Экономическая сущность ипотечного кредитования

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Мая 2013 в 14:44, контрольная работа

Описание работы

1. Теоретические основы ипотечного кредитования
2. Элементы системы ипотечного кредитования
3. Стандарты и этапы ипотечного кредитования

Файлы: 1 файл

ЛЕКЦИИ.doc

— 253.00 Кб (Скачать файл)

Для снижения риска неплатежа применяются  различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога – 50-85% и т.д.

Объясняется это тем, что большинство  банков рассматривают возможность выселения неплатежеспособного заемщика из жилого помещения как малореальную. В результате кредитный риск оценивается банками достаточно высоко и негативно сказывается на уровне процентных ставок для  заемщика.

С этим риском тесно связан риск утраты трудоспособности.

Этот риск, напротив, относится  только к заемщику. В случае его  наступления заемщик уже не имеет возможности получать доход и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к выселению заемщика из жилого помещения.

Чтобы избежать этого, при выдаче кредита  банки требуют страхования заемщика от этого риска. 

Риск досрочного погашения  кредита.

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в кредитном договоре. 

Для кредитора досрочное погашение  означает, что он получает финансовые ресурсы для дальнейшего кредитования и рефинансирования.

Однако при этом снижаются суммы  процентов за пользование кредитом. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная в этот момент может быть низкой.

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие  отношение к предмету залога. Это касается риска повреждения имущества и риска утраты титула собственности на предмет залога. Именно поэтому эти риски пожлежат страхованию.

Риск утраты титула собственности  наступает тогда, когда уже после  совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при  которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Риск ликвидности.

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не достаточно финансовых ресурсов для погашения своих обязательств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, а размещение средств в ипотечные программы отличается  долгосрочностью.

Низкая ликвидность активов  приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является  риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет. Снижение риска ликвидности осуществляется государством посредством развития системы рефинансирования, включая систему вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.

 

2. Элементы системы ипотечного кредитования

 

Осуществление долгосрочного ипотечного кредитования возможно при соблюдении как минимум трех условий: во-первых, наличие долгосрочных финансовых ресурсов, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, подтверждение потенциальными клиентами достаточности доходов для своевременного и полного возврата кредита; и, наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога.

Отсюда, элементами системы ипотечного кредитования являются: субъекты кредитования, объекты кредитования, обеспечение  ипотечного кредита.

Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения, взаимодействующих на единой организационно-экономической основе, целью которой является решение жилищных вопросов населения.

В процессе своего функционирования система ипотечного кредитования выполняет следующие функции:

- обеспечивает мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставляет и обслуживает кредиты;

- осуществляет функцию инвестора.

Одним из основных элементов являются субъекты кредитования. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; риелторские и страховые компании, операторов вторичного рынка, инвесторов, государство. Все эти субъекты являются непосредственными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Как видно, система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования и определяется спецификой кредитования.

Так, обязательное участие в сделках  риэлтерских компаний, продавцов жилья, оценочных компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки присуще, в основном только ипотечному жилищному кредитованию.

Рассмотрим краткие характеристики основных участников ипотечного кредитования:

• заемщики — физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них в собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы – коммерческие банки, а также специализированные ипотечные организации в виде фондов, ассоциаций и др.,  
предоставляющие ипотечные кредиты (займы) заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов; 

• органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, которые осуществляют регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом, являются единым административным источником информации о правах собственности на жилье и ипотеки на недвижимое имущество.

В обязанности этих органов входит:

- установление собственника конкретного  жилья с определением имеющихся  залогов и иного обременения в отношении этой собственности;

- регистрация суммы купли-продажи квартир, оформление перехода прав собственности к новому владельцу;  

- регистрация договоров ипотеки  и права ипотеки;

- предоставление информации по  правам собственности и обременению  залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

• риэлтерские фирмы - юридические лица, имеющие лицензии профессиональных посредников на жилищном рынке. К функциям 
риэлтеров относятся подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в 
организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено 
взыскание.

Осуществляя реализацию прежнего жилья  заемщика риэлтерские структуры  гарантируют «чистоту» сделок купли – продажи, а так же ускоряют получение денежных средств заемщиками для внесения первоначального взноса или погашения кредита.

 • страховые компании – лицензированные компании, осуществляющие страхование предмета залога (как правило приобретаемого жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного  рынка;

Операции по страхованию являются важным инструментом снижения рисков кредитования.

• оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Объективная оценка стоимости предмета залога способствует определению реальной величины кредита и полному возмещению затрат кредитора при обращении взыскании на заложенное имущество и его реализации.

• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов и выпускающие на их основе ценные бумаги.

Центральным оператором системы ипотечного кредитования в России является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства  разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в  качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Фэнни Мей). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

•    инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

• государство - особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Оно выполняет следующие основные функции:

- определяет концепцию развития  ипотечного жилищного кредитования;

- создает нормативно-правовые условия  для надежного и эффективного  функционирования системы ипотечного кредитования;

- создает механизмы социальной защиты заемщиков;

- обеспечивает налоговый режим  наибольшего благоприятствования  для участников рынка ипотечного  кредитования с целью повышения  доступности ипотечных кредитов населению;

- предоставляет поручительства  инвесторам по средствам, привлекаемым Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Кроме непосредственных участников в  системе ипотечного  жилищного кредитования важное место занимают инфраструктурные звенья - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Определяющим элементом системы ипотечного кредитования является объект кредитования. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практические любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретаемая земля под жилищное строительство; строящееся и реконструируемое жилье; приобретаемое жилье.

Неотъемлемым элементом ипотечного кредитования является обеспечение кредита. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность   -   это   основополагающее   свойство   кредитных   отношений.

 Изначально возвратность кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. Этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Данный вид обеспечения имеет  и ряд недостатков. Так, для  заемщика - это: высокая стоимость оформления залога; высокие затраты на его страхование; необходимость освобождения при реализации квартиры с торгов в случае не погашения кредита. Для банка: необходимость доскональной проверки объекта залога перед предоставлением кредита; низкая ликвидность недвижимости; возможность   снижения   стоимости  объекта  залога.   В   связи с этим  при получении ипотечного жилищного кредита могут предоставляться и другие виды обеспечения, например, залог уже имеющегося жилья, гарантии и поручительства третьих лиц, работодателей заемщика.

Помимо фундаментальных элементов  в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, а также саму технологию кредитного процесса, т.е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

 

 

3. Стандарты и этапы ипотечного  кредитования

 

Ипотечное жилищное кредитование имеет  значительные отличия от других видов  банковских кредитов. Исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта  кредитования населения, Правительством РФ разработаны стандарты кредитования.

Стандарты - свод единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования. 

Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) разработаны в целях:

-   обеспечения единообразия  и законности применяемых форм  и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ и услуг, а также технической и информационной совместимости документации;

-   внедрения надежных процедур  предоставления, рефинансирования  и сопровождения ипотечных кредитов (займов), удостоверенных закладными;

Информация о работе Экономическая сущность ипотечного кредитования