функциональный;
• внешний.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта  с течением времени. На уровень физического  износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.

Существует 4 способа расчета  физического износа;

1. экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.

∑ (удельный вес конструктивного  элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..

При исполнении экспертного  метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта  не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.

2. Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.
3. Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.
4. Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.

 

В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов  оценки:

1) Метод сравнительной  единицы (удельной стоимости). Скорректированная  стоимость выбранная для расчета  недвижимости умноженная на число  единиц оцениваемого объекта.  Если нет возможности найти  сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ  и УС, который выпускает удельные  показатели стоимости на потребительскую  единицу по характерным видам  зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных  цен на ресурсы.

2) Поэлементный способ. Удельная  стоимость единицы измерения  состоит из суммы затрат на  каждый конструктивный элемент  здания.

3) Сметный способ. Определяется  на основании составления новых  смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился  вновь.

4) Индексный метод. Заключается  в определении восстановительной  стоимости объекта путем умножения  балансовой стоимости на соответствующий  индекс в соответствии с положением  «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.

Доходный подход

Доходный подход включает:

• Метод капитализации;
• Метод дисконтирования денежного потока;
• Метод валовой ренты.

Метод капитализации прямой. Заключается  в расчете текущей стоимости  будущих доходов, полученных от испытания  объектов недвижимости.

С = Д/К,

где С- стоимость объекта,

Д – чистый денежный поток;

К – коэффициент капитализации.

Для использования этого метода необходимо:

• определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий  чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так  и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта  недвижимости.

 NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.

.Сам метод прямой капитализации  заключается в расчете текущих  доходов полученных от объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом: