Экономическая сущность ипотечного кредитования

Целями принятого закона об ипотечных  банках были провозглашены:

1. Создание правовой среды для того, чтобы посредники, работающие на рынке капитала, имели возможность обеспечить стабильное предложение долгосрочных средств под невысокую процентную ставку для капиталовложений в ключевые отрасли народного хозяйства, в частности, в городское и жилищное строительство;

2. Создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала и осознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»;

3.  Защита интересов владельцев закладных листов и получателей ипотечных кредитов.

На основе этих целей были разработаны  основные принципы Закона об ипотечных банках, а именно:

- особые условия лицензирования  ипотечных банков;

- особый порядок государственного  надзора за ипотечными банками;

- принцип специализации ипотечных банков с ограничением круга разрешённых видов операций;

- принцип ипотечного покрытия  с учётом как количества, так  и качества объектов, входящих  в состав покрытия;

- предельный объём обязательств  по закладным листам;

- принцип конгруэнтности (сопоставимости);

- залоговая стоимость как самостоятельный  показатель, рассчитанный по принципу  максимальной осторожности и  устойчивости в долгосрочной  перспективе;

- предельная сумма (лимит) кредита  на уровне 60% от залоговой стоимости объекта;

- защита интересов заёмщиков;

- обязательное внесение объектов, входящих в состав покрытия, в  реестр покрытия;

- задачи доверенного лица;

- закреплённое в законе право  держателей закладных листов  на первоочерёдное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка;

- особые правила публикации  баланса и другой отчётности.

Формирование ресурсов ипотечных  банков происходит по классической инвестиционной схеме. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки используют различные дополнительные источники их привлечения. Такими источниками являются:

- краткосрочные ресурсы, которыми  могут быть средства граждан  на счетах банков, депозитные  вклады, займы, иные краткосрочные  средства;

- долгосрочные ресурсы, получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг, обеспеченных выданными кредитами (закладные листы).  

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями, обеспеченными ипотекой. Закладные листы гарантируют вкладчикам капитала стабильный доход на длительный срок. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия.

Выпуск и обращение закладных  листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством.

Первое ипотечное кредитное  учреждение, представляющее собой ассоциацию землевладельцев и имеющее статус публично-правовой корпорации, появилось в 1770 г. в Силезии.

В XIX и XX вв. методом привлечения денежных средств ипотечных банков были выпуски закладных бумаг. В данных банках обслуживались не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте. Банки предоставляли кредит в виде ценных бумаг, получивших название пфандбриф (в дословном переводе - закладное письмо или закладное свидетельство) с указанием на заложенное имущество. Заемщик затем продавал пфандбриф на рынке капиталов.

В 30-е годы XIX в. указание на заложенное имущество из пфандбрифа исчезло, но при этом ссуда по-прежнему выдавалась этими ценными бумагами.

В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них, были 4 акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк, Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк, Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (50 - 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым «гроссбанкам». Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали «Дойче Пфандбрифанштальт» с пятью филиалами, Баварский земельный банк и два банка на земле Баден-Вюртемберг.

В настоящее время крупнейшим рынком облигаций, основанных на ипотеке, в  Европе является рынок Германии. Во многих отношениях он служит эталоном и образцом для подражания.

Современные    пфандбрифы    -    облигации,    выпускаемые    немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заемщикам общественного сектора (федеральному правительству, местным органам власти и муниципалитетам).

Обеспечением пфандбрифов служат либо первая закладная на недвижимость (ипотечные пфандбрифы - 22 % из всего объема выпущенных пфандбрифов) либо кредиты государственным органам (публичные пфандбрифы - 
78 %.)

Пфандбрифы обычно имеют немного более высокую доходность по сравнению с государственными облигациями. В настоящее время в Германии их могут выпускать 45 финансовых учреждений: 25 частных ипотечных банков, 18 государственных (земельных) кредитных учреждений и 2 частных банка по ипотечному кредитованию судов. Доля частных ипотечных банков в выпуске пфандбрифов составляет примерно 70 %.

По закону проценты по пфандбрифам  не должны превышать процентные выплаты по ссудам. Кроме того, должно соблюдаться соответствие между сроками ипотечных кредитов и сроками привлеченных средств. Замена обеспечения строго контролируется. Когда такая замена оказывается невозможна, допускается использование государственных облигаций, однако их доля не должна превышать 10 % общей стоимости обеспечения.

Объем выпущенных пфандбрифов не должен быть больше 60-кратной величины собственного капитала «чистого» ипотечного банка и 48-кратной величины «смешанного» ипотечного банка.

Ссуды,   профинансированные   с   помощью   пфандбрифов,   не   должны превышать 60 % консервативно определенной стоимости имущества. На практике цифра составляет 50 - 55 %. Таким образом, владельцы пфандбрифов полностью застрахованы от риска снижения цен на недвижимость. Ссуды, превышающие 60 %-е ограничение, возможны и реально осуществляются, однако их финансирование допускается только с помощью иных инструментов, например необеспеченных облигаций. Причем объем этих ссуд не может превышать 20 % банковского портфеля ипотечных кредитов. Более рискованные коммерческие проекты (нежилые помещения) не могут превышать 10 % всех ипотечных кредитов.

В случае банкротства ипотечного банка  инвесторы должны получить преимущественное право по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими европейскими законодательствами Германия дает две  дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных листов:

1. В каждом ипотечном банке имеется управляющий, назначаемый органом надзора за банками;
2. Существует система банковского надзора, обеспечивающая периодические выборочные проверки.

Закладные листы имеют и более широкое применение.

Так, пфандбрифы    могут    использоваться    в    ломбардном    кредитовании центральным банком. Кроме того, если инвестиционные фонды в общем порядке не могут инвестировать более 10% активов в ценные бумаги одного эмитента, то для пфандбрифов эта цифра составляет 20%.

Вторичный рынок в Германии, что  традиционно для стран Европы, очень ограниченный. Банки-эмитенты выставляют котировки на фондовых биржах, но оборот минимальный.

Схема одноуровневой модели организации  ипотечного кредитования представлена на рис.1.

                       погашения                                                 Закладные листы                                       

                                   кредита

                                ипотечный                                                 денежные сред-ва   

                                                кредит

                                                                        погашение

                                                                                                   закладных листов

       залог недвижимого  имущества                                         

                   (ипотека)

 

Рис. 1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования

 

Выпуская ценные бумаги, банк продает их через другие кредитные или финансовые учреждения (в основном коммерческие). Цена продажи несколько ниже номинальной стоимости, что составляет бонификацию, т.е. оплату услуг посреднических структур.

Таким образом, средства для предоставления кредитов банк получает от продажи закладных листов. Условия кредитования заемщиком зависит от состояния рынка ценных бумаг.

 

3. Депозитная модель: преимущества и недостатки

 

В рамках   сложившейся современной системы могут существовать различные модели финансирования покупки или строительства жилища, которые несут на себе отпечаток истории хозяйственной  культуры,  менталитета  и  уровня  экономического  развития.

 В этом отношении характерной является немецкая модель, основу которой составляют  ссудно-сберегательные институты (депозитная модель). С помощью данной модели в Германии инвестируется более 2/3 всего жилищного   строительства.

 Схема организации этой модели  представлена на рис. 2.

 

                               накопительные

                                              вклады

                               целевые                                                                     субсидии по

                                            ссуды                                                                      стройсбережениям

                     погашение

                              кредита 

Рис. 2. Схема функционирования ссудо-сберегательной (депозитной)

модели.

Функционирование системы стройсбережений  предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека). Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям). Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного).  Накопив 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы. 

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику 
системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Следует отметить, что данная схема имеет довольно много отрицательных факторов, в частности:

- небольшие сроки кредитования;

- обязательность периода накопления  значительного объема собственного капитала;

- низкие проценты по накоплению  взноса;

- очередность заемщиков в получении кредита др.

В тоже время, сосредоточение всей финансово-технологической  цепочки в одних руках и  максимальная возможность стабильно  функционировать практически автономно от внешнего  финансового рынка, являются положительными факторами, компенсирующими ее недостатки. Финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно прост и потому данная модель может легко встраиваться в любые правовые рамки и организационные схемы ипотечного кредитования.

Так, в целях решения вопросов привлечения кредитных ресурсов, а также увеличение сроков кредитования образуются инвестиционные группы, включающие несколько кредитных институтов, включая сберегательные банки, ипотечный банк, стройсберкассу, страховую компанию и др. Такая группа представляет заемщику синдицированный кредит, а также все сопутствующие услуги. В результате такого объединения изменяются параметры кредитования (увеличиваются сроки, снижаются процентные ставки, увеличивается размер кредита и др.), а также его организационный процесс (заемщик по принципу «одного окна» осуществляет процедуры страхования, оценки стоимости жилья, риэлтерские услуги, регистрацию и др.)

По мнению немецких экономистов, данная система организации ипотечного кредитования обеспечивает высокую эффективность при низких затратах средств; поддерживает инициативу и предпринимательство населения; является стимулом для общей государственной системы накопления.