Экономика недвижимости

Содержание

Введение                    

Исходные данные   

Затратный подход 

Доходный подход    

Метод сравнения продаж

Результаты 

Литература 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

   По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.                                                                                                                     В данной контрольной работе представлены расчеты стоимости объекта недвижимости тремя методами: затратным, доходным    и методом сравнения продаж.                         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВАРИАНТ № 1

Таблица 1- Исходные данные для расчетов

Наименование показателя	5 вариант
Год постройки	1970
Группа капитальности	1
Этажность, кол-во	4
Площадь участка, кв.м	720
Общая площадь, кв.м	2300
Полезная площадь, кв. м	1500
Строительный объем, куб.м	8300
Ставка арендной платы за кв.м в месяц	600
Затраты на улучшение внутренней отделки, руб./кв.м в месяц	200
Эксплуатационные расходы, руб./кв.м в месяц	20

Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.

Месторасположение: Сарапул, ул. Ленина, 2

Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: сентябрь 2013 года

Собственники недвижимости: здание – Российская компания; земля - государство.

Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью 720 кв.м, с ровным рельефом.

Описание здания: Здание офисного типа постройки 1970 года. Здание состоит из подвала, и четырехэтажного строения. В здании завершен ремонт.

Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующего здания: использовать как офисное.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.

Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.

Затратный подход

   Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Ленина. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 2300 кв.м.

   Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: 4 этажа и подвал

Площадь общая: 2300 кв.м.

Площадь полезная: 1500 кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90% от полезной площади – 1350 кв.м.

Строительный объем: 8300 куб.м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные

Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм

Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам

Перегородки: кирпичные

Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам

Утеплитель: засыпной керамзит

Лестницы: из сборных железобетонных элементов

Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки

Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления

Двери: деревянные

Наружная отделка: штукатурка, окраска

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

   Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет 1300 руб.

В расчетах учитывается, что Удмуртская Республика относится к  1 климатическому району и 1 территориальному поясу.

Решение:

Затратный подход представляет собой определение полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенного на стоимость земли. При этом подходе можно выделить следующие этапы:

1​ Расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью ее оптимального использования,

2​ Расчет полной восстановительной стоимости здания (ПВС)

3​ Определение величины износа,

4​ Уменьшение ПВС на величину износа для получения остаточной восстановительной стоимости здания.

   В оцениваемом  здании в отличии от типового имеется три вида полов:

Мраморные - 800 кв.м., ценностный коэффициент – 1,63;

Паркетные - 700 кв.м., ценностный коэффициент – 1,68;

Керамические – 800 кв.м., ценностный коэффициент – 1, 25.

В типичном здании приняты полы паркетные (1,68-ценностный коэффициент)

Расчётные ценностные коэффициенты по конструктивным элементам без учёта удельных весов по количественному фактору составят:

1,63/1,68= 0,97

1,68/1,68= 1

1,25/1,68=0,74

Удельные веса по количественному фактору составят (общий 1600 кв.м.):

800/2300= 0,347

700/2300= 0,304

800/2300= 0,347

Общий расчётный ценностный коэффициент составит:

  0,97*0,347+1*0,304+0,74*0,347=0,9

   Удельный вес проемов составляет 8%, из них 4% приходится на окна и 4% на двери. Удельные веса по количественному фактору составят:

4/8=0,5

4/8=0,5

   В оцениваемом здании ценностный коэффициент оконных проёмов составит 0,82, дверных проёмов 0,58. Общий расчётный ценностный коэффициент составит:

0,82*0,5+0,58*0,5=0,7

Оценка физического износа здания составлена на основе выдержки из правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(Р).

1​ Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 1300 рублей за кв.м и здание занимает площадь 720 кв.м, соответственно рыночная стоимость земли будет:

РС(земли)= 1300 руб./кв.м.*720 кв.м = 936000 рублей

2​ Рассчитаем полную восстановительную стоимость строения.

Расчет восстановительной стоимости произведем по формуле:

Со = Скуб. м *V *Кц*К1*К2*Ккл*Кпр*Кндс,

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

Скуб. м - стоимость единицы строительного объема за 1 м3;

V – строительный  объем здания, м3;

Кц - ценностный коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);

К1 – коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года (1,249)

К2 - коэффициент изменения стоимости с 1984 по 2013 год или коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки (120);

Ккл - коэффициент, учитывающий местоположение объекта для Удмуртии 1,07);

Ппр - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (20%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (18%).

V=8300 м3 (по табл. 1 – исходные данные)

Скуб. м=21,4 руб. (по таблице 91 для 1-го территориального пояса и повышенной внутренней отделки)

К1=1,249

К2=120

Кц =1,4752 (табл. 2)

Ккл = 1,07

Кпр = 1,2

Кндс = 1,18

Восстановительная стоимость здания равна:

ПВСзд = 21,7*(1-0,044-0,003)*8300*1,249*120*1,4752*1,07*1,2*1,18= 57500596 руб

где 0,044 – вводим, так как нет лифтов

 

0,003 – вводим, так как  нет радио

3​ Рассчитаем износ здания

Физический износ здания следует определять по формуле:

           n

Ф(з)=åФкi х li., где

        i=1

где Ф(з) – физический износ здания,

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

li - коэффициент, показывающий долю восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания,

n – число  отдельных конструкций, элементов  или систем в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий.

Пользуясь данными таблицы, рассчитываем износ здания:

 ИЗ = ПВС* % износа

 ИЗ = 57500596* 0,317 = 18227688,92 рублей

4. Рассчитаем остаточную  восстановительную стоимость здания:

 ОС = ПВС - ИЗ

 ОС = 57500596 –18227688,92 = 39272907,08рублей

5. Определим рыночную  стоимость объекта:

 РС(зд.) = ОС + РС(земли)

 РС(зд.) = 39272907,08 + 936000 = 40208907,08 рублей 

ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОЕНИЙ

Наименование _Административное четырехэтажное здание                                                                                                                 Таблица 2

Конструктивные Элементы		Материал и конструкции Таблица №	Удельный вес по таблице № 91А	Ценностный коэффициент	Удельный вес после прим. цен. коэф.	Процент износа элемента	Процент износа элемента к строению
Фундамент		Бутобетонный, ленточный	10	3,59	35,9	30	10,8
Стены		Из красного глиняного кирпича	10	1,36	13,6	15	2
Перегородки		Кирпичные толщиной в ½ кирпича	10	1,76	17,6	20	3,5
Перекрытия		Из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам	16	1,23	19,7	20	3,9
Крыша		Из оцинкованной стали с настенными желобами и водосточными трубами	2	1,84	3,68	25	0,9
Полы		Мраморные Паркетные  Из керам. плитки	9	0,9	8,1	20	1,6
Заполнение проемов	Окна	Деревянные, с двойным остеклением, ручного изготовления, окрашенные	4	0,7	2,8	20	0,56
	Двери	Деревянные, блоками со щитовыми глухими полотнам	4	0,7	2,8	20	0,56
Внутр. отделка	Стены	Улучшенная масляная краска по улучшенной штукатурке	6	1,45	8,7	22	1,9
	Потолки	Улучшенная масляная краска по улучшенной штукатурке	6	1,5	9	20	1,8
Наруж. отделка		Штукатурка, окраска	6	0,94	5,64	20	1,1
Отопление		От сетей города	4	1	4	15	0,6
Канализация		От сетей города	3	1	3	20	0,6
Электроснабжение		От сетей города	3	1	3	15	0,5
Водопровод		От сетей города	3	1	3	25	0,8
Разные работы		Вентиляция, пожарная сигнализация	4	1	4	15	0,6
Итого:			100		147,52		31,7

         

ОЦЕНКА СТРОЕНИЙ

Таблица № _91___________________________________ Стоимость измерителя  21,7__руб.___________________

Стоимость измерителя с поправочным коэффициентом: 21,7* (1-0,044-0,003)=21,7* 0,953=20,68 руб.____________

Восстановительная стоимость строения: 57500596 руб.____________________________________________________

Общий процент износа: 31,7%______________________________________________________________________

Действительная стоимость строения: 39272907,08руб._____________________________________________________

Рыночная стоимость  40208907,08 руб.______________________________________________________________

 

 

 

Доходный подход

   Для определения  стоимости объекта доходным подходом  методом дисконтирования денежных  потоков прогнозируются доходы  получаемые, и расходы, осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

   Исследование рынка  офисных помещений показало, что  рыночная арендная ставка для  оцениваемого объекта составляет  600 руб. за кв.м., при условии, что 200 руб. в расчёте на 1 кв.м. будет затрачено на улучшении внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

   Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%. Эксплуатационные расходы составят 20 руб. за 1 кв.м. нормативной площади.

     Расчёты производятся  по приведённым далее формулам  для каждого анализируемого года  и приводятся в таблице 3

1.Рассчитаем стоимость  арендной платы за 1 кв.м. которая имеет тенденцию к росту на 5%.

1год     600*12=7200 руб.

2год     600*1,05*12=7560 руб./кв.м. и т.д.

        2. Определим потенциальный валовый доход (ПВД) для этого воспользуемся формулой:

ПВД= * S * m

- арендная плата, анализируемого года.

S – нормативная площадь. 1350 кв.м. (90% от полезной площади 1500 кв. м.)

m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

1год 600*1350*12= 9720000 руб.

2год 630*1350*12= 10206000 руб. и т.д.

3. Рассчитаем действительный  валовый доход (ДВД) по формуле:

ДВД= ПВД* kзагр.

Kзагр.- коэффициент загрузки.

1год  9720000*0,6= 5832000 руб.

2год   10206000*0,85= 85175100 руб. и т.д.

4. Определим операционные расходы, которые ежегодно увеличиваются на 5%.

1год  20*1350*12 мес.=324000руб./вк.м.

2год  324000*1,05=340200руб./кв.м. и т.д.

5. Определим чистый операционный  доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – операц.расх.

1год  5832000 -324000 = 5508000 руб. и т.д.