Экономическая сущность ипотечного кредитования

Правительство Германии всячески содействует развитию данной системы финансирования жилищного строительства. Например, в настоящее время на сбережения для жилищного строительства начисляется премия в размере 10%. Кроме того, может выплачиваться субсидия на этапах накопления или финансирования. Существует государственная помощь в погашении кредита, процентные и налоговые льготы. Широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, в которых работают заемщики.

С развитием экономических основ классической системы ипотечного кредитования  осуществлялось формирование системы гарантий и государственного регулирования. Так для повышения гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в ряде стран ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности - предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг.

Современная структура рынка явилась  результатом либерализации финансового сектора в Европе. До 80-х годов ипотечная деятельность была в основном уделом специализированных учреждений, сектор очень жестко регулировался государственными органами. Дерегулирование началось с приходом на рынок неспециализированных учреждений. В результате заметно усилились позиции универсальных банков (40 % всех ссуд). Крупнейшей группой из специализированных учреждений являются ипотечные банки. Ипотечные банки доминируют на рынке Дании и Швеции (соответственно 90 и 80 %) и очень влиятельны в Германии, Франции, Австрии, Нидерландах и Финляндии.

В финансировании ипотечных кредитов в Европе главную роль играют депозиты (62 % жилищных ипотечных ссуд). На втором месте - выпуск ипотечных облигаций.

При этом следует подчеркнуть, что  роль ипотечного кредитования заметно различается в отдельных странах. Так, в Дании, Нидерландах, Великобритании соотношение между жилищными ипотечными кредитами и ВВП составляет 50 % и более, в то время как в Италии, Греции и Австрии не превышает  
10 %.

Заметные различия в размерах ипотечных  кредитов и их роли в экономике связаны с национальными и историческими особенностями той или иной страны. Страновый подход к деятельности ипотечных банков и ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.

На протяжении многих десятилетий  в области ипотечного жилищного  кредитования в Англии доминировали специализированные кредитные учреждения - строительные общества. К середине 90-х годов доля строительных обществ сократилась до 1/2 за счет повышения доли банков (крупнейшие строительные общества сами превратились в банки).

Основная часть ипотечных ссуд в Великобритании финансируется  за счет депозитов. Однако именно здесь  получили наибольшее развитие (среди европейских стран) бумаги, обеспеченные ипотекой. В отличие от США, где государство активно участвовало и продолжает участвовать в развитии этого рынка, в Англии он создавался без какой-либо государственной поддержки. Здесь также нет специальной нормативной базы выпуска бумаг, обеспеченных ипотекой.

Подавляющая часть английских бумаг, обеспеченных ипотекой, используются только в жилищном кредитовании. Коэффициент покрытия не должен превышать 80% (отношение величины ссуды к стоимости залога).

Заемщики имеют право досрочного погашения ссуд без выплаты штрафа. На английским рынке часты случаи, когда заемщик меняет одного кредитора  на другого, предлагающего, лучшие условия. Поскольку сами ипотечные ссуды  в Англии предоставляются под  плавающую процентную ставку, английские бумаги, обеспеченные ипотекой, также выпускаются в основном как инструменты с плавающей ставкой.

Во Франции ведущим в сфере  ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» - старейший ипотечный  банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. В 60-70 гг. XX века этот банк получил особое развитие. Банк проводит операции, в основном, по трем направлениям. Во-первых, выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов). Источником для осуществления данных операций служат выпуск и размещение ипотечных облигаций. Банк предоставляет кредиты местным органам власти Франции сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска коммунальных займов. Во-вторых, предоставляет ссуды строительным компаниям и землевладельцам под жилищное и хозяйственное строительство, как правило, за счет средств государственного бюджета. Кроме того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, ведет учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.

В Испании существует несколько  банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это, прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые, предоставляют кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.

В Финляндии действуют семь частных  ипотечных банков: «Финиш Реал Эстатэ Бэнк ЛТД», «Индастриал Бэнк оф Финлэнд  ЛТД», «ОКО инвестмент бэнк ЛТД», «Мортгэдж Бэнк оф Финлэнд ЛТД», «РСР - Минисипалите Бэнк ЛТД», «Капсалис Бэнк ЛТД» и «Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД». Эти банки направлют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67 %), государству (23 %), частным лицам (3 %), мелким предприятиям (1 %), прочим (6 %). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый промышленности, строительству и сельскому хозяйству.

В середине 90-х годов в странах  Европы действовали примерно 115 ипотечных  банков. У них имеется своя профессиональная организация -Европейская ипотечная  федерация со штабквартирой в Брюсселе. Ипотечные облигации наиболее распространены в Дании (почти 100 % кредитов) и Швеции (70%); широко используются в Австрии и являются вторым важнейшим средством финансирования ипотечных ссуд во Франции (21 %) и Испании (6 %), намного уступая депозитам. В Голландии и Норвегии ипотечные облигации хотя и выпускаются, но за их счет финансируется совсем небольшая доля ссуд. В целом можно констатировать, что, хотя секьюритизация жилищных ипотечных кредитов используется в целом ряде европейских стран (Франция, Нидерланды, Бельгия) эта техника не получила широкого распространения в ЕС. Весьма важное значение банки ипотечного кредита имеют в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. В Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде существовали в 80-х гг. (в Аргентине, Бразилии, Мексике, Венесуэле, Колумбии, Чили, в Азии - в Индии, Пакистане, Южной Корее, Таиланде и других). Основная функция банков в этих регионах и странах - ипотечное кредитование земельной собственности и жилищного строительства.

4. Двухуровневая модель  ипотечного кредитования

 и условия ее  применения

Крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США. Это  из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок.

На нем действует огромное число учреждений, включая  ипотечные  банки,   сберегательные   и  кредитные  ассоциации,   коммерческие  и сберегательные банки, операторы вторичного рынка, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

В связи с этим в развитии ипотечного кредитования важное место отводилось формированию организаций – операторов вторичного рынка (ипотечных агентов). С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mack) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae).

Переход к современной жилищной ипотечной системе внебюджетного инвестирования происходил в США несколько десятков лет. Исследование динамики становления современной ипотеки на жилищном рынке имеет большое методологическое значение для совершенствования внебюджетного жилищного инвестирования в странах с постсоциалистической экономикой, в том числе и для России.

Основным фактором, предопределившим активное развитие ипотечного кредитования, был экономический кризис, начавшийся в 1929 году.

В целях снижения риска во внебюджетном жилищном инвестировании правительство  США приняло ряд существенных экономических мер. В 1932 г. в США  был создан Федеральный совет банков по вопросам ссуд под жилье. Его функция заключалась в оказании помощи депозитным учреждениям в направлении денежных средств на национальный жилищный рынок. Федеральный совет банков взаимодействовал с финансовыми институтами, работающими с ипотекой примерно на тех же принципах, что и Федеральная резервная система с коммерческими банками.

В соответствии с Законом о жилье, принятым в 1934 г., в США была создана Федеральная корпорация по страхованию счетов в ссудосберегательных ассоциациях (ФКСС). Она способствовала притоку средств, направляемых на американский рынок жилья.

Федеральная администрация по вопросам жилья (ФАЖ), созданная в том же году, обеспечивала правительственные гарантии кредиторам с целью поощрения их для предоставления ссуды на покупку домов тем семьям, которые не имеют возможности приобрести дома другим образом, кроме как за счет ссуд под залог недвижимого имущества. Основным же направлением ее деятельности являлось страхование кредитов, выдаваемых кредитными учреждениями. Благодаря ее деятельности за 30-40 лет удалось увеличить средний срок кредитов, а также поднять коэффициент покрытия с 80 до 95%. В 1938 г. была создана государственная Федеральная ипотечная ассоциация - «Фанни Мэй», в задачу которой входило поддержание стабильности на рынке ипотечного кредитования путем покупки закладных у первичных ипотечных ссудодателей, то есть речь шла о рефинансировании и создании вторичного рынка ипотечных кредитов.

В 1968 г. из «Фанни Мэй» была выделена Государственная  национальная ипотечная ассоциация «Джинни Мэй», а сама «Фанни Мэй» стала частной публичной корпорацией. Тем не менее, она по прежнему действует на основе закона 1938 г. и контролируется Министерством жилищного строительства и городского развития и Министерством финансов. Согласно своему уставу корпорация может приобретать только жилищные ипотеки. Свои пассивы она образует за счет выпуска собственных ценных бумаг и размещения их на внутреннем и внешнем рынках. В настоящее время «Фанни Мэй» превратилась в крупнейшего инвестора в жилищные ипотеки. Ей принадлежит четвертая часть всех закладных в США.

В 1944 г. правительство создало программу  «Ссуды для администрации ветеранов», которая предоставляла гарантии для ветеранов вооруженных сил США (Администрация по делам ветеранов (ВА)).

Принятые меры способствовали росту  потоков внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Активизации инвестиционного процесса на жилищном рынке в 40-50-х гг. способствовали возрастание доходов многих американских семей и их стремление вложить свои средства в строительство собственного дома. Таким образом, к концу 50-х годов в США сложилась национальная модель внебюджетного жилищного инвестирования.

В 60-х годах правительством США  также принимались меры по дальнейшему стимулированию жилищного инвестирования по двум основным направлениям: субсидирование малообеспеченных слоев населения при получении кредита на покупку или аренду жилья и развитие вторичного рынка закладных с целью обеспечения постоянного притока финансовых ресурсов на жилищный рынок.

В 1968 г. во вновь принятом законе о  жилье в программах №235 и №236 предусматривались  льготы для малообеспеченных семей  по выкупу закладной. Независимо от процентной ставки, установившейся на частном  кредитном рынке, новый владелец жилища выплачивал средства в счет погашения кредита лишь по однопроцентной ставке. Разницу доплачивало государство.

   В 1970 г. была организована Федеральная корпорация закладных для жилья  "Фредди Мэк" - для обслуживания вторичного рынка займами стандартного типа, не обеспеченного гарантиями ФАЖ и ВА. Корпорация покупала стандартные закладные у кредитора по ипотеке с последующей продажей части закладных путем создания пулов и продажи доли в этих пулах.  

Все три организации занимаются по сути, одним и тем же - рефинансированием ипотечных кредитов. Задолженность по выпущенным ими классическим облигациям в конце 2000 г. превышала 1,8 трлн. Долл..

Необходимо отметить, что эти  учреждения в отличие от других являются узкоспециализированными. Они ориентированы исключительно на покупку закладных. Доля жилищных закладных в их активах составляет около 80%, в то время как у коммерческих банков -7 - 12%, взаимосберегательных банков - 30 -60%, у компаний страхования имущества - 10 - 25%.

 В настоящее время к основным вторичным инвесторам относятся две организации: "Фэнни Мэй" и "Фредди Мэк". "Фэнни Мэй" покупает ипотеки, гарантированные либо государством, либо ветеранской администрацией. "Фредди Мэк" скупает все типы ипотек.

Жилищная ипотека в США представлена несколькими типами организаций, которые выдают ссуды под залог недвижимого имущества. Наибольшая роль в ипотечном кредитовании принадлежит ссудосберегательным ассоциациям.