Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

 

 

Этап 3. Определим коэффициент загрузки.

Он учитывает  недособранные денежные средства при несвоевременном возобновлении договора об аренде, размер его примем 10 %. С учетом коэффициента загрузки действительный валовой доход представлен в табл. 11.

Расчет  действительного валового дохода, руб.

 

Показатель	Год эксплуатации
	2012	2013	2014	2015	2016
Потенциальный валовой доход	215822	216538	216538	216939	217372
Коэффициент загрузки	21582	21653	21653	21693	217737
Итого	194354	194650	194585	195354	195835

 

Таблица 11.

 

Этап 4. Определим издержки (расходы) на эксплуатацию и содержание жилого дома.

Издержки  владельца имущества будут состоять из постоянных и эксплуатационных расходов.

Постоянные (фиксированные) расходы включают в  себя:

1) налог на  имущество;

2) земельный  налог.

1. Расчет  налога на имущество

Налог на имущество  физических лиц рассчитывается по формуле

Имущ. = С_инв К Ст_имущ,

где С_инв - инвентаризационная стоимость имущества;

      К – коэффициент пересчета  инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, находящихся  в собственности физических лиц,  рассчитанной в ценах 1984 года, в уровень цен по состоянию  на 1 января 2006 года;

      Ст_имущ – ставка налога.

 

Инвентаризационная  стоимость дома в ценах 1984 года составляет 5700 руб. согласно сборнику УПВС как  остаточная стоимость строения.

Коэффициент пересчета инвентаризационной стоимости  строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности  физических лиц, рассчитанной в ценах 1984 года, в уровень цен на 1 января 2012 года составляет 51.9 согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 11.01.2012 г. № 1142 – ПП «О коэффициенте пересчета инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности физических лиц, применяемом для целей налогообложения на территории Свердловской области в 2012 году».

Ставка налога на имущество составляет 0,3 процента от инвентаризационной стоимости.

Таким образом, налог на имущество будет равен 1275  руб.:

Имущ. = 24585* 51.9 * 0,003 = 1275   руб.

2. Расчет  земельного налога

Земельный налог  рассчитывается по формуле

Зем.нал. = С_{кадастр} * Ст_зем,

где С_{кадастр} – кадастровая стоимость земельного участка;

      Ст_зем – ставка налога на землю.

Удельный  показатель кадастровой стоимости 1 м² земли земельного участка в соответствие с постановлением Правительства Свердловской области от 26.11.2012 г. № 1370 – ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Свердловской области» под дачными и садоводческими объединениями граждан составляет 257,49 руб./ м²  и постановление Свердловской области от 07.06.2011 г №695 ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Свердловской области» под дачными и садоводческими объединениями граждан составляет 538,38 руб./ м2. Отсюда, кадастровая стоимость земельного участка составит .:

С_{кадастр 1} = 1416* 257,49 = 364 605 руб.

С_{кадастр 2}=1416 *538,38=762 346 руб

Кадастровая стоимость за 2002 год м2	Кадастровая стоимость за 2012 год м2
1м2=257,49 Скадастр=364 605	1м2=538,35 Скадастр=762 346

 

Ставка земельного налога на территории с Косулино  составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, земельный налог будет равен  1094 руб.:

Зем.нал. = 364 605* 0,003 = 1 094 руб.

Зем налог 2=762 346 *0,003=2 278

Следовательно, все постоянные расходы будут  равны 2 354  руб.:

1094 + 1 275= 2 354руб.

Распределение постоянных расходов представлено в  табл.12.

Постоянные  расходы, руб.

Показатель		Год эксплуатации
		2011	2012	2013	2014	2015
Налоги		2 354	2354	2354	2354	2 354
Итого		2354	2354	2354	2354	2354

 

Таблица 12.

Эксплуатационные  расходы будут равны расходам за коммунальные услуги (табл 13).

Эксплуатационные  расходы, руб.

Показатель	Год эксплуатации
	2011	2012	2013	2014	2015
Коммунальные платежи	4062	4908	5177	5218	5220
Итого	4062	4908	5177	5218	5220

 

Таблица 13.

Этап 5. Определим чистый операционный доход (ЧОД), который останется после вычитания из действительного валового дохода всех расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости. Расчет операционного дохода приведен в табл 14.

Итого: Общий  чистый операционный доход (ЧОД) равен 1426 253 руб.

Расчет  чистого операционного дохода, руб.

Показатель	Год эксплуатации
	2012	2013	2014	2015	2016
Потенциальный валовой доход	215822	216166	216538	216939	217372
Коэффициент загруженности	21582	21616	21653	21693	21737
Действительный валовой доход	194354	194650	194985	195354	195835
Постоянные расходы	2354	2354	2354	2354	2354
Эксплуатационные расходы	4462	4908	5417	5618	5620
Общие расходы	6816	6477	6610	6810	7139
Чистый операционный доход	185038	185221	185982	190605	191306
Итого: общий чистый операционный доход (ЧОД)	800 456 руб.

Этап 6. Определим остаток чистого операционного дохода, относимого к земле; для чего из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к жилому дому.

Остаток чистого  операционного дохода вычисляется  так:

Y_зем =  Y – Y_зд,

где Y – общий чистый операционный доход;

      Y_зд – чистый операционный доход, относимый к дому.

Таким образом, чистый операционный доход для земли  будет равен 

Y_зем = (800 456 – 705 306) = 95096 руб.

Y_{зем 2}=96 340

Этап 7. Рассчитываем остаточную стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода то земли

V_зем = Y_зем/ R_зем,

где V_зем - остаточная стоимость земли;

       R_зем – коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли будет  равен ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так  как считается, что земля не изнашивается. Коэффициент капитализации для  земли будет 9 %.

Отсюда, V_зем  =95096 / 0,1 = 950 960 руб. V _{зем 2}=963 340

Стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, составляет 950  960  руб.

Согласование  результатов и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

В результате анализа применимости каждого подхода  для оценки земельного участка можно  сделать следующие выводы:

1. Затратный  подход полезен в основном  для объектов с незначительным  износом. 

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на них слишком  полагаться.

2. Сравнительный  подход является относительно  простым. Он широко используется  при освоении новых земельных  массивов и стандартной застройки.  Однако необходимо учитывать,  что метод сравнения продаж  дает неудовлетворительные результаты  в условиях высоких темпов  инфляции, при недостатке сведений  о рыночных продажах сопоставимых  объектов или их низкой достоверности,  а также при резких изменениях  экономических условий.

3. Подход  с точки зрения доходности  отражает ту предельную стоимость,  больше которой не будет платить  потенциальный инвестор, рассчитывающий  на типичное использование объекта  и на принятые ставки доходности. Недостаток метода состоит в  негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта.

С учетом вышеизложенного  рассчитываем весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, которые представлены в  табл. 15.

 

Расчет  весовых коэффициентов, %

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	35	35	30
Полнота информации	30	35	35
Способность учитывать конъюнктуру  рынка	30	40	30
Способность учитывать размер, местоположение объекта	35	30	35
Весовые показатели достоверности метода оценки	0,35	0,30	0,35

 

Таблица 15.

Итоговая  стоимость определяется как сумма  произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие  весовые коэффициенты.

 

Расчет  итоговой стоимости земельного участка

Метод оценки	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент, %	Итоговая стоимость, руб.
Затратный	947614	0,30	284 285
Сравнительный	937250	0,35	328 037
Доходный	950 960	0,35	332 836 337 169
Итоговая стоимость, руб.			945 157 949 491

 

Таблица 16.

Итоговое  заключение о рыночной стоимости  земельного участка

Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем  анализе методиках оценки, можно  сделать следующее заключение: реальная рыночная стоимость земельного участка  по состоянию на дату оценки составляет 945 157 руб

Расчет  выкупной цены земельного участка