Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности

Со.н. = NOI / Кк

Метод прямой капитализации  используется когда величина будущих  потоков денежных средств стабильна.

Определение коэффициента капитализации  основывается на анализе рыночной стоимости  объекта недвижимости и чистых доходов, полученный в результате их эксплуатации.

Метод прямой капитализации  основывается на утверждении, что у  схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.

Метод дисконтирования денежного  потока (будущего потока).

Предполагает прогнозирование  четкого операционного дохода в  определенном периоде в будущем  и вероятной цены продажи этого  объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта  недвижимости.

Последовательность применения метода дисконтирования:

1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов.
2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.

• размер дохода;

• характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)
• частота получения доходов;
• продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.

3. Дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств.

• доход инвестора до налогообложения;

• доход инвестора после налогообложения;
• доход банка по выданному кредиту;
• арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владение и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.
7. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.
8. Расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Метод валовой  ренты.

Валовая рента – это  результат деления продажной  цены объекта недвижимости на потенциальный  или действительный валовой доход.

При определении мультипликатора  не нужно вносить поправок на различие сопоставимых объектов, если объект сильно отличается, то он просто не.

Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП))

САП основан на принципе замещения. Метод САП основывается на сравнении сопоставимых объектов недвижимости. Покупатель склонен при  покупке выбирать из нескольких вариантов  по следующим параметрам:

• цена;
• источник финансирования;
• условия заключения сделки.

Последовательность осуществления  метода сравнительного анализа продаж:

1. Выявляются источники информации по недавним продажам сопоставимых объектов на рынке недвижимости. Источниками информации могут быть риэлтерские агентства, ипотечные банки, страховые компании, территориальное управление по несостоятельности и банкротству, территориальное управление по гос. ком. имуществу.
2. Проверка информации о сделках включает в себя:

• подтверждение сделки одним из основных участников;

• выявление условий продаж, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительной ситуации, обе стороны обладали типичной рыночной информацией; обе стороны поступают экономически рационально; финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

2.2 Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования.

1. Технико-экономические показатели, характеризующие инвестиционный проект.

Оценка инвестиций проводится по результатам качественного и  количественного анализа. Данные для  анализа берутся на каждой стадии разработки проекта и основываются на:

1. Стоимости строительства,  определенной по аналогам, базовым  коэффициентам. Кроме того на  каждой территории свои поправочные  коэффициенты связаны с географическими,  природно-климатическими, экономическими  условиями функционирования недвижимости.

2. Уточнения источников  и условий финансирования определенных  на предпроектных стадиях.

3. Определение себестоимости  основных производственных видов  деятельности предприятия в расчетном  периоде, анализе изменения тенденций  рентабельности и мероприятия  по обеспечению минимизации потерь.

4. Оценка риска инвестиций.

5. Обоснование расчетного  периода в котором берутся  расчетные данные.

6. Учете данных по изменению  цен во всех расчетных периодах  позволяющим составить элементы  дохода и издержек.

7. Результатах расчета  для выявления периода такого  эффективного функционирования  объектов недвижимости.

Эффективность проекта характеризуется  системой технико-экономических показателей  в конечном счете отражающей соотношение  затрат и результата, применительно  к интересам каждого участника  проекта.

Интересы могут быть коммерческими  и не коммерческими.

При главенстве не коммерческих интересов используются следующие  показатели:

1. Число квартир
2. Общая площадь
3. Жилая площадь
4. C/c общей площади

5. С/с жилой площади

6. Социальный эффект и  др.

В случае главенства коммерческих интересов основные показатели –  показатели прибыли.

Для определения эффективности  каждый вариант капиталовложений должен быть описан системой технико-экономических  показателей.

1. Цели проекта (социальные, экономические, коммерческие)

2. Результаты функциональной  деятельности, которая м/б основана  на уже существующем проекте  или в соответствие с предшествующем  капиталовложением.

3. Ресурсы, которые в  существующих условиях могут  быть направлены на достижение  поставленных целей.

Технико-экономические показатели должны быть сопоставимы:

- увязаны с показателями  принятыми в существующей практике  проектирование для определения  величины каждого показателя  на основе существующих цен,  тарифов и др. нормативов.

- отнесены к единице  капиталовложений, а также на 1 м² общей S или комплекса.

2. Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта.

Эффективность инвестиционного  проекта оценивается следующими показателями.

1. Соц. эффективности,  учитывая социальные последствия  инвестиционного проекта.

2. Коммерческой эффективности,  учитывая финансовые последствия  реализации инвестиционного проекта  для каждого участника.

3. Бюджетной эффективности,  учитывая финансовые последствия  реализации инвестиционного проекта  для бюджетов регионов и страны.

4. Экономической эффективности,  учитывая результаты и затраты  связанные с реализацией проекта  выходящей за пределы прямых  финансовых интересов участников  инвестиционного проекта и допускающей  стоимостное измерение. Следует  оценивать для крупномасштабных  проектов.

Оценка предстоящих затрат и результатов эффективности  проектов производится в рамках расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:

1. Продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта.

2. Средневзвешенного нормативного  срока службы основного технологического  оборудования.

3 Достижения заданных  характеристик прибыли (массы  или нормы прибыли).

4. Требований инвестора.

Для расчета стоимости  объектов недвижимости используются базисные, прогнозные и расчетные цены. В  случаях реализации инвестиционных проектов на макро экономическом  уровне рассчитываются мировые цены.

3. Оценка экономической эффективности  инвестиционного проекта на предпроектной  стадии.

На предпроектной стадии оценка экономической эффективности  осуществляется при формировании замысла  и бизнес-плана.

Для того, чтобы определить эффективность в 1-ю очередь необходимо использовать методы оценки бизнес-плана.

При расчете экономического эффекта на этой стадии как правило  используется формула сложного % П=I (1+Е)^t.

Поскольку для того чтобы  рассчитать 1 показатель из этой формулы  необходимо знать значение остальных  показателей, а значение этих показателей  в будущем времени определять совершенно точно нельзя, тона этой стадии используется несколько значений каждого показателя.

Т.о. при разработке проекта  используется вариационное моделирование  в результате каждому инвестору  предоставляется только 2-3 варианта.

Кроме того используется показатели NPV и денежного потока (СF).

На предпроектном этапе  формируется тип здания, сооружения, принципиальное обустройство территории застройки, наличие инфраструктуры.

4. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования.

При проектировании на этой стадии уточняется, детализируются дополнительными  расчетами результаты, полученные на предыдущей стадии. Подкрепляются договорной и разрешительной документацией, уточняются цели капиталовложений. Конкретизируются методы их достижения и при необходимости проводится поиск альтернативных вариантов.

На этом этапе может  быть установлен максимальный диапазон проявления соц.результатов. Кроме  того конкретизируются стоимость и  количество ресурсов необходимых для  реализации проекта.

Ресурсы подразделяют на:

- финансово-экономические  (капиталовложения, эксплуатационные  затраты и др. денежные средства, направленные на создание и  расширение функционирования инвестируемого  объекта);

- коммунальные ресурсы  – системы жизнеобеспечения инвестиционного  проекта;

- ресурсы транспортной  инфраструктуры;

- ресурсы материально-технической  базы строительства;

- резервы мощностей и  коммуникаций;

- трудовые ресурсы;

При оценке эффективности  на стадии рабочего проектирования из проекта балансового отчета используются следующие показатели:

- основной и оборотный  капитал;

- к/ср и д/ср обязательства;

- акционерный капитал.

Из проекта отчета о  прибылях и убытках используются следующие показатели:

- маржинальная прибыль;

- прибыль операционная;

- нераспределенная прибыль;

- балансовая прибыль.

На заключительной стадии раб. проектирования эффективность  оценивается на основании учета  и контроля фактических данных –  поступления и расходования денежных средств; составление бухгалтерской  отчетности; анализируются значения отклонения плановых показателей от фактических.

5. Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек.

В современных условиях повысились требования к разрабатываемым социально-экономическим  и градостроительным концепциям застроек жилых территорий. Это требует  всесторонней оценки инвестиционных программ. При этом главным механизмом повышения  эффективности инвестиционного  проекта является механизм реинвестирования прибыли в оборотный капитал.

Оценка эффективности  инвестиционных программ по территориям  жилых застроек предполагает определение  системы взаимоувязанных социально-экономических  и технико-экономических показателей, порядок и процедуру расчета  этих показателей на основе разработанных  агрегатов для:

1) выявления экономического  потенциала территории;

2) оценки эффективности  инвестиционных программ;

3) выборка оптимальных  вариантов программы;

4) выбора наиболее приоритетных  вариантов развития территории;

5) определения соотношений  затрат и результатов по периодам  реализации инвестиционного проекта

6) выявления условий привлечения  внебюджетных источников финансирования  проекта.

В зависимости от условий  по которым рассчитываются эти показатели в инвестиционных программах выделяются следующие объекты:

1) рассчитанные для получения  дохода в местные и городские  бюджеты;

2) муниципальные, содержащиеся  за счет бюджетных средств;

3) эффективность функционирования.

Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:

1. Полностью обеспеченные  за счет бюджетных средств.

2. Строящиеся за счет  бюджетных средств, но эксплуатируемые  коммерческими структурами.