Аренда земельных участков

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

Глава I. Понятие, система и источники правового регулирования аренды

земельных участков

§ 1. Становление и развитие правового регулирования аренды

земельных участков

§ 2. Действующее российское законодательство, регулирующее

аренду земельных участков: общая характеристика

Глава II. Договор аренды земельных участков

§ 1. Объект договора аренды земельных участков

§ 2. Стороны и условия договора аренды земельных участков

§ 3. Содержание прав и обязанностей сторон договора аренды

земельных участков

§ 4. Заключение, исполнение и прекращение договора аренды

земельных участков

Глава III. Особенности правового регулирования аренды земельных участков

из земель отдельных  категорий

§ 1. Правовое регулирование аренды земельных участков

из земель сельскохозяйственного назначения

§ 2. Правовое регулирование аренды земельных участков из земель

особо охраняемых природных территорий

Заключение

Библиографический список

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность  темы исследования определяется стремительным  развитием земельных отношений в Российской Федерации в конце XX - начале XXI в. в. Статистические данные свидетельствуют о значительной распространенности сделок с земельными участками, среди которых договор аренды земельных участков занимает лидирующее положение. В связи с этим среди назревших проблем реформирования гражданского законодательства Российской Федерации вопросы совершенствования правового регулирования аренды земельных участков являются одними из наиболее актуальных.

Как справедливо  отмечено в одном из определений Конституционного Суда РФ, земля является «особого рода товаром, недвижимостью». Данная специфика объясняет причину, по которой законодательством устанавливаются многочисленные ограничения прав на землю.

Ограничения прав на землю, которые предусматриваются действующим законодательством, весьма разнообразны. Очень специфичны формы их установления. При этом трактовка ограничений прав на землю в разных отраслях законодательства неоднозначна.

Многообразие  целей приводит к тому, что ограничения  прав на землю определяются в федеральных законах, относящихся к самым разным отраслям законодательства.

Земельное законодательство ограничениями прав на землю называет различного рода запреты и условия, выполнение которых связано с  использованием земель и объектов, расположенных на них, а также с осуществлением строительства и иной деятельности (ст. 56 Земельного кодекса РФ). В данном случае ограничения прав на землю трактуются как условия и запреты, влияющие на использование и охрану земель.

Применять законодательство, в котором определяются ограничения прав на землю, необходимо с учетом вышеуказанных обстоятельств.

Среди федеральных  законов об ограничениях прав на землю  условно можно выделить законодательные  акты, содержащие нормы:

1) об оборотоспособности  земельных участков;

2) о правовом  режиме земель;

3) об обязанностях  собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей.

К федеральным  законам о правовом режиме земель относится значительное число законодательных актов. Ограничения прав на земельные участки, связанные с соблюдением правового режима земель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном, экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, что независимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режиме земель, основу его составляют требования ЗК РФ.

Законодательство, регулирующее оборот земель в Российской Федерации, недостаточно систематизировано и разрозненно между различными отраслями. Нормативные правовые акты, регламентирующие аренду земельных участков, зачастую не согласованы, дублируют друг друга, содержат внутренние противоречия, характеризуются дефицитом общих норм о земле, непоследовательностью специальных норм. Это негативно сказывается на правоприменительной практике, и, в конечном итоге, на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота. В связи с этим возрастает актуальность исследований, направленных на разработку путей формирования целостной системы правового регулирования оборота земли. Очевидно, что существующие проблемы необходимо решать путем совершенствования законодательства. При этом приоритетным направлением этой деятельности должно стать повышение качества правового регулирования земельного оборота, а не дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативных правовых актов.

Актуальность….

Объект…

Предмет…

Цель…

Задачи….

Теоретическая основа…

 

ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ, СИСТЕМА И ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО

РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

§ 1 Становление и развитие правового регулирования аренды земельных участков

 

Аренда земельного участка  - комплексный институт земельного права. Тем не менее гражданско-правовой характер происхождения института аренды как института гражданского права является безусловным.

Как показывает история развития человечества, аренда земли является одной из древнейших форм ведения хозяйств на земле и важнейшей формой землепользования. На протяжении последних 5-6 тысячелетий договор аренды претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем - консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов. Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам (не исключено, что именно они и были первым объектом аренды). Четкость и масштабность отношений аренды обеспечивали ей широкое применение и устойчивость во времени.

Еще в раннем Средневековье  в Германии, Англии и других европейских странах можно было встретить аренду мелких земельных участков. Так, монастыри, церкви, помещики и общины в целях расширения своих владений и господства предоставляли свои земельные участки в аренду мелким собственникам за умеренный оброк или барщину.

Аренда земли с наймом имущества возникла чуть позже на определенном этапе исторического развития человечества. С материальной точки зрения аренда земли является первичной предпосылкой деятельности человека на земле. Аренда же средств производства, необходимых для возделывания земли, является вторичной. Примером широкого развития найма земли и имущества являются Древняя Греция и Древний Рим, где в основном превалировало предоставление земельных участков и имущества в аренду в форме колоната. Основным собственником земли в этот период выступало государство. Оно сдавало земельные участки в платное пользование отдельным гражданам, мелким землевладельцам и общинам.

По нашему мнению, право  аренды земельного участка в его современном виде является результатом развития нескольких правовых институтов.

 Представляется очевидным  влияние римских правовых институтов  на развитие и становление  современного российского права,  в том числе земельного, как комплексной отрасли российского права. Аренда земельного участка является комплексным институтом земельного права. Тем не менее гражданско-правовой характер происхождения института аренды как института гражданского права является безусловным. Несомненным представляется также влияние на развитие права аренды в целом и права аренды земельного участка в частности такого римско-правового института, как наем. Кроме того, такие институты римского права, как эмфитевзис и суперфиций, с нашей точки зрения, оказали определенное влияние на развитие и становление права аренды земельного участка в современном его виде как комплексного института российского земельного права.

Под договором аренды (или  имущественным наймом по Гражданскому кодексу РФ) римское право понимало договор найма вещей (location-conductio rerum). По такому договору одна сторона (наймодатель, или locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю, или conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensia) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

 Имущественный наем  в Древнем Риме имел классовый  характер, поскольку не все свободные граждане были равны в имущественном отношении. Одновременно с крупными помещиками-землевладельцами образовалась прослойка свободных крестьян, которые либо обладали небольшими участками земли либо были вообще безземельными. Эти крестьяне снимали у помещиков земельные участки для обработки. Разница в имущественном положении наймодателей и нанимателей обусловливала и более шаткое правовое положение последних по отношению к наймодателям. Выражалось оно в том, что наниматель земли не рассматривался римским правом как владелец и, соответственно, был лишен самостоятельной защиты против всякого рода самовольных посягательств на его землю, т.е. защищать свои права наниматель вынужден был через наймодателя.

 Предметом договора  имущественного найма могли быть  как движимые, так и недвижимые вещи, причем наймодатель не обязательно должен был быть собственником вещи, он мог отдавать в пользование и чужую вещь. В качестве вознаграждения за пользование выплачивалась наемная плата, которая обычно определялась в денежном выражении, однако для договоров сельскохозяйственной аренды допускалась арендная плата в натуре, которая определялась оговоренным количеством продуктов или долей урожая. Арендаторы по таким договорам сельскохозяйственной аренды получили специальное наименование - арендаторы из доли или арендаторы-дольщики.

 Срок договора найма  не являлся обязательным условием, допускалось заключение договора  на неопределенный срок. В этом  случае договор мог быть прекращен  в любое время по заявлению  любой стороны. Здесь, на наш  взгляд, уместно сравнение с современным российским законодательством, которое устанавливает требования относительно срока договора аренды похожим образом. Договор аренды земельного участка, согласно статье 610 ГК РФ и статье 22 ЗК РФ, заключается на определенный срок, однако если срок договором все же не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае также каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

 Выплата наемной платы в натуре могла иметь место при сельскохозяйственной аренде и выражалась в определенном, заранее оговоренном количестве продуктов, полученных нанимателем в результате сельскохозяйственных работ на арендуемом земельном участке. Однако условие о выплате наемной платы в натуре могло оказаться крайне невыгодным для нанимателя, поскольку урожай мог оказаться менее богатым, чем ожидалось. Тем не менее римские юристы описывали и подобные случаи. Любые чрезвычайные обстоятельства непреодолимой силы относились римским правом на риск наймодателя, в этом случае наниматель освобождался от обязанности выплачивать наемную плату. В случае же неполучения ожидаемого урожая по другим причинам, кроме непреодолимой силы, риск нес наниматель. Допускалось, однако, уменьшение наемной платы в неурожайный год с условием, что в урожайный год она будет выплачена с учетом недоплаты за год неурожая.

 Похожее правило содержится  в статье 614 ГК РФ. Согласно этой  норме арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельств условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. То есть современное российское право, как и римское, в случае непредвиденных обстоятельств стоит на стороне арендатора.

 По окончании срока  найма земельный участок возвращался  наймодателю. В случае невозвращения добровольно и вовремя земельного участка в императорский период (484 г.) наниматель в судебном порядке обязывался не только вернуть земельный участок, но и уплатить его стоимость, т.е. в этом случае наниматель, нарушивший условия договора, приравнивался к захватчику чужого владения. А по классическому праву наниматель обязывался уплатить убытки, понесенные наймодателем от несвоевременного возвращения земельного участка.

 Статья 622 ГК РФ регулирует  возврат имущества арендодателю. В соответствии с этой статьей в случае невозвращения арендатором арендованного имущества либо несвоевременного его возвращения арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если же за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

 В современной правоприменительной  практике г. Москвы земельные  участки, занимаемые арендатором  после окончания срока действия  договора аренды, возвращаются следующим  образом. Арендодатель обычно обращается в суд с иском об освобождении самовольно занимаемого земельного участка, в связи с окончанием срока договора аренды. Убытки арендодателя, понесенные от несвоевременного возврата земельного участка, рассчитываются исходя из ставок арендной платы, другими словами, арендатор обязывается в судебном порядке выплатить сумму, равную арендной плате за весь период самовольного занятия земельного участка плюс неустойку, предусмотренную договором. То есть в том же порядке, как если бы договор аренды действовал и были нарушены сроки выплаты арендной платы.