Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

 

Процент износа жилого дома жилого составляет 0,61 % (61 / 100). Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.

Физический  износ определяется по следующей  формуле:

Физ.И = С_восст • (Ип /100), где

 

Ип – износ, %;

С_восст – восстановительная стоимость.

 

Таким образом, физический износ составит 8 614 руб.:

 

Физ. И = 1 412 200• (0,61/100) = 8 614 руб.

Функциональный  износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Наш жилой дом построен относительно недавно по современным стандартам строительства, поэтому признаков  функционального износа при анализе  не обнаружено. Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно  к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.

Село косулино, в котором расположен жилой дом, не находится в упадке: стабильно работают предприятия, хорошо развита торговля, недалеко главные автомагистрали, последние замеры атмосферного воздуха показывают, что основные предельно допустимые выбросы загрязняющих веществ в норме.

Совокупный  износ (СИ) жилого дома приведен в табл. 6 и составляет 8 890

Таблица 6

Расчет  совокупного износа

Показатель	Сумма износа, руб.
Физический износ	8 614
Функциональный износ	0
Внешний износ	0
Накопленный износ (СИ)	8 614

Этап 3. Определяем стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):

С_зем.уч = С_рын – (С_восст - СИ),

где С_зем.уч - рыночная стоимость земельного участка;

      С_рын - общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями;

         С_восст – восстановительная стоимость;

         СИ – накопленный износ.

Рыночная  стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет

С_{зем уч}=2 351200-(1412200-8614)=947 614 руб

Применение  сравнительного подхода к оценке земельного участка.

Для определения  оценки стоимости земельного участка  будем использовать метод прямого  сравнения продаж.

Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков

Земельный участок №1³

1. Дата продажи – 20.01.2012 г.

2. Местоположение – с Косулино

3. Площадь участка – 1000 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт – рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи –900,000.

Земельный участок  №2

1. Дата продажи – 03.04.2012 г.

2. Местоположение – г. Косулино

3. Площадь участка –1150 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт – рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи –945,000руб.

 

Земельный участок  №3⁴

1. Дата продажи – 15.03.2012 г.

2. Местоположение – с Косулино

3. Площадь участка – 1000 м².

4. Градоформирующие характеристики – участок расположен в зоне коттеджной застройки.

5. Соседство – по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт – рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение – в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет.

8. Цена продажи –920  000 руб.

 

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Источниками информации о совершенных сделках  являются городской и районный земельные  комитеты. Цена сделки фиксирована  со слов продавца и покупателя без  подтверждения ее достоверности.

Этап 3. Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи земельных участков приведены в табл.6.

Параметры	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Дата сделки	-	20.04.2012	03.01.2012	15.03.2012
Местоположение	с косулино	г.Косулино	сКосулино	сКосулино
Площадь земельного участка, м2	1416	1000	1150	100
Рельеф участка	ровный	ровный	ровный	ровный
Расстояние от центра, км	5	5	5	5
Рыночная цена объекта, руб.	-	900 000	945 000	920 000
Рыночная цена 1 м2 земли, руб.	-	900		920

Таблица 6.

Корректировки к рыночной цене представлены в табл. 7.

Параметры корректировки		Объект №1	Объект №2	Объект №3
К дате сделки		+9000 (1,0%)	+9450 (1,0%)	+9200 (1,0%)
К площади земельного участка		+9000 (1,0%)	+9450 (1,0%)	+9200 (1,0%)
К рельефу участка		0	0	0
К расстоянию от центра		+ 9000  (1,0)	+9450    (1,0)	+9200    (1,0)
Общая корректировка		+36,000 (4,0%)	00 (3,0%)	+00 (3,0%)

 

Обоснование вносимых корректировок

1.  Дата сделки

Сравниваемые  сделки были совершены менее 1 месяца от даты сделки.

В силу того, что в течение 3 месяцев рыночные цены на недвижимость в среднем  возросли на 1,43%, то поправки вводятся в Объект №1 +1%, Объект №2 +1%, Объект №3 +1%

2. Местоположение

Поправки  на местоположение не вводятся, т.к. все  объекты находятся в одном поселке.

3. Площадь земельного участка

Поправки  вводятся в зависимости от площади  участков. Они составляют для объектов:

№1 – 1% со знаком «+»; №2 – 1,0% со знаком «+» ; №3 1% со знаком «+».

4. Рельеф участка

Рельефы объектов №1, №2 и №3 имеют ровный поэтому поправки не вносятся

5. Расстояние от центра

 Поправки не вводятся.

Итоговая  величина стоимости оцениваемого земельного участка получается в результате согласования скорректированных цен  продаж сопоставимых участков. Скорректированная  цена приведена ниже:

 

Параметры		Объект №1	Объект №2	Объект №3
Скорректированная цена объекта в  целом, руб.		963000	950600	921500

 

Таблица 8.

 

Итоговая  величина стоимости оцениваемого земельного участка вычисляется с помощью  средней арифметической

( 918000 +  973350 + 921 500) / 3 = 937 250 руб.

 

Рыночная  стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом составляет 937 250 руб.

Применение  доходного подхода к оценке земельного участка.

Для оценки стоимости земельного участка воспользуемся  методом техники остатка для  земли (земельного участка).

Этап 1. Определим чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом. Для этого необходимо рассчитать текущую стоимость дома и коэффициент капитализации для него же.

Текущая стоимость  жилого дома равна  3 633 000 руб. (была рассчитана затратным методом).

Ставку капитализации  для жилого дома рассчитаем, исходя из характеристик денежного рынка  на дату оценки.  Ставка рефинансирования на 2012 установлена ЦБ на уровне 8,00% годовых⁵. С учетом этого можно принять планируемый доход на инвестиции равный ставке долгосрочного депозитного вклада 10% годовых⁶. Планируемый доход на инвестиции примем равным ставке долгосрочного депозитного вклада. Срок экономической жизни объекта оценка примем равным 5 годам.

Находим коэффициент  капитализации для жилого дома:

10% + (100% / 5) = 30%

Определим чистый операционный доход, приносимый домом:

Y_зд = C_тек R_зд ,

где Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

         C_тек – текущая стоимость зданий и сооружений;

          R_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Таким образом, чистый операционный доход составит

Y_зд= 2 351200*0,30=705 360

Этап 2. Определим потенциальный валовой доход (ПДВ).

Расчет ПДВ  произведем, исходя из предположения, что жилой дом с полезной площадью 61,4 м² и земельный участок – 1416 м³ сданы в аренду.

Стоимость арендной платы жилого дома (без эксплуатационных расходов) определим по следующей  формуле:

А = Б S К₁ К₂,

где Б –  базовая ставка арендной платы за 1 м²;

      S – площадь дома;

      К₁ – коэффициент, учитывающий степень благоустройства объекта;

      К₂ – коэффициент, учитывающий основной материал постройки дома.

Стоимость аренды жилого дома (без эксплуатационных расходов) .

А = 961 * 61,4 * 1 * 1,8 = 106 209 руб.

Стоимость арендной платы земельного участка определим  по следующей формуле:

А_зем = А_б S_зем К_д К_р,

где А_б – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

         S_зем – площадь земельного участка

         К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

         К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка.

Стоимость арендной платы земельного участка равна 77 775 руб.:

А_зем = 75 * 1416 *1 *1,7 = 101 224 руб.

     Общую стоимость аренды в год  (ПДВ) определим по формуле

ПДВ = А + А_зем + Р_эк,

где А –  арендная плата без эксплуатационных расходов для жилого дома;

      А_зем – арендная плата для земельного участка

Эксплуатационные  расходы по жилому зданию за 2011 год

 

Наименование	Количество	Цена за единицу, руб.	Сумма, руб.
Отопление, Гкал	50	3,27	1642
Электроэнергия, кВт	1100	2,20	2420
Итого эксплуатационных расходов			4062

Таблица 9.

Потенциальный валовой доход равен 211 516  руб.:

 

106210+101244+4062=211 516 руб.

Основываясь на выше приведенном расчете стоимости аренды за 2012 год, рассчитаем среднегодовую стоимость аренды на следующие 5 лет. Исходя из опыта прошлых лет, можем предположить дальнейший рост тарифов на коммунальные услуги. В связи с этим заложим в стоимость арендной платы на последующие года рост коммунальных платежей на 10 % ежегодно.

Итоговый  расчет потенциального валового дохода на 5 прогнозных лет приведен в табл. 10.

 

Таблица 10.

Расчет  потенциального валового дохода, руб.

 

Показатель	2011	2012	2013	2014	2015	2016
Базовая арендная плата	207504	207504	207504	207504	207504	207504
Коммунальные платежи	4062	4123	4256	4456	4623	4785
Итого ПВД	211822	215822	216166	216558	216939	217323