Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

Министерство  образования и науки РФ

ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный университет  имени первого 

Президента  России Б.Н. Ельцина»

Факультет Непрерывных Технологий Образования

Кафедра «Экономика и управление строительством

и рыком недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовой  проект

на тему:

«Оценка стоимости земельного участка с  индивидуальным жилым домом»

по дисциплине:

землеустройство

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Паникаровская В.Н..

                                                                                             Группа: ЭУ-490609н

Проверила: Степанова Н. Р.

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2012

Алгоритмизация  процедуры исследования и подготовки исходных данных для постановки и  решения задачи оценки земельного участка.

Оценка  стоимости земельного участка с  индивидуальным жилым домом с  использованием трех подходов будет  производиться согласно предлагаемому  алгоритму исследования.

1-й этап. Цель проведения оценки – определение обоснованной рыночной стоимости земельного участка.

Задача –  обеспечение залогового обязательства.

В соответствие со ст. 7,8 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требуется  определение рыночной стоимости2-й этап. Дата проведения оценки – 23 мая 2012 года.

3-й этап. Предмет оценки – земельный участок с построенным на нем одноэтажным индивидуальным жилым домом с верандой и постройками.

Описание земельного участка.

Кадастровый номер земельного участка 66:06:401004:132

Категория земель – земли населенных пунктов.

Разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство.

Сведения  о правах – постоянное бессрочное пользование земельным участком. Свидетельство

  № 1489 от 10.02.1989 г.

Размер  земельного участка. Общая площадь участка – 1416 м².

Конфигурация  участка. Участок имеет прямоугольную форму.

Рельеф  и почвы. Рельеф участка ровный. Почва слабоподзолистая тяжелосуглинистая.

Здания  и сооружения на участке. На участке расположен двухэтажный индивидуальный жилой дом.

 Описание жилого дома.

Жилой дом представляет из себя двухэтажное строение построеное  в 1989 году

В строительном отношении здание характеризуется  показателями, представленными в  табл.1.

Показатели  здания в строительном отношении

Показатель	Параметры
Этажность	2 этажа
Общая площадь	61,4 м²
Жилая площадь	46,4 м²
Высота потолков: -1-й этаж	2,3 м
Строительный объем	277 м3
Фундаменты	Сборные железобетонные
Стены	Кирпич
Перекрытия	Деревянные
Кровля	Деревянная
Инженерное обеспечение	Водоснабжение – скважина Канализация – выгреб Отопление – индивидуальный источник тепла Электроснабжение – от наружных сетей  220/380

4-й этап. Ознакомление с ограниченными условиями.

Участок расположен на землях населенного пункта с Косулино, улица Ленина 60. Земельный участок арендой и ипотекой не обременен.

 

5-й этап. Исходная информация.

В качестве исходной информации использовалась личная информация на право собственности  земельного участка.

6-й этап. Анализируется местоположение объекта.

Факторы, характеризующие  местоположение оцениваемого объекта, приведены в табл.2.

Характеристика  местоположения объекта

Факторы	Описание
Тип застройки окружения	Уличная
Качество застройки и состояния	Малоэтажное, среднее
Благоустройства территории: -озеленение -уличное освещение -подъездные пути	Соответствует норме Соответствует норме Имеются
Транспортная доступность: -виды транспорта -временные интервалы -расстояние до ближайшей  остановки	Автобус Интервал движения – 3 часа 1000м
Удаленность: -от медицинских учреждений -школ и детских садов -главных автомагистралей	150м 200 м 1000 м

 

Таблица 2.

7-й этап. Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Применение затратного подхода  к оценке земельного участка

Для определения  оценки стоимости земельного участка  с построенным на нем зданием  будем использовать метод выделения  или изъятия, сочетающий в себе два  подхода (затратный и сравнительный).

Этот метод  предусматривает вычитание восстановительной  стоимости здания за минусом износа из общей рыночной стоимости цены объекта недвижимости, которая определяется методом прямого сравнения продаж.

Этап 1. Определяем рыночную стоимость земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

Шаг 1. Выявление фактических продаж индивидуальных жилых домов с земельными участками.

Исходные  данные о совершенных сделках  купли-продажи индивидуальных жилых  домов с

земельными  участками

Параметры	Обьект оценки	Обьект №1	Обьект №2	Обьект №3
Дата сделки		Менее 1	Менее1	Менее 2
Местоположение	Косулино	Косулино	Косулино	косулино
Год постройки	1989	1985	1995	1991
Площадь земельного участка м2	1416	900	1600	800
Общая площадь дома м2	61,4	30	77	48
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Инжинерное обеспечение	1 Вода-индивидуальный источник 2 Газ-индивидуальный источник 3 канализация выгреб	1 Вода-индивидуальный источник 2 Газ-индивидуальный источник 3канализация -выгреб	1 Вода-индивидуальный источник 2 Газ-индивидуальный источник 3 канализация выгреб 4 телефон	1 Вода-индивидуальный источник 2 Газ-индивидуальный источник 3 канализация выгреб
Качество постройки	Среднее	среднее	среднее	Среднее
Этажность наличие мансарды	2/нет	2/нет	2/нет	2/нет
Рыночная цена обьекта		1200000	3800000	1680000

Шаг 2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс. руб. (%)

	Параметры корректировки	Объект №2	Объект №3
К дате сделки	0	0	+ 2,0  33 600
К году постройки	+4,0  48000	-2,0  76000	+1,0  16 800
К площади земельного участка	+ 3,0  36000	-1,0 38000	+ 3.0   50400
На этажность	0	0	0
На инжинерное обеспечение	+3,0  36000	-1,0  38000	-1.5  25200
Общая корректировка	+7,5	-5.0	-1,0

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

В силу того, что  сравниваема сделка Объекта  №3 была совершена  2 месяца назад, соответственно, то на каждый месяц вносим корректировку в размере 1% со знаком «плюс». То есть для Объекта №3 «плюс»  1%.

2. Местоположение

Поправки  не вводятся, т.к. все объекты недвижимости находятся вс косулино.

3. Год постройки

Поправка, учитывающая  год постройки, вводится в объекты №1, №2 и №3 в размере +3,0%, -3,0% и +1,5% от стоимости дома со знаком «+».

4. Площадь земельного участка

Поправки  вводятся в зависимости от площади  участков. Они составляют для объектов:

№1 –1,5 % со знаком «+»; №2 – 1,0% со знаком «-» ; №3 – 1,0% со знаком «+».

5. Общая площадь жилого дома

Поправки  на общую площадь жилого дома не вносятся, т.к. рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете  на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправки  для объектов №1 +3,0  ,№2 -2,0 и №3-1,5.

7.Качество  постройки

Поправки  на качество постройки не вносятся, т.к. у всех объектов оно среднее.

 

8. Этажность и наличие мансарды

Поправки  на этажность не вносятся, так как  у всех объектов она отсутствует

Итоговая  величина стоимости оцениваемого объекта  недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен  продаж сопоставимых объектов. Скорректированная  цена объекта приведена ниже:

Параметры	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Скорректированная цена объекта	1 320 000	3648000	1 755 600

 

Итоговая величина вычесляется с помощью средней арифметической:

(1320000+3648000+1755600).3=2351253

Этап 2. Определяем восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных в журнале  «Недвижимость»¹ в соответствии с которым стоимость 1 м² общей площади кирпичного 1-этажного жилого дома составляет 23000 руб. Отсюда следует, что стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 61,4 м² без земельного участка составит  23000 * 61,4 =  1 412 200  руб.

Таким образом, восстановительная стоимость жилого дома на 23.05.2012 года составит 1412200

Этап  3. Рассчитываем все виды износа – физический, функциональный и внешний.

Совокупный  износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И, где

 Физ.И – физический износ;

Функ.И – функциональный износ;

Вн.И – внешний износ.

                Нормативный метод расчета физического износа на основе УПВС

Расчет выполнен для каждого функционального  блока в составе жилого дома в  отдельности, с учетом удельных весов  конструктивных элементов (см. Прил.1), приведенных в сборниках УПВС.

C расположен во 2-м территориальном поясе и I климатическом районе.

Жилой дом  относится ко II группе капитальности. Расчет приведен в табл. 5.

Процент физического  износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

Ип = (У • Ик)/.100

Ип – процент износа здания;

У – удельный вес конструктивного элемента в  стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках  УПВС);

Ик – процент  износа конструктивного элемента.

Расчет  физического износа на основе УПВС, %²

Наименование	Удельный вес в общей стоимости (У)	Фактический износ элемента (Ик)	Доля износа элемента в общем износе (У • Ик)
Фундаменты	10	1,0	10
Стены и перегородки	19	1,0	19
Перекрытия	8	3,0	32
Кровля	7	0,0	0,00
Полы	10	0,0	0,00
Проемы	7	0,0	0,00
Отделочные работы	18	0,0	0,00
Внутр. сан.-техн. и электрические работы	13	0,0	0,00
Прочие работы	8	0,0	0,00
Итого	100	-	61