Аренда земельных участков

При этом по смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания статей 260 и 261 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность.

Что касается использования  природных ресурсов, находящихся  в границах земельного участка, то собственник в соответствии со статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации получает на них определенные права, перечисленные также в статье 40 Водного кодекса Российской Федерации и в статье 20 Лесного кодекса Российской Федерации. Участки недр в границах земельного участка являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

В постановлении  Конституционного Суда Российской Федерации  от 30.01.2009 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной» указано, что Конституция Российской Федерации, закрепляя право частной собственности и раскрывая в статье 35 его конституционное содержание, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (часть 1 статьи 36) и, конкретизируя применительно к данному праву предписание части 3 статьи 17, устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2 статьи 36).

Из приведенных  положений Конституции Российской Федерации вытекает обязанность законодателя соблюдать при регулировании земельных отношений, в том числе возникающих в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, баланс частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности (часть 3 статьи 55), с тем, чтобы обеспечить охрану законом права частной собственности, как того требует часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации, и исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Кроме того, отмечено, что  по смыслу взаимосвязанных положений  Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», непроведение общего собрания сособственников по определению границ (местоположения) части находящегося в общей собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, - при том, что заинтересованный сособственник предпринял все надлежащие и зависящие от него меры к проведению такого общего собрания, - не может служить препятствием для реализации участниками долевой собственности права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей с использованием согласительных процедур; при этом не исключается возможность использования в качестве согласительной процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок для выработки решения о выделении отдельным сособственникам земельных участков в счет их земельных долей, которое принимается большинством голосов, определяемым по числу земельных долей, принадлежащих присутствующим на этом общем собрании участникам долевой собственности, и которое может быть оспорено не согласными с ним сособственниками в судебном порядке.

Итак, законодательство, регулирующее оборот земель в Российской Федерации, недостаточно систематизировано и разрозненно между различными отраслями. Нормативные правовые акты, регламентирующие аренду земельных участков, зачастую не согласованы, дублируют друг друга, содержат внутренние противоречия, характеризуются дефицитом общих норм о земле, непоследовательностью специальных норм. Это негативно сказывается на правоприменительной практике, и, в конечном итоге, на уровне обеспечения и защиты прав участников имущественного оборота. В связи с этим возрастает актуальность исследований, направленных на разработку путей формирования целостной системы правового рехулирования оборота земли. Очевидно, что существующие проблемы необходимо решать путем совершенствования законодательства. При этом приоритетным направлением этой деятельности должно стать повышение качества правового регулирования земельного оборота, а не дальнейшее наращивание числа законов и иных нормативных правовых актов.

ГЛАВА II. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

§ 1. Объект договора аренды земельных участков

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество. за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком.

При этом плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т.д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком - может сдать его, например, в субаренду.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен так же, как и в других случаях, когда такой участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях: он должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане.

Как и любая  другая вещь, земельный участок, отвечающий требованием гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются права на землю. В этом качестве земельный участок является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК РФ).

Объектом земельных отношений может быть также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земельный участок  как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и особенности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю.

В РФ земельные  участки за исключением указанных  в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Арендаторам земельных  участков - юридическим лицам и  гражданам - следует учитывать, что  арендные права относятся к числу  не вещных, а обязательственных прав.

Аренда земельных  участков регулируется общими положениями  гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

Большое практическое значение для совершения сделок аренды земельных участков имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства России в механизме регулирования соответствующих отношений.

В п. 3 ст. 3 ЗК РФ законодатель предпринял попытки установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами.

Земля является весьма специфическим природным  объектом, особенности которого при определенных условиях могут влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте.

С учетом этого  в п. 3 ст. 3 ЗК РФ предложена правовая конструкция, на основе которой для  названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.

Арендные отношения  по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключенным по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.

§ 2. Стороны и условия договора аренды земельных участков

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земельного кодекса РФ специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных названным Кодексом случаев.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает собственник или лицо, им управомоченное, либо лицо, не являющееся собственником, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

От имени  юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица возможен и даже целесообразен вариант, когда решение о сдаче земли в аренду принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Поскольку земля  может находиться также в государственной  или муниципальной собственности, в качестве арендодателя выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как  и арендодателем, может быть любое  юридическое (в т.ч. иностранное или  с иностранным участием) или физическое лицо (в т.ч. иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам.

Арендодателями  согласно той же ст. 22 могут быть только собственники земельных участков - в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Гражданского кодекса РФ предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Земельный участок  как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила.

По действующему законодательству в аренду могут  сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций. Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

По общему правилу  ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.