Анализ рынка загородной недвижимости на примере Челябинской области

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	2
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И ОСНОВНЫЕ  ПОНЯТИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ	4
1.1 История развития рынка загородной недвижимости	4
1.2 Понятие загородной  недвижимости и ее виды	5
1.3 Современная терминология  рынка загородной недвижимости	7
1.4 Рынок загородной  недвижимости Челябинской области	9
2 АНАЛИЗ ЗАГОРОДНЫХ ПОСЕЛКОВ  ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ	13
2.1 Коттеджные поселки Челябинской области	13
2.2 Анализ полученных  данных	29
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	31
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ РЕСУРСОВ	33
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Генеральный план поселка «Аргазинский»	34
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Генеральный план поселка «Грибные перелески»	35
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Генеральный план поселка «Губернская усадьба»	36
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Генеральный план поселка «Лебяжье»	37
ПРИЛОЖЕНИЕ Д. Генеральный план поселка «Микрорайон-М»	38
ПРИЛОЖЕНИЕ Е. Генеральный план поселка «Озерный-Аргази»	39
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж. Генеральный план поселка «Парк Лазурный»	40
ПРИЛОЖЕНИЕ Е. Генеральный план поселка «Увильдинские дачи»	41

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Загородная недвижимость – это один из основных и активно развивающихся сегментов рынка. С каждым днем загородная недвижимость становится более востребованной и популярной. Покупка загородного дома рассматривается не только как оптимальное решение жилищного вопроса, но и как выгодное вложение средств: она дорожает с каждым годом. Загородная недвижимость сегодня - это наиболее обширная ниша на рынке недвижимости, так как жизнь на лоне природы приобретает все большую популярность.

Загородная недвижимость – один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Наиболее сильно рынок загородной недвижимости развит в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками.

Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами, как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремление большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе. Для многих покупка или строительство собственного загородного дома символизирует следующий этап роста личного благосостояния. Для некоторых переезд за город – это вынужденная мера ввиду невозможности приобрести квартиру в городе при сложившейся стоимости жилья.

Цель работы – изучение рынка загородной недвижимости Челябинской области.

Задачи данной курсовой работы:

1. Изучить теоритические аспекты и основные понятия рынка загородной недвижимости;

2. Рассмотреть загородную недвижимость, а точнее коттеджные поселки Челябинской области;

3. Сделать анализ полученных  данных о поселках загородного  типа  Челябинской области.

Объект исследования курсовой работы – рынок загородной недвижимости Челябинской области.

Предмет исследования – коттеджные поселки челябинской области удаленностью от 30 до 150 километров от города.

Методы исследования: анализ теоретических  и интернет- источников.

Работа имеет следующую структуру, которая включает в себя введение, основную часть, состоящую из 2 разделов, заключение и список используемых ресурсов.

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 История развития рынка  загородной недвижимости

Начальным этапом активного  строительства коттеджной недвижимости, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум- и бизнес-класса строятся частными лицами и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие коттеджа на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом-класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом-класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум- и бизнес–класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум- и бизнес-класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004–2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум- и бизнес-класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом-класса.

В это же время начинают формироваться небольшие единичные  проекты по строительству коттеджных поселков эконом-класса на недорогих направлениях, по характеристиками уступающим бизнес- и премиум-классу.

Основной причиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости и отставания предложения жилья эконом-класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиального класса, и потребителями, не имеющими возможность приобрести какое-либо загородное жилье. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом-класса оказывало отсутствие на тот период экономичных материалов и технологий строительства такого жилья, к примеру из каркасно-модульных конструкций, а также предубеждения и отрицательные установки потребителей к материалам, отличным, от традиционных.

Далее наблюдались активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом-класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Челябинске, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования.

 

1.2 Понятие загородной недвижимости и ее виды

Загородная недвижимость – это один из самых активно развивающихся и разнообразных сегментов рынка. В это понятие принято включать множество самых различных предложений, среди которых дачные дома и домики в деревне, коттеджи и коттеджные поселки, загородные жилые комплексы и таун-хаусы, а также земельные участки для будущего строительства самих загородных домов или коттеджей.

Здесь стоит сказать, что  такое понятие, как «дача» медленно, но верно покидает современный рынок  загородной недвижимости и безвозвратно уходит в прошлое. И если еще совсем недавно, говоря об этом жилом объекте где-нибудь в пригороде, мы подразумевали место для садово-огородных работ и веселых пикников, то теперь для многих оно стало местом для постоянного проживания. Почему? Прежде всего, потому, что европейские веяния дошли и до нас, «работа в городе, дом в предместье» – это одна из главных тенденций современности, в особенности, если мы говорим про загородную недвижимость.

Рынок загородной недвижимости – это сфера, где каждый объект индивидуален, он имеет как свои сильные, так и слабые стороны, которые влияют на его стоимость. Именно в этой специфичности и необходимости учитывать огромное количество моментов состоит сложность выбора и правильной оценки того или иного предложения. Уже многие годы пригороды привлекают внимание тех, кто хочет выгодно вложить свои деньги. Ведь объекты недвижимости за городом были и остаются одними из самых перспективных вложений финансовых средств. Однако они требуют того, чтобы покупатель четко представлял себе, с какой целью он хочет приобрести загородный дом или коттедж.

Рассматривая вопрос про  загородную недвижимость, нельзя не сказать и о ее стоимости. Она всегда складывается из двух основных составляющих. Во-первых, из цены на сам участок земли, во-вторых, из цены на объект, находящийся на нем. Есть и третья составляющая – это стоимость благоустройства и комфортности прилегающей территории. Наравне с изменением понятия «загородная недвижимость», изменились и критерии в определении ее объекта. Сегодня на цену всего предложения в большей степени влияет земельный участок. И это легко объяснить, ведь любая постройка, будь то небольшой дачный домик в пригороде или шикарный таун-хаус, со временем стареет, технически изнашивается и просто выходит из моды, что ведет к постепенному снижению ее стоимости. Участки земли всегда являются вечной ценностью, независимо от того, где они находятся. Спрос на небольшие практичные домики с максимально большими земельными участками будет всегда. При этом найти лучший вариант, который будет удовлетворять все многочисленные требования покупателя, довольно сложно. Ведь здесь нужно учитывать и желаемую площадь, которую должна иметь загородная недвижимость, и ландшафт местности, и близость постройки от водоемов и лесов, и освоенность местности, и подъездные пути, и многое-многое другое. В конечном итоге все это приводит нас к тому, что стоимость, казалось бы, равных участков в одном направлении значительно разнится.

Естественно, что в сравнении  с городской недвижимостью, рынок  загородных предложений имеет множество преимуществ. И самое неоспоримое из них состоит в том, что он дает возможность жить в экологически чистых районах, вдали от шума и суеты города. Отметить стоит и то, что проживание это будет проходить в самых комфортных и современных условиях. Ведь сегодня практически все коттеджные и дачные поселки имеют развитую инфраструктуру, налаженное водо- и газоснабжение.

 

1.3. Современная терминология рынка загородного жилья

На ранних стадиях развития рынка определение «загородная  недвижимость» вобрало в себя неоднородный сегмент, куда поначалу вошли и традиционные «шесть соток», и постройки в дачных кооперативах, а также частные дома ИЖС (в которых можно было прописаться), и незастроенные земельные участки – в подавляющем большинстве случаев за городской чертой. Единственным, пожалуй, исключением стали индивидуальные жилые дома, расположенные в деревнях, поглощенных городом. С момента, когда развитием территорий занялись инвестиционные и девелоперские компании, рыночный сегмент, условно обозначаемый как «загородный», существенно расширился. Освоение пригородов и появление новых, не традиционных для советского периода типов жилья обогатили русский язык иноязычными словами и определениями, смысл, произношение и написание которых пока никак не нормированы.

По причине временного отсутствия стандартов в области  недвижимости предлагается консенсус  в части применения следующих  терминов:

– таун-хаус (town-house, англ.) – малоэтажный блокированный дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих смежные стены и отдельные входы с прилегающего земельного участка, принадлежащего собственникам квартир на правах собственности или аренды;

– малоэтажные секционные многоквартирные дома (в том числе таун-хаусы) - дома, выполненные по индивидуальным проектам (до трех-четырех этажей с мансардой), учитывающим регламент застройки территории;

– малоэтажная застройка – построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс малоэтажных секционных многоквартирных домов, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса может входить несколько типов малоэтажных секционных многоквартирных домов, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория, занятая малоэтажной застройкой, может быть отделена от иной застройки, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.);

– коттедж (cottage, англ.) – отдельно стоящий, преимущественно загородный жилой дом с прилегающим земельным участком на правах аренды или собственности и построенный по проекту, учитывающему регламент застройки территории. Альтернативные, не имеющие отношения к слову «коттедж» наименования: особняк, дворец (летний или зимний), усадьба, изба, дача, фазенда и т.д.;

– коттеджный поселок – построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс коттеджей, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса могут входить несколько типов коттеджей, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория коттеджного поселка может быть отделена от иной застройки и окружающих территорий, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.). Альтернативные, не имеющие отношения к словосочетанию «коттеджный поселок» наименования: малоэтажная застройка, поселок городского типа, деревня, село, дачный поселок, кишлак, хутор, садоводство.

Отметим, что данная терминология предложена профессором Евгением Безлюдным, директором аналитического центра АН «Миэль-Недвижимость СП», и базируется на формируемых сегодня традициях, предложениях рынка и нормативных документах.

 

1.4 Рынок загородной недвижимости города Челябинска

Рынок загородного жилья  сегодня самый динамичный и максимально  ориентированный на потребителя. Из года в год меняется акцент в сторону загородных коттеджных поселков, которые обеспечивают комфорт и безопасность. Сейчас наиболее востребованными являются поселки эконом класса. Они пользуются массовым спросом, но в то же время застройщики неохотно инвестируют в их строительство из-за низкой доходности таких проектов по сравнению с поселками более высоких ценовых сегментов. Все загородные игроки рынка недвижимости по-прежнему ориентированы на состоятельных покупателей, которые способны купить коттедж с участком как минимум за полмиллиона долларов. Цены продолжают расти, поэтому у девелоперов популярны те направления, которые традиционно считаются престижными и дорогими.

Огромное количество коттеджных поселков, образовавшихся за последние 10 лет под Челябинском, показывает, что челябинцы мечтают иметь свой загородный дом. И действуют активно в данном направлении. Рапортуя каждый год о сдаче в эксплуатацию квадратных метров, чиновники всегда дробят общую цифру, на городские и индивидуальные «квадраты». Последние в свою очередь, чрезвычайно помогают в формировании хорошей цифры, ведь они составляют ее немалую часть. Некоторые считают, что строя и закупая строительные материалы самостоятельное возведение собственного дома даже в скромные 100 м2 обойдутся значительно дешевле, чем покупка аналогичной метровой квартиры. Многие готовы платить за строительство коттеджа «под ключ». Компании-застройщики земельных участков, предназначенных для коттеджного строительства, подходят к застройке территории различно. Кому-то неважно, что конфигурация коттеджей в поселке будет совершенно различной, а кто-то твердо стоит на реализации единой концепции, состоящей из 3-5 видов домов. Сейчас их в Челябинской области их около 90, находятся они на разной километровой удаленности от Челябинска – от 2 км до 330 км.