Аренда земельных участков

Постановлением III Съезда Советов 1925 г. в целях наилучшего использования земли и помощи бедноте, не имеющей возможности за недостатком средств и инвентаря обрабатывать свою землю, разрешалась аренда земли с применением вспомогательного наемного труда при условии участия в работе семьи арендатора наравне с наемными рабочими. Арендная плата взималась в денежной, натуральной форме и в виде отработок. Исследования социально-экономического положения крестьян того периода показали, что в отношении наемного труда, земельной аренды, найма и сдачи в наем рабочего скота и инвентаря были втянуты не менее половины крестьянских хозяйств, причем основным арендатором был главным образом середняк, у которого имелись необходимые средства производства и рабочие руки. Возросший спрос на землю для хозяйствования на лучших, чем принятых в 1922 г., условиях, привел к определенному росту арендной платы.

Закон о трудовом землепользовании разрешил сдачу земли  в аренду, но только крестьянским хозяйствам, ослабленным стихийными бедствиями, недостатком и убылью рабочей силы; в связи со смертью, временным уходом на заработки, в армию отдельных членов семьи и другими изменениями в ее составе. При этом общим требованием было, чтобы хозяйства арендаторов всю имеющуюся в их распоряжении землю (включая арендованную) обрабатывали собственным трудом.

Несмотря на то, что аренда земли способствовала поддержанию высокого уровня использования сельскохозяйственных земель, расширению посевных площадей, интенсификации производства, с 30-х гг. до начала перестройки аренда земли запрещалась.

Возложение  арендных земельных отношений являлось важнейшим реальным направлением обеспечения рациональности использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате появилась перспективная форма индивидуальной трудовой деятельности на земле в общественном секторе производства.

Последний нормативный акт, который формально еще допускал свободу выбора форм землепользования, в том числе аренду, были Общие начала землепользования и землеустройства, утвержденные ЦИК СССР 15 декабря 1928 года. При этом зачатки арендных отношений еще проявлялись. Об этом свидетельствовала, например, сдача земельных участков в колхозах и совхозах южных республик, областей и краев России сторонним бригадам для выращивания на них по договорам с сельскохозяйственными предприятиями овощей и бахчевых культур.²

В период до конца 80-х годов XX столетия экономическая сущность и правовое содержание института аренды недооценивались. Сфера применения арендных отношений ограничивалась либо имущественным наймом (как правило, жилых и непроизводственных помещений), либо договором бытового проката.

Перестройка экономических  отношений в конце 80-х гг. XX столетия сопровождалась активным развитием  законодательства об аренде в сфере  землепользования. Начало при этом было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Следующий этап ознаменовался принятием Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 года Основ законодательства Союза ССР и республик об аренде, а также принятыми в последующем: Законом РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 года, Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 года, Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 года и др.

Становление и  формирование рынка земли в Российской Федерации сопровождалось бурным нормотворчеством, как на федеральном, так и на региональном уровне. С начала 90-х в России принималось десятки нормативных актов. Однако долгое не принятие центральных законодательных актов о земельных правоотношениях, в частности Земельного кодекса, ряда Федеральных законов порождало множество противоречий, как между участниками земельных правоотношений, так и между федерацией и ее субъектами. Возникали противоречия и между актами ССР продолжавшими действовать на территории России и новым законодательством.

Особенность регулирования земельных отношений до вступления в силу Земельного кодекса заключалась в том, что данное регулирование осуществлялось преимущественно на основе подзаконных нормативных правовых актов.

В настоящее  время одни из этих нормативных актов  прекратили действие, другие продолжают действовать. К последним, например, относятся: Указ о регулировании земельных отношений, Указ о реализации прав граждан на землю; Указ Президента РФ от 16.12.93 N 2162 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы".

Договору аренды принадлежит одно из ведущих мест в системе создаваемых при осуществлении экономической и правовой реформы новых гражданских правовых институтов. При этом аренда является эффективным инструментом разгосударствления и приватизации. Аренда позволяет решить ряд задач по рациональному и экономически целесообразному использованию земель как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного назначения.

Новый этап в  развитии института аренды был открыт принятием первой части Гражданского кодекса РФ в 1994 году.

С принятием  части второй ГК РФ в 1996 году правовое регулирование аренды земли стало  осуществляться § 1 главы 34 ГК РФ, где  раскрываются требования, предъявляемые  к арендным отношениям, а именно: понятие и объект аренды, правовой статус арендодателя и арендатора земельного участка, форма и срок заключения договора и др. условия. Статьи 652 и 653 параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященного аренде зданий и сооружений, говорят о правах на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливая при этом возможность аренды земли.

К началу XXI века законодательство, регулирующее совершение сделок с землей представляло собой конгломерат недостаточно систематизированных правовых актов различного уровня, зачастую противоречащих друг другу. Частично указанную проблему разрешил новый Земельный кодекс РФ.

С принятием  Земельного кодекса большинство  накопившихся проблем было разрешено, в частности содержащие нормы  земельного права законодательные акты Союза ССР со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются (ст. 5 Федерального закона от 25 октября №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Таким актом прежде всего были Основы законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.90 N 1251-1. С момента вступления в действие ЗК данный нормативный акт, равно как и иные нормативные акты земельного законодательства Союза ССР, прекратил свое действие.

Итак, обратимся  к современному законодательству регулирующему земельные правоотношения.

§ 2. Действующее российское законодательство, регулирующее аренду земельных участков: общая характеристика

В соответствии с частью 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В российской правовой системе земельное законодательство является самостоятельной отраслью законодательства и относится к  совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации).

Конституция Российской Федерации относит к совместному  ведению весь комплекс правовых норм, посвященных регулированию земельных  отношений, без разделения данных отношений на составляющие, с целью определения их основной «отраслевой» принадлежности и, как следствие, установления разного порядка разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами. Так, в соответствии с пунктом «в» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации к совместному ведению помимо земельного законодательства отнесены вопросы владения, пользования, распоряжения землей.

Земельное законодательство тесно соотносится с водным, лесным, градостроительным законодательством. Данная связь обусловлена тем, что без использования земли практически невозможно использование других природных ресурсов. Кроме того, осуществление права собственности в отношении земельных участков регулируется в том числе гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.

На федеральном  уровне правовое регулирование указанных  общественных отношений осуществляется множеством актов, среди которых:

• Конституция Российской Федерации,
• Земельный кодекс Российской Федерации,
• Водный кодекс Российской Федерации,
• Градостроительный кодекс Российской Федерации,
• Гражданский кодекс Российской Федерации,
• Лесной кодекс Российской Федерации,
• Закон Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю»,

федеральные законы:

• от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»,
• от 26.12.1995 № 209-ФЗ «О геодезии и картографии»,
• от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель»,
• от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»,
• от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»,
• от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»,
• от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,
• от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,
• от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»,
• от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,
• от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»,
• от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»,

указы Президента Российской Федерации:

• от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»,
• от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»,

постановления Правительства Российской Федерации:

• от 12.07.1993 № 659 «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам»,
• от 23.02.1994 № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы»,
• от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»,
• от 04.04.2002 № 214 «Об утверждении Положения о государственной экспертизе землеустроительной документации»,
• от 11.07.2002 № 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства»,
• от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»,
• от 28.11.2002 № 846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель»,
• от 07.05.2003 № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»,
• от 13.09.2005 № 560 «Об утверждении подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2012 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)»,
• от 20.02.2006 № 99 «О федеральной целевой программе «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2010 годы и на период до 2013 года»,
• от 31.03.2006 № 176 «Об утверждении правил передачи отдельных земельных участков из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования,
• от 17.04.2006 № 221 «Об утверждении правил предоставления из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой»,
• от 15.11.2006 № 689 «О государственном земельном контроле»,
• от 10.05.2007 № 277 «О некоторых вопросах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства»,
• от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков»,
• от 03.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности»,
• от 22.07.2008 № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд»,
• от 29.12.2008 № 1061 «Об утверждении Положения о контроле за проведением землеустройства»,
• от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»,