Оценка недвижимости

Введение

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется  вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и  других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Понятие стоимости трудно поддается четкому  определению и имеет множество  интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных  фактора, действующих на рынке: спрос  на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели  коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования  данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем  лучше.

 

1. Исходные данные для выполнения  работы

Таблица 1

Исходные  данные

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
				Длина	Ширина	Высота
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.	8.	9.
2	Произв. корпус	1	3	150	36	16	1,18	2

 

Таблица 2

Дополнительные  данные

 

Вариант	Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды Ар, $/м2/год	Коэффициент капитализации, R, %	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
1.	2.	3.	4.	5.	6.
2	12	120	10	0,07	1,1

 

 

 

По  производственному цеху

Год ввода  в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные  строительные конструкции:

• фундаменты – столбчатые, железобетонные;
• каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;
• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

• крыша  шт., весом по 900 кг;
• произвести ремонт полов, на площади 550 м²;
• произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;
• окрасить трубопроводы на площади 800 м².

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ –  действительный возраст здания, лет.

При сдаче  площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от  стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный  подход);

-прочие - $5/м²/год.

Переменные  расходы составляют - $35/м²/год.

По  складскому помещению

Год ввода  в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные  строительные конструкции:

• фундаменты - сборные железобетонные;
• каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);
• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия - железобетонные плиты;
• крыша - совмещенная, плоская;
• кровля - рулонная;
• полы - асфальтовые;
• проемы - металлические;
• отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные  системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее  рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.; 
• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м²;
• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;
• заново застеклить 250 м² оконных проемов;

При сдаче  площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от  стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный  подход);

-прочие - $7/м²/год.

Переменные  расходы составляют - $25/м²/год.

1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

1.1.1.

 

Строительство коммерческой недвижимости в последние  годы ведется практически во всех развитых региональных городах нашей  страны. При этом данный сегмент  рынка формируется усилиями как  внешних, так и местных инвесторов.

Российские  регионы привлекательны для инвесторов, однако характеризуются умеренными и высокими инвестиционными рисками. Согласно рейтингу инвестиционной привлекательности  регионов за 2010–2011 гг., составленному рейтинговым агентством «Эксперт РА», Санкт-Петербург занимает первое место по сочетанию высокого потенциала с умеренным риском. Лидерство Санкт-Петербургу обеспечил прежде всего минимальный уровень социального риска.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Расчет рыночной стоимости  недвижимости 

на основе затратного подхода

2.1.    Алгоритм реализации затратного подхода.

В общем  виде алгоритм оценки недвижимости на основе затратного подхода выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопительного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопительного износа (п.1-п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). при этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки,  возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

 

Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost)- это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е. из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенных из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

 

 

2.2.   Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.

Определение стоимости нового строительства  в курсовой работе будет выполняться  на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться  одним из источников отечественной  нормативно-методической базы, разработанным  специально для целей оценки, и  называемым «Укрупненные показатели восстановительной  стоимости зданий и сооружений для  переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения –  1 м³ строительного объема для различных типов зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стоимости строительства  здания производится в следующем  порядке:

1. По данным сборников УПВС, подбираем объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:
• Назначение здания (производственное).
• Общая форма: - этажность, наличие подвалов и др.
• Характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования (Таблица 4).
• Расчетный (строительный) объем здания.

 

2. 11. Здания производственные одноэтажные, 1 и 2 групп капитальности, объемом до 100 000 м³, при средней высоте более 10 м.

2. Таблица 15.

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. в ценах 1969 г.

Территориальный пояс	Показатель единичной восстановительной  стоимости, руб./м3
1.	8,1
2.	9,4
3.	9,8
4.	10,3
5.	11,2
6.	11,6
7.	12,5
8.	13,4
9.	14,3