Экономическая сущность ипотечного кредитования

Снижение рисков ипотечного кредитования непосредственно связано с развитием  вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения  долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

 

 

МОДЕЛИ  ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

План

 

1. Характеристика схем финансирования  ипотечного кредитования

2. Одноуровневая модель ипотечного  кредитования и ее особенности

3. Депозитная модель: преимущества  и недостатки

4. Двухуровневая модель ипотечного кредитования и условия ее применения

 

 

1. Характеристика схем финансирования  ипотечного

                                                     кредитования

 

Одной из важнейших проблем при  организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения   банками   средств  для   долгосрочных   ипотечных   кредитов   решается  посредством использования различных финансовых схем.

 Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Необходимо   подчеркнуть,   что   эффективность   функционирования   механизмов формирования ресурсной  базы ипотечного кредитования достигается только при наличии соответствующих экономических и правовых условий.

Отлаженный механизм финансирования ипотечного кредитования должен обеспечить кредитору возможность получения кредитных ресурсов:

- в необходимых объемах;

- по относительно низкой  рыночной стоимости;

- согласованных по срокам  и стоимости привлечения со  сроками и процентными ставками ипотечных кредитов.

Существует ряд мнений в отношении финансовых схем привлечения финансовых ресурсов в систему ипотечного кредитования: усеченно-открытая; расширенная открытая; сбалансированная автономная.

Первые две схемы используются в банковской практике. Последняя является депозитной. В практике ее называют ссудосберегательной или стройсберкассой.

Усеченно-открытая модель. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать «усеченно-открытую» модель. Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных.

Использование закладных, полученных банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц – «заемщик - кредитор - инвестор». Основой характеристикой этой модели является то, что ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту, и само гасит кредит. Одновременно оно выступает эмитентом ценных бумаг, которые размещаются у инвесторов. При этом банк осуществляет текущие выплаты дохода инвесторам, а по истечении срока обращения облигации выкупает ее.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников. Более 50 % пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль.

Второй характерной чертой усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Изыскивая и привлекая  кредитные ресурсы для ипотечных  ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации  ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое  практическое распространение ее во многих странах мира и, особенно в  развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах.

Расширенная открытая модель. Эта модель имеет существенные отличия от рассмотренной «усеченно-открытой модели». Основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка посредством ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания адекватной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса  между совокупной ценой эмитированных  и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных кредиторами эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных с вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов банки могут получать из других источников, а также из собственных средств.

Рассмотренная открытая модель является более стабильной и универсальной. В ней дополнительно к первичному рынку используется вторичный рынок. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов.

Отсюда, схема расширенной открытой модели имеет следующий вид: «заемщик – кредитор – посредник –  инвестор». Первичный кредитор является лишь финансовым посредником. Поэтому в его качестве может выступать не только ипотечный специализированный, но и универсальный банк, не обладающий долгосрочными ресурсами, а также кредитные ассоциации, союзы, обладающие лицензией на осуществление подобных операций. Для возврата затраченных на кредитование средств и обеспечения банковской ликвидности, банк продает выданные кредиты, а полученные денежные средства направляет на выдачу новых ипотечных кредитов.

В тоже время, будучи ориентированной на получение ресурсов с рынка капиталов от независимых инвесторов, эта модель подвержена существенному влиянию общего состояния финансово-кредитной системы. Поэтому ее широкое применение может иметь место в странах с устойчивой экономикой.

Сбалансированная автономная модель. Эта модель принципиально иная. Ключевым отличительным признаком данной  модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Создается группа физических лиц с одинаковыми или сходными интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, которые для достижения своих целей образует сбережения путем перчисления вкладов в большой общий фонд. Тому, кто своим вкладом увеличил накопления этой группы, после определенного срока возвращается его вклад с начисленными на него процентами. Кроме того, он получает из общего фонда ссуду на жилищное строительство, равную объему суммы собственного вклада.

Данное ограничение в сравнении  с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так  как отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели  уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за  услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Можно  вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, к примеру, в 3 %, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 2 %, и тогда процент по кредиту будет равен 5 %.

  Таким образом, модель становится  независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках, кредитные институты подключают эту модель к классической технологии образование кредитных фондов. При этом процесс накопления, а также участие заемщика в работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

В настоящее время первая усеченно-открытая схема составляет в общем объеме жилищного кредитования около 50%. Однако эта пропорция не является стабильной, т.к. наблюдается тенденция к быстрому размыванию границ первичного рынка. При этом, часть институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить главный элемент расширенной открытой модели – вторичный рынок. В тоже время нередко кредитор, работающий по расширенной модели, может оставить у себя основную часть кредитов и продавать на вторичном рынке только необходимую для накопления кредитных ресурсов часть, т.е. работать одновременно по обеим схемам.

Более того, судо-сберегательные институты, являясь автономными структурами, также начинают трансформироваться и принимать на себя такие функции, как получение крупных займов, выдача кредитов всем желающим, а не только своим пайщикам.

Поэтому чистая модель – это условное понятие.

Сравнение усеченно-открытой и расширенной  открытой модели показывает, что экономический механизм рефинансирования у них одинаковый.

Различаются только организационные  подходы.

У кредитора, выдавшего кредит под  залог недвижимости в расширенной схеме, есть несколько вариантов, как поступить с активом в виде денежных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечным кредитом): он может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу взамен получения денежной суммы. Механизмы такой уступки различны (при помощи цессии, ценных бумаг). Большую часть сделок, например, на вторичном ипотечном рынке США, составляют именно сделки по уступке прав из кредитных договоров. Такой механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на «покупке» ипотечных кредитов, формировании ипотечных кредитных пулов и продаже этих пулов или их частей инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, кредитор, в усеченно – открытой схеме, может привлечь денежные средства путем выпуска и размещения ценных бумаг, используя при этом в качестве средства обеспечения исполнения требований по данным ценным бумагам именно имеющиеся у него требования по ипотечным кредитам. Как правило, правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их институты являются строго специализированными организациями и находятся под жестким контролем государства. Именно по такой модели построены вторичные ипотечные рынки континентальной Европы.

Именно механизм рефинансирования и, как вытекающее отсюда следствие, круг участников рынка ипотечного кредитования, являются критериями выделения одноуровневой и двухуровневой моделей рынка ипотечного кредитования.

 

2. Одноуровневая модель  ипотечного кредитования

и ее особенности

 

Суть одноуровневой системы  ипотечного кредитования состоит в  том, что  выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует  ипотечные кредиты за счет выпуска  ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Немецкая одноуровневая система объединяет:

1. классическую модель ипотечного банка;
2. ссудо-сберегательную – депозитную модель (будет рассмотрена в следующем вопросе).

Основным типом кредитного института  классической схемы является ипотечный  банк с разветвленной сетью филиалов и дочерних организаций. Деятельность ипотечных банков строго контролируются государством и органами банковского надзора.   Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне. 1 января 1900 г. вступил в силу Закон об ипотечных банках.