Экономическая сущность ипотечного кредитования

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Мая 2013 в 14:44, контрольная работа

Описание работы

1. Теоретические основы ипотечного кредитования
2. Элементы системы ипотечного кредитования
3. Стандарты и этапы ипотечного кредитования

Файлы: 1 файл

ЛЕКЦИИ.doc

— 253.00 Кб (Скачать файл)

Среди факторов, содействующих росту  ссудосберегательных ассоциаций в ипотечном кредитовании, важнейшими являются меры государственного регулирования:

  • предоставление определенных налоговых льгот (в 1966 г. ограничения процентных ставок ссудосберегательным ассоциациям были несколько выше, чем другим финансовым институтам, не специализирующимся на ипотечном кредитовании);
  • страхование вкладов;
  • доступность фондов социального кредита.

Необходимо выделить три основных направления по государственному стимулированию ипотеки на американском жилищном рынке:

  • меры прямого поощрения заемщика (субсидирование малообеспеченных слоев населения при получении кредита на покупку или аренду жилья);
  • меры непосредственной поддержки инвестора (создание различных организаций, способствующих снижению риска инвестора);

- меры поддержки кредитора (установление  предельных ставок по вкладам в депозитных институтах с целью ограничения действия сил конкуренции в данном секторе рынка ссудного капитала).

Ипотечные банки (действующие как  отделения коммерческих) — второй по значению ипотечный кредитор. Эти банки являются финансовыми посредниками, они формируют свои активы из заемных средств, открывают ипотечные займы и тут же продают закладные на рынке ценных бумаг.

Коммерческие банки также занимаются ипотечным кредитованием, их доля — 19 - 20% ссуд. По своей природе они  не предназначены для выдачи потребительских кредитов и специализируются на деловых ссудах, однако их интерес к ипотеке взрастает при снижении ставок кредита на финансовом рынке.

Взаимосберегательные (кооперативные) банки, также как и ссудосберегательные ассоциации, формирующие депозиты из свободных средств населения, помимо потребительских кредитов кредитуют граждан и под залог недвижимости. Их доля — 9-10% ссуд.

Кредитные союзы— специализированные сберегательные учреждения — в последнее время также стали проявлять заинтересованность в выпуске ипотек, но их доля невелика- 1,5 — 2%.

Организация деятельности системы  ипотечного кредитования США  
представлена на рис. 1.

С 30-х до начала 70-х годов типичной ипотечной ссудой являлась долгосрочная (30 лет) ссуда с фиксированной процентной ставкой и амортизацией основной суммы займа в течение всего срока действия ссуды. В 70-е годы в условиях высокой инфляции и усилившегося колебания процентных ставок широкое распространение получили ссуды с плавающей процентной ставкой и различными вариантами погашения задолженности. Специальных ценных бумаг для финансирования ипотечных кредитов не было. Займы выдавались за счет средств, привлеченных кредитными учреждениями в общем порядке (прежде всего в виде вкладов).





 

 

 



 





 

 

Рис.3. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования США.

 

Произведенный в 1970 г. выпуск ценных бумаг Государственной 
национальной ипотечной ассоциацией ознаменовал рождение одного из самых крупномасштабных рынков ценных бумаг - рынка бумаг, обеспеченных 
ипотекой. В 1981 г. появились сходные инструменты «Фанни Мэй», а затем и 
«Фредди Мак». В 1977 г. «Вапk оf Аmeriса» стал первым частным 
учреждением, выпустившим эти инструменты, а затем за ним последовали и 
другие. В конце 2000 г. общий объем рынка этих инструментов составлял в 
США 4,3 трлн. долл., причем около 70 % приходится на три приведенные 
вначале организации, из которых лидирующие позиции принадлежат «Фанни 
Мэй».

Ценные бумаги «Фанни Мэй» и «Фредди  Мак» не имеют гарантий правительства США. Тем не менее, учитывая особый статус этих организаций, а также принципы их работы, исключающие рискованные вложения, их ценные бумаги по своим инвестиционным качествам практически не отличаются от государственных.

Организации предъявляют жесткие  требования к качеству ипотечных кредитов. Принимаются кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (ФЖА) или Администрацией по делам ветеранов (ВА). Прочие ссуды требуют обязательной страховки в части, превышающей 75 % стоимости недвижимости. При этом максимальное значение коэффициента покрытия колеблется в диапазоне от 70 до 95 %, в зависимости от конкретного случая.

Процесс рефинансирования ипотечных  ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии. Механизм секьюритизации предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг (фрагментация ипотеки). Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию. Данной организацией проводится так называемое укрепление кредита — дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Секьюритизация и фрагментация ипотеки позволяют финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с данным видом деятельности.

Процесс рефинансирования путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных), представлен на рис. 2.



      ипотечные      погасительные

       ссуды             платежи 


      передача (продажа)                                       ипотечные

      обязательств по                                            финансовые 

      ипотечным ссудам                                        институты            


        денежные средства                                     денежные ср.


 


                                                           секвестр на                                  погаситель     


                                                      ипотеки                                       ные пл.                

         погасительные платежи



залог недвижимого имущества (ипотека) 

 

Рис. 4. Схема рефинансирования ипотечных  кредитов через механизм секьюритизации.

 

Как видно из приведенной схемы  эмитенты ценных бумаг (ипотечные агентства) являются проводником платежей от заемщиков к инвесторам. Периодичность и размер выплат определяются поступлениями денежных средств по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск ценных бумаг.

Таким образом, выпуск переводных ценных бумаг позволяет убрать долгосрочные кредиты с баланса банка – первичного кредитора на баланс специализированной организации – ипотечного агентства (Фанни Мэй, Дженни Мэй, Фредди Мак).  Это обеспечивает возможность работы кредитным инструкторам на краткосрочных ресурсах.

Для   повышения    надежности    ценных   бумаг   организациями управляющими потоками платежей в счет погашения ипотечных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, которые в случае невыполнения заемщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. В организации процесса секьюритизации активное участие принимает государство.

Основной формой государственной  поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительные покрытие эмитируемых ценных бумаг. В США государственные гарантии обеспечивали выпуск переводных ценных бумаг (МВS) на протяжении более 30 лет. В последствии государственная поддержка приобрела иные формы. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение МВS, что приравняло этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной  поддержки является страхование кредитных рисков. В целях решение этой задачи в 1934 году была создана Федеральная жилищная администрация. Это была первая страховая компания, учрежденная государством. В настоящее время она осуществляет около 40 различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для обеспечения доступности приобретения, строительства или реконструкции жилья определенным категориям граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. Ставка процента по кредитам, застрахованным Федеральной жилищной администрацией,  находится на уровне рыночных ставок, но требования первоначального взноса ниже, чем по обычным кредитам.

Таким образом двухуровневая  модель является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Механизм секьюритизации в сравнении с программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволяет:

  • привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке;
  • снизить  стоимость  привлеченных ресурсов  (а следовательно,  стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;
  • повысить стабильность жилищной финансовой сферы  посредством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием.   

В результате стандарты ипотечного кредитования в США отличаются большими сроками (20-30 лет), низким уровнем кредитной  ставки (5-7%) и доступным размером первоначального взноса (10-20%).

Будучи  открытой и  ориентированной  на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой.

 




Информация о работе Экономическая сущность ипотечного кредитования