Оценка недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

“Нижегородский  архитектурно-строительный университет”

Институт  открытого дистанционного образования

 

Экономический факультет.

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине

Оценка  собственности

 

на тему:

 

“Оценка недвижимости ”

 

 

1 задача – 17 вариант, цена прод. + 5000

2 задача – 7 вариант, цена прод. + 10000

3 задача – 27 вариант

 

 

 

 

                                                 Выполнил студент:

 

 

                                                 Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

г. Выкса

2012 г.

1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Подход сравнительного анализа  продаж - способ оценки имущества путем  анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости С_р имеет вид:

 

С_р=Ц_i ± К_i

 

где Ц_i — цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

К_i — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация  сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является 1 м² общей или полезной площади.

Основное правило корректировок  при реализации метода сравнения  продаж: корректируемая цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной  практике выделяют девять основных элементов  сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Отклонения от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается  заново. При этом необходимо соблюдать  указанную очередность первых четырех  элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.

Пример. Определить рыночную стоимость коттеджа площадью

80 м2, расположенного на земельном участке площадью 6200 м².

Коттедж имеет 5 комнат  и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в Таблице 1.1.

 

Таблица 1.1 – Исходные данные

Показатели	Объект	Сравнимые продажи
	оценки	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи, руб.		64400	75600	55600	66600	52300
Переданные  права	полное	полное	полное	полное	полное	полное
на собственность	владение	владение	владение	владение	владение	владение
Условия	рыночные	нерыночные	нерыночные	рыночные	рыночные	рыночные
финансирования
Коррекция по		-1500	-4500
финансированию, руб.
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Срок продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер участка, м2	6200	6200	7700	6200	7700	6200
Размер дома, м2	80	80	100	80	100	80
Количество  комнат	5	5	6	5	6	5
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

 

 

Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого участка условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При  этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1500 руб. для 1-го объекта и 4500 руб. – для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62900 – 55600) / 55600 = 0,13, или на 13%

т.е. за год цены на рынке увеличились  на 13%.

Таким образом, все сравнимые объекты  приведены в одинаковые условия  по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством  комнат и разной площадью дома и  участка. Причем участку площадью 6200 м² соответствует дом площадью 80 м² с 5 комнатами, а участку площадью 7700 м²   соответствует дом площадью 100 м² с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й варианты, определяем корректировку на размер:

71100 – 62900 = 8200 руб. на 1500 м²

Таким образом, на 1500 м² разница выражается в 8200 руб. – эта корректировка применяется для второго и четвертого объектов.

Для определения величины корректировки  на наличие подвала    необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов , т.к. они различаются лишь наличием подвала:

67058 – 62900 = 4158 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража    необходимо произвести сравнение 1-го и 5-го объектов , т.к. после корректировки на размер они различаются лишь наличием гаража:

62900 – 59099 = 3801 руб.

Результаты выполненных корректировок  приведены в Таблице 1.2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

 

 

 

 

Таблица 1.2 – Определение скорректированной цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	64400	75600	55600	66600	52300
Корректировка по	0	0	0	0	0
правам на собственность
Корректировка по	-1500	-4500	0	0	0
условиям финансирования
Скорректированная цена	62900	71100	55600	66600	52300
Корректировка по	0	0	13%	13%	13%
условиям рынка
Размер корректировки			7228	8658	6799
Скорректированная цена	62900	71100	62828	75258	59099
Корректировка по размеру		-8200		-8200
Скорректированная цена	62900	62900	62828	67058	59099
Для гаража	-3801	-3801	-3801	-3801	0
Для подвала	4158	4158	4158	0	4158
Скорректированная цена	63257	63257	63185	63257	63257

 

 В соответствии с условиями задачи требуется на основании  данного ряда скорректированных цен продаж вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается  в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками, см. Таблицу 1.3.

Таблица 1.3 – Анализ полученных данных

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция  в руб.	1143	12343	7585	3343	10957
Общая чистая коррекция  в % от продажи	1,8	16,3	17,4	13,6	21
Общая валовая  коррекция , руб.	9459	20659	15187	20659	10957
Общая валовая  коррекция, % от продажи	14,7	27,3	27,3	31	21

 

В рассматриваемом примере очень  узкий диапазон цен продаж – от 63185 до 63257 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес. Для 1-го объекта общая чистая коррекция и общая валовая коррекции – наименьшие, число корректировок меньше только у пятого объекта, поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену 1-го объекта – 63257 руб. равной скорректированной цене пятого объекта. 

 

                                         

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

  

 

 

 

         

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом

Относительный сравнительный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше; намного лучше; равный; немного хуже;

значительно хуже.

Пример. Определить рыночную стоимость административного здания.

В качестве  объектов сравнения  выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном  рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в Таблице 2.1.

 

Таблица 2.1 – Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания

Показатели	Объект	Сравнимые объекты
	оценки	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи, руб.		500000	420000	450000	420000	460000
Общая площадь, м2	3600	4000	3300	3400	2900	3800
Отношение арендной пл. к общей	0,92	0,89	0,89	0,88	0,94	0,93
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,9	0,95	0,90
Средняя рента  за 1м2 ар.пл., руб	115	119	114	116	117	107
Местоположение	среднее	среднее	хорошее	среднее	хорошее	плохое
Затраты на эксплуатацию	выше	рын. ур.	рын. ур.	рын. ур.	выше	рын. ур.
Размер арендной площади	3312	3560	2937	2992	2726	3534
Цена за 1 м2 арендной пл., руб.		140,45	143,01	150,41	154,08	130,17