Аренда земельных участков

приказы Министерства экономического развития Российской Федерации:

• от 04.07.2005 № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»,
• от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»,
• от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»,
• от 23.09.2010 № 449 «Об утверждении формы акта контроля за проведением землеустройства»,
• от 13.12.2010 № 626 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования»,
• от 03.06.2011 № 267 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства»,
• от 03.08.2011 № 388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков»,
• от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок»,

приказы Федерального агентства лесного хозяйства:

• от 27.12.2010 № 515 «Об утверждении Порядка использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых»,
• от 26.07.2011 № 318 «Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора купли-продажи лесных насаждений, расположенных на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Формы примерного договора купли-продажи лесных насаждений»,
• приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25.09.1998 № 98-1 «О введении единой системы ведения государственного земельного кадастра»,
• приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»,
• приказ Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 04.05.2010 № 150 «Об утверждении Порядка государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения» и другие³.

Из последних  изменений федерального законодательства в сфере земельных правоотношений следует отметить следующие:

Федеральным законом  от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений  в отдельные законодательные  акты Российской Федерации в части  совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» внесены значительные изменения в законодательство, регулирующее отношения по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения. В частности, согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции вышеуказанного Федерального закона для регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю не обязательно проводить кадастровые работы по уточнению границ в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Речь идет о переходе права на земельную долю по сделкам, перечисленным в пункте 1 статьи 12 Федерального закона 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Федеральным законом от 18.07.2011 № 242-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» внесены изменения в статью 71 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее определявшую государственный земельный контроль как деятельность специально уполномоченных государственных органов по осуществлению контроля за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.

В редакции вышеуказанного Федерального закона из статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации исключено понятие государственного земельного контроля и предусмотрен государственный земельный надзор, под которым понимаются деятельность уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями, их уполномоченными представителями и гражданами требований, установленных земельным законодательством, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, анализу и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Наряду с  этим часть 2 статьи 71 Земельного кодекса  Российской Федерации в новой редакции предусматривает, что государственный земельный надзор осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти согласно их компетенции в соответствии с настоящим кодексом, законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Федеральный закон  от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных  земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» дал определение искусственно созданных земельных участков на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, определил правовой режим создания, ввода в эксплуатацию и приобретения прав на искусственные земельные участки.

В связи с  принятием данного Федерального закона были внесены изменения и в Земельный кодекс Российской Федерации и в другие федеральные законы. В частности статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующая образование земельных участков, была дополнена нормой об образовании земельных участков при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон  от 12.12.2011 № 425-ФЗ «О внесении изменения  в  статью 93 Земельного кодекса Российской Федерации» урегулировал вопросы, касающиеся земель обороны и безопасности. В частности, вышеуказанным Федеральным законом предусмотрена новая редакция пункта 7 статьи 93 Земельного кодекса Российской Федерации, которой устраняется пробел в правовом регулировании земельных отношений. Так, в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства, защиты населения, бесперебойного функционирования объектов в области обороны страны и безопасности государства могут устанавливаться запретные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Предусматривается также, что порядок установления указанных зон и использования в их границах земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» урегулированы вопросы возникновения и прекращения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с изменениями, внесенными вышеуказанным  Федеральным законом, срок для возможности приобретения собственниками зданий, строений и сооружений занятыми указанными объектами недвижимости земельных участков в порядке и по ценам, которые определены статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», продлен с 01.01.2012 до 01.06.2012. Кроме того, до 01.06.2012 продлен срок для того, чтобы соответствующие юридические лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, приобрели их в собственность или переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды таких земельных участков (религиозные организации – на право безвозмездного срочного пользования) в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Устанавливается также продление сроков действия норм, допускающих предоставление гражданам и юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учёта, за исключением случаев использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.

При этом значительная часть Федерального закона посвящена особенностям возникновения и прекращения прав собственности и аренды на земельные участки и другие объекты недвижимости. В этих целях вносятся изменения в федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Правовые основы регулирования вопросов в сфере земельного законодательства на федеральном уровне в целом сформированы.

Однако на сегодняшний  день в соответствии с Земельным  кодексом Российской Федерации Правительством Российской Федерации и (или) федеральным органом исполнительной власти не приняты нормативные правовые акты, устанавливающие:

• нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ (пункт 5 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации),
• периодическое печатное издание для опубликования сообщений о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельных участков с указанием их местоположения, площади, разрешенного использования (абзац второй пункта 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации),
• порядок определения цены земельных участков, их оплаты в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (подпункт 1.1 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации),
• порядок приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ (подпункт 3 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации),
• порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения (пункт 3 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» предусмотрено, что  признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации. Вместе с тем соответствующий нормативный правовой акт до настоящего времени не принят.

В соответствии с Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до проведения аукциона инициатор создания искусственного земельного участка должен осуществить подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части (часть 2 статьи 4). При этом в число инициаторов указанный Федеральный закон относит юридических и физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей. Таким образом, потенциальный инвестор, желающий возвести искусственный земельный участок, должен понести определенные финансовые затраты для разработки проекта разрешения на создание земельного участка, не имея гарантий получения права на строительство в дальнейшем. Так, предусмотренная Федеральным законом процедура торгов не устанавливает каких-либо преференций для лица, подготовившего проект разрешения на создание земельного участка. Указанное обстоятельство представляет собой существенный пробел правового регулирования: отсутствие правовых гарантий обоснованности понесенных расходов не позволит стимулировать заинтересованных лиц на строительство искусственных земельных участков с определенными объектами инфраструктуры на них.

Кроме того, в  сфере земельного законодательства имеется правоприменительная практика Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации.

Постановлением  Конституционного Суда Российской Федерации  от 23.04.2004 № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы» определено, что исходя из предписаний статей 9 и 36 Конституции Российской Федерации, федеральное законодательство в области регулирования земельных отношений определяет, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью и что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами.