Экономическая сущность ипотечного кредитования

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Мая 2013 в 14:44, контрольная работа

Описание работы

1. Теоретические основы ипотечного кредитования
2. Элементы системы ипотечного кредитования
3. Стандарты и этапы ипотечного кредитования

Файлы: 1 файл

ЛЕКЦИИ.doc

— 253.00 Кб (Скачать файл)

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО 
КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

План

1. Теоретические основы ипотечного  кредитования

2. Элементы системы ипотечного  кредитования

3. Стандарты и этапы ипотечного кредитования

 

 

1. Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и социальной политике.   Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Объем ипотечного кредитования в целом  по стране обычно сравнивается с валовым внутренним продуктом. В странах ЕС этот показатель составляет около 44%, в такой маленькой стране, как Голландия, - почти 99%, а в США - 71%. В Колумбии этот показатель  составляет 12%, в Южной Корее- 14%.   По оценкам доля  ипотечного кредитования в России составляет около 4 – 5 процентов,  но в связи с кризисными событиями она снижается.

В широком смысле ипотечное кредитование - это система отношений по предоставлению кредита под залог недвижимости, зарегистрированного в государственном реестре прав на недвижимость, а также рефинансирование кредитов кредитно - финансовыми институтами, выдавшими ипотечные кредиты.

Отсюда, определение ипотечного кредитования как предоставление кредита под  залог недвижимости, не полностью  раскрывает сущность этого процесса. Более того, его не называют ипотечным, т.к. в этом определении отсутствует механизм рефинансирования.

Система   ипотечного   кредитования включает два направления:

-  непосредственную      выдачу      ипотечных      кредитов ; 

- продажу ипотечных кредитов  на вторичном рынке, что обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном кредитные институты, 
вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы кредитора, 
обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их 
базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, 
поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать 
долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Ипотечный жилищный кредит следует  считать видом потребительского кредита, предполагающего использование  ссуды на непроизводственные цели. На категориальном уровне он представляет систему экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости на цели решения жилищных вопросов населения. При этом возвратность кредита является его основной, имманентно присущим ему свойством, ибо кредит без его возвратности перестает быть данной категорией.

В тоже время в научных источниках можно встретить различные точки зрения по классификационной принадлежности кредита.

Процесс     кредитования осуществляется     при     строгом  соблюдении принципов кредитования, которые представляют собой требования к организации кредитного процесса. К принципам кредитования, в том числе ипотечного, относятся: срочность кредитования, целевой характер, обеспеченность кредита; платность банковских ссуд, дифференцированный характер кредитования. Рассмотрим  подробнее каждый из принципов.

Срочность кредита. Этот принцип выражает необходимость его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного  условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличения взимаемого процента, пени, а при дальнейшей отсрочке - предъявления финансовых требований в судебном порядке. Нарушение срочности возврата кредита является для банка дестабилизирующим фактором, поскольку нарушает сбалансированность привлеченных и размещенных средств по срокам, что чревато финансовыми потерями.

Платность кредита. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права их использования. Экономическая сущность платы за кредит выражается в фактическом распределении дополнительно полученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором. При ипотечном жилищном кредитовании экономическая сущность платы за кредит выражается  в перераспределении части личного дохода заемщика в пользу банка. Рассматриваемый принцип находит свое применение в процессе установления величины банковского процента.  Ставка (или норма) ссудного процента, определяемая как соотношение суммы годового дохода, полученного  на ссудный капитал, к сумме предоставленного кредита, выступает в качестве цены кредитных ресурсов.

Принципиально отличаясь от традиционного механизма ценообразования на другие виды товаров, цена ипотечного жилищного кредитования отражает общее соотношение спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования и зависит от целого ряда факторов, в том числе и социального характера:

•   цикличности развития рыночной экономики (на стадии спада  ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема - снижается);

• темпов  инфляции;

  • цены привлеченных ресурсов;
  • эффективности государственного кредитного регулирования;
  • динамики денежных накоплений физических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается);
  • ситуации на международном кредитном рынке;
  • уровня доходности населения;
  • социальной и экономической значимости решения жилищных проблем населения;

Обеспеченность  кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. При ипотечном кредитовании данный принцип соблюдается обязательным предоставлением в залог приобретенной на кредитные средства квартиры, а при необходимости используются и другие формы обеспечения. Залог должен отвечать критерием приемлемости и достаточности.

Целевой характер кредита. Данный принцип распространяется и на ипотечное жилищное кредитование, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Целевое использование кредита  обеспечивается прямым переводом средств продавцу квартиры или застройщику, что подтверждается соответствующими документами об использовании заемщиком полученной ссуды.

Дифференцированный характер кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной поддержки отдельных категорий граждан при приобретении ими жилья в кредит. Этот принцип соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика, при составлении различных федеральных, республиканских и муниципальных программ льготного ипотечного жилищного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья.

С позиции закономерностей развития мирового банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Будучи частью целого, ипотечное кредитование имеет, однако, свои особенности, вытекающие из его специфики.

 Во-первых, ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. В случае неуплаты кредита заложенная недвижимость продается и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю  контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не всегда относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений, а также освоения земельных участков.

По сравнению с потребительским кредитом на текущие цели жилищные ипотечные ссуды отличаются достаточно большими суммами.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.

На развитие и организацию ипотечного кредитования влияет целый комплекс факторов, рассмотрим основные из них.

Политическими факторами, значительно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприационных мер.

При этом нестабильность и непредсказуемость  политической системы, как правило, угнетающе действуют на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному его развитию  может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии и размещения ценных бумаг на вторичном рынке, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотечного кредитования оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося предметом залога.

К этой же группе факторов следует  отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации  объектов недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений.

Как правило, успешное развитие ипотеки  становится возможным лишь при выделении  специального блока законов и  постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся общее развитие финансового рынка и рынка ценных бумаг, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования самих объектов недвижимости, жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения.

Негативное действие указанных  факторов обусловливает возрастание рисков кредитных операций, в т.ч. и ипотечных. Следует отметить, что ипотечное кредитование является рискованным как для кредитора, так и заемщика. Знание всех возможных рисков в этой области не освобождает от возможных последствий ни заемщика, ни кредитора, но поможет более точно оценить свои возможности и снизить их влияние. Это особенно актуально для российских условий в силу экономической нестабильности, несовершенства законодательства и т.д.

Риск изменения процентных ставок.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по кредитному договору из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком.

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Вместе с тем переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Этому риску подвержены и заемщики. Условия кредитования, как правило, предусматривают возможность повышения процентов за пользование кредитом при увеличении ставки рефинансировании Центрального Банка. В этом случае заемщик может оказаться неплатежеспособным.

Риск изменения валютного  курса.

Этому риску подвергаются заемщики в том случае, если кредиты предоставляются в иностранной валюте. Доходы заемщика в России в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно.

Риск неплатежа.

Риск неплатежа (или кредитный риск) – это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

  При правильной оценке этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются оценкой кредитоспособности заемщика.

Информация о работе Экономическая сущность ипотечного кредитования