Ипотечное кредитование и его развитие в КР

Как видно, при общем раскладе идея внедрения ипотечного кредитования представляется перспективной и многообещающей. Это вызвано развитием многочисленных отраслей экономики, но главным образом, необходимостью в развитии жилищного строительства. Для  Кыргызской  Республики, с ее пятимиллионным населением, именно жилищное ипотечное кредитование на сегодняшний день является наиболее актуальным. Существенную помощь при приобретении жилья потенциальными покупателями может оказать именно ипотека. Жилищное ипотечное кредитование помогает и строительным организациям в получении стабильного финансирования при строительстве жилых домов. Если в советский период государство пыталось разрешить жилищную проблему путем бесплатного предоставления жилья, то с переходом к рыночной экономике основной упор делается на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет частного жилищного сектора. В этих целях проводились такие меры, как жилищная реформа, приватизация, выдача безвозмездных субсидий, выпуск жилищных сертификатов и пр. Тем не менее, проблема обеспечения жильем всех нуждающихся в Кыргызской Республике на сегодняшний день стоит остро и имеет как экономический, так и социальный аспект. Об этом свидетельствует следующее. Количество граждан страны нуждающихся, в улучшении жилищных условий из года в год увеличивается, и в настоящее время составляет более 2 тысяч семей. Свыше 2 тысяч семей проживает в аварийных и ветхих домах, 19 тысяч семей проживает в общежитиях, и арендуют жилье у частных лиц. Свыше 18 тысяч семей подлежат расселению из опасных зон, подверженных прогнозируемым стихийным ситуациям. Более 65% семей располагают жилой площадью менее 5 кв. метров на человека36.  Решение этой проблемы зависит от общего экономического положения государства, политики властей в жилищной сфере и, прежде всего, от готовности быстро проводить в жизнь необходимые реформы. Одной из таких реформ в правовой сфере является разработка Концепции развития жилищного строительства в Кыргызской Республике до 2010 г, утвержденная Указом Президента КР от 6 апреля 2000г. № 76. Генеральная цель данной Концепции - обеспечить доступным жильем граждан страны  за счет создания механизмов привлечения внутренних и внешних инвестиций в жилищное строительство на основе совершенствования  законодательной базы  и  инфраструктуры  рынка  жилья  с использованием всех мощностей строительного комплекса и смежных с ним производств. Реализация данной Концепции опиралась на Закона  Кыргызской Республики «Об ипотеке», который был принят 30 апреля 1999 г. и в настоящее время утратил силу. Немного позже совместным постановлением Правительства КР и Национального банка КР от 16 августа 1999 г. № 449, была утверждена Программа мер по созданию условий и развитию ипотечного кредитования в КР. Далее была разработана Концепция развития рынка недвижимости в КР, утвержденная постановлением Правительства КР от 21 июля 2000 г. № 435. Потом было принято Временное положение об ипотечном жилищном долгосрочном кредитовании в КР, утвержденное постановлением Правительства КР от 20 декабря 2001 г. № 799. Далее,  Национальная программа жилищного строительства в КР на 2008-2010 г.г., утвержденная постановлением Правительства КР от 26 ноября 2007 г. № 562.  На сегодняшний день в КР действует Закон «О залоге», который был принят 20 января 2005г., конкретно определяющий предмет ипотеки. Несмотря на значительное наличие правовой базы в КР, многие проблемы ипотечного кредитования до сих пор остаются нерешенными, особенно в сфере жилищного кредитования.  Это, прежде всего,  реформирование источников финансирования жилищного сектора, отсутствие общественных финансов на жилищное строительство в достаточных объемах, которое повлекло сокращение строительных заказов, а соответственно и ввод жилья. Все эти предпосылки, а также необходимость  замены традиционных государственных источников финансирования новыми источниками и проблема поиска постоянных инвестиционных ресурсов на строительство жилья, требуют создания нормально функционирующего, стабильного жилищного рынка с гибкой системой  кредитования. На сегодняшний день, рынок недвижимости в Кыргызстане находится в состоянии полной нестабильности, цена и стоимость недвижимости не сбалансированы.  Мало того, в противоположность сложившимся западным рынкам кыргызский рынок не предполагает роста стоимости недвижимости и тем более стабильности их роста в течение многих лет соответственно росту инфляции. Таким образом, в КР недвижимость не является стабильным финансовым активом и соответственно гарантией возврата кредита. Отсутствие четкой программы со стороны государства по укреплению недвижимости в качестве стабильного финансового «вливания» и безрискового актива серьезно сдерживает развитие ипотеки. По своей сути,  ипотечное кредитование отличается от обычного большими объемами и сроками кредитования. Специализация кредитных учреждений на ипотечном кредитовании обуславливает особенности формирования банковских активов и пассивов, в результате чего в доле активов узкоспециализированных учреждений долгосрочные кредиты составляют 70-90%. Все это делает залоговое кредитование высокорискованным. Процент невозвращенных кредитов в нем достаточно высок и значительно превосходит показатели при других видах кредитования1. С одной стороны, не каждый банк пойдет на такой риск.  С другой стороны, на  практике  выясняется,   что ипотека не пользуется популярностью среди населения из-за непомерно высоких процентных ставок и сжатых сроков по ипотечным кредитам. Например, в некоторых странах Запада можно взять кредит на 20-30 лет под 5-6% годовых. В Бишкеке кредиты даются в среднем на 3-5 лет, хотя максимально возможный срок  определяется в 7-15 лет. Кредиты выдаются в основном в иностранной валюте, если же и выдаются в национальной валюте, то они все равно привязываются к уровню инфляции и ставке рефинансирования. Поэтому граждане, взявшие кредиты, стараются быстрее их вернуть, постоянно боясь обвала сома или «скачка» доллара. Опять же банки рискуют и в тех случаях, когда имеет место мошенничество со стороны  получателя кредита и оценщика недвижимости. Схема проста, вступив в сговор, друг с другом, они закладывают банку жилье выше рыночной стоимости. Таким образом, получив деньги, мошенники их делят, а у банка в залоге остается дешевая квартира или дом. При этом доказать умысел в действиях оценочной компании очень сложно. Естественно, говорить о фидуциарных отношениях, так необходимых любому гражданскому обществу, в данном случае не приходится. Необходимо согласиться с мнением профессора МГУ В. Тамбовцева о необходимости соответствия любой новации реалиям: «Чтобы распространение этой новации было успешным, необходимо, чтобы она соответствовала элементам культурного пространства, в которое она погружается. Если же требования соответствия среде «сцепления» со средой не учитываются, будут необъяснимыми ситуации, когда действенный «сам по себе» экономический институт оказывается неэффективным в неадекватной ему среде. Если другие субъекты не найдут привлекательным предлагаемый «товар»- проект нового институционального устройства, - сделка не состоится, новый институт не начнет функционировать»2. Следующая проблема касается приватизации, а точнее ее последствий. Безусловно, образование частной жилищной собственности в результате приватизации и осуществление жилищного строительства за счет внебюджетных фондов может считаться позитивным моментом, так как это две главные предпосылки становления системы долгосрочного ипотечного кредитования. Однако, «мгновенная» приватизация3 без дальнейшего реформирования всей жилищной системы, включая арендный, кредитно-финансовый и налоговый секторы, а также жилищно-коммунальное хозяйство привнесла новые проблемы, в частности, проблему реальной оплаты за жилье в частном секторе, а также коммунальные услуги и ремонт. В западных странах приватизация осуществлялась в течение более долгого периода, что дало возможность государству эффективно регулировать жилищную реформу. Поэтому, даже низкие показатели по приватизации на Западе произвели больший эффект, нежели более значительные в Кыргызстане. В настоящий момент, например, в России приватизировано более 50% жилья и в ближайшем будущем планируется довести эту цифру до 60-65%1, в то время как в Кыргызстане  приватизировано 44% жилья2 .

Наличие «теневой экономики» в доходах населения также проблематично в силу того, что не могут быть выявлены реальные субъекты жилищного субсидирования, что в свою очередь влияет на развитие ипотеки, так как теневые доходы не могут являться гарантией будущих выплат. Особенности советского жилищного строительства, когда все городское жилье было государственным и государство осуществляло все расчеты с самим собой, привела к тому, что достаточно сложно отделить в нынешних условиях  финансирование строительного процесса от процесса приобретения недвижимости. Это вызвано попыткой самими застройщиками, путем различных финансовых схем влиться в систему жилищного финансирования, осуществляемую непосредственно строительными организациями, взявших на себя все функции посреднических, маркетинговых организаций,  а также иных функций, не свойственных строительным организациям. Во многих европейских странах процесс жилищного финансирования разделен на две части: выдача строительного кредита и ипотечного кредита на приобретение жилья. Строительный кредит - это самостоятельный вид кредита, не относящийся к ипотечному, обычно это краткосрочный или среднесрочный кредит. Раздельное финансирование имеет огромное позитивное влияние на всех рыночных субъектов и способствует снятию многих кредитных и ипотечных рисков.  Преимущества Раздельного кредитования очевидны.  Оно отделяет риски друг от друга и все риски, связанные со строительством, не переносятся на риски ипотечного кредита. Другой актуальной проблемой является нарастающая проблема старения жилищного фонда. В большинстве своем  она выражается в необходимости капитального ремонта значительной его части. Как следствие, постоянное  выбытие жилья сильно осложняет решение текущих жилищных задач. Капитальный ремонт - одна их серьезных проблем, которая во всем мире, решается в основном с помощью ипотечного кредитования. Основные проблемы, сдерживающие развитие кредитования капитального ремонта, те же, что и общие проблемы становления ипотеки. Рыночное решение этого вопроса должно начинаться с разработки специальных ипотечных технологий капитального ремонта. Таким образом, развитие ипотеки в Кыргызстане носит неразвитый, односторонний характер и, прежде всего на правовом уровне. Напомним что, основным и отличительным признаком ипотеки, как одного из видов залога является ее предмет. По договору ипотеки в качестве имущества, передаваемого в залог, является недвижимость. К недвижимым вещам относятся земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, здания и сооружения; жилые дома и квартиры в многоквартирном доме и/или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимому имуществу (Закон КР о залоге от 20 января 2005 г.).

В отношении некоторых объектов ипотеки возникают справедливые вопросы, а вместе с тем опять же проблемы. Так, например, при приобретении небольшой коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных жилых домов, ипотечные отношения вряд ли применимы. Собственники таких помещений являются дольщиками земельного участка (совладельцами), на котором расположен дом. При этом они имеют акт  на землю, в отличие от владельцев квартир. Согласно законодательству, внесудебная реализация подобного объекта  может происходить только с согласия всех сособственников, которыми являются хозяева квартир. На практике осуществить это сложно, потому что не выработан четкий правовой механизм. Также возникают вопросы, связанные со строительством и реализацией жилых домов в обживаемых ныне пригородах, с развивающейся инфраструктурой. На сегодняшний день вокруг Бишкека развернулось масштабное строительство коттеджей  на территории дачных товариществ. Это вызвано тем, что люди со средним достатком, желающие иметь достойное жилье, могут реализовать свои потребности лишь за счет собственных накоплений, в пределах города это довольно дорогостоящее мероприятие. На самом деле, они не могут воспользоваться ипотекой,  поскольку назначение земельных участков предназначенных для садоводства, отнюдь не подтверждает назначение целевого займа, т.е. не дает возможность взять кредит на строительство жилья. Такие же проблемы возникают и при продаже такого строения по причине невозможности включить их в жилищный фонд, и соответственно зарегистрировать их как заложенное имущество. Несмотря на общий характер института залога недвижимого имущества во всем мире, ипотека в каждой стране имеет свои специфические особенности. Для решения возникающих проблем необходима выработка последовательной государственной политики, прежде всего на правовом уровне, которая способствовала бы развитию подходящих ипотечных технологий.

На наш взгляд, с целью совершенствования правовых механизмов реализации ипотеки необходимо решить следующие проблемы:

1. Создать благоприятную  налоговую среду для ипотечного  кредитования. Предоставить налоговые  льготы для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, является действенным экономическим  фактором. Также стимулирующим фактором  может стать снижение сумм  государственной пошлины при  нотариальном удостоверении и  государственной регистрации договоров  ипотеки.

2. Установить четкие процедуры  регистрации прав и сделок  по ипотеке.

3. Урегулировать механизм  привлечения долгосрочных кредитных  ресурсов.

4. Создать условия для  эффективной работы кредитных  организаций на рынке ипотечных  кредитов.

6. Создать механизмы социальной  защиты при выселении граждан  из жилых помещений, в случае  взыскания заложенного жилья. Необходимо  уделить внимание созданию фонда  временного жилья на период  обращения взыскания, реализации  жилья и приобретения нового  для заемщика.

Решение вышеуказанных проблем необходимо, прежде всего, для защиты прав, как заемщика, так и кредитора.

3.2 Пути решения  проблем ипотечного кредитования  и перспективы его развития

В Кыргызстане на сегодняшний  день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных  моделей в регионах КР. Формирование государственной  программы, которая связана с  наличием инициативы на национальном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный  рынок ипотечных кредитов и отношения  «банк-заемщик», но и на вторичный  рынок ипотечных кредитов, в который  средства направляются с помощью  соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Центральным элементом создаваемой  системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию. Ипотека в Кыргызстане  является наиболее молодой сферой кредитования в настоящее время. Незнание самой ипотеки, условий получения ипотеки, выгод  и преимуществ приводит к определенному  ошибочному мнению о ней. При решении приобрести недвижимость под ипотечный кредит многие сталкиваются такими вопросами как: Что такое  ипотечное кредитование? Какой выбрать  Банк? Как найти недвижимость? Как  проходит оформление недвижимости? и  т.д. Специалисты Агентства недвижимости Площадь проводят предварительную  оценку потребностей и возможностей клиента и помогают в подборе  оптимального варианта ипотечного кредитования. Особенности ипотеки. При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность  заемщика.(А не тогда, когда заемщик  расплатится с банком.) При этом регистрирующие сделки органы записывают, что недвижимость находится под  залогом. И в государственном  реестре это будет отмечено. Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик  может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда  нарушает кредитный договор. Ипотека – это реальное решение вопроса покупки недвижимости для многих людей в Бишкеке. Ипотечный кредит уже сегодня может решить жилищные проблемы, позволяя рассчитаться по кредиту в будущем. Если вам необходимо купить квартиру или дом в Бишкеке, но вы не располагаете достаточными средствами, можно воспользоваться ипотекой. Для того чтобы условия ипотечного кредита на покупку недвижимости были наиболее выгодны, нужно изучить  все имеющиеся предложения коммерческих банков в Оше, узнать не проводятся ли специальные ипотечные программы, которые могут быть для вас  более приемлемы. После выбора подходящего  банка, нужно подготовить пакет  необходимых документов, иногда по требованию банка найти поручителей  и приступить к переговорам с  банком и оформлению ипотеки. Выдавая  деньги банки, хотят быть уверенными в вашей платежеспособности. Вам  будет задано множество вопросов. И самый главный из них это  ваш доход. В зависимости от условий  ипотеки доход будет рассчитываться по-разному. Возможно, помимо основного  заработка вы еще имеете дополнительный. Но обязательно вы должны быть официально оформленным на работе. От условий  ипотеки зависит, будет ли учитываться  только ваш доход или доход  семьи в целом. Вас спросят, какую  сумму вы готовы внести в качестве первоначального взноса. От этого  зависит процент, который вы будете выплачивать. Чем меньшую сумму  вы внесете, тем больший процент  будете выплачивать. Помимо этого некоторые  кредитные организации требуют  поручителей. В случае невыплаты  вами кредита, будет взыскание с  ваших поручителей. И только в  том случае, если и поручители не будут способны выплатить, то через  суд будет продаваться недвижимость. Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального  института на вторичном рынке  ипотечных кредитов, является обеспечение  ликвидности кыргызских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи  частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Кыргызской Республики. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным  инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство  будет расширять количество предоставляемых  им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков. Одна из наиболее серьезных  проблем, с которой сталкивается сегодня  ипотека – это малочисленность  первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию  сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы  субъектами Кыргызской Республики. С  одной стороны, это неизбежно  на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым  опытом, и многие из них ранее  это опыт накопили, выдавая ипотечные  кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая  практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом  резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии  выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать  банкиры и риэлторы. Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность  резко расширить объемы оказываемых  населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность  активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного  комплекса. Сегодня количество банков и риэлторских компаний, запускающих  свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы не стандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием  долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая  с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и  риэлторам возможность выйти  на рынки с действительно масштабными  программами на базе стандартных  сомовых кредитов. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет  большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Кыргызской Республики. Далее специализированный ипотечный оператор, со субъектом  КР, рефинансирует кредит путем покупки  закладной и формирует пул  на базе кредитов, выкупленных в  регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у  региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных  ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем  приобретения закладных. Таким образом, двухуровневая  система эффективно распределяет риски  между участниками системы, что  позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с  финансового рынка, направляя его  на развитие региональных рынков ипотечного кредитования. Разработанные Агентством стандарты  выдачи и рефинансирования ипотечных  кредитов включают как типовые формы  документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору  значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита  в разных регионах первичные кредиторы  взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. сом. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных сомовых  кредитов, начиная с апреля, с  доходностью 15% в сомах. Другими словами, если ипотечный  кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный  кредитор в любой момент может  продать его Агентству. Важно отметить, что для  первичного кредитора данный актив  является

высоколиквидным. Срочность  данного вложения определяется самим  первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у  первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования. На сегодняшний день, еще  раз упомяну, ставку которую рекомендует  Агентство составляет 15% годовых  в  сомах, и данная доходность, которую  получает первичный кредитор при  фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей  доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным  и диверсифицирует в целом  бизнес финансовых институтов. Сегодня для активизации  выдачи ипотечных кредитов Агентство  в дополнение к предложенной схеме  готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный  минимальный объем поставки закладных; второе – сопровождение таких  закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор. Стандарты рекомендуют, чтобы  ставка кредитования устанавливалась  на уроне ставки рефинансирования ипотечных  кредитов. Так проще с точки  зрения бухгалтерского учета и налоговых  последствий. Данное снижение отражает ситуацию на кыргызском  финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной  ставки Банком Кыргызстане, текущую  доходность и среднесрочную тенденцию  на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Агентство приняло  решение внести по согласованию с  заемщиками поправку в ранее приобретенные  агентством ипотечные кредиты о  снижении с апреля текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых. Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто  возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение  эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов  ипотечного кредитования. Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую  стабильность системы, поскольку значительно  снижает риск единовременного погашения  ранее выданных кредитов. Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для  финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание. При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным  инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения  темпов экономического развития страны В целях реализации задач по созданию надежной долгосрочной системы жилищного кредитования, Национальным банком Кыргызской Республики на основе изучения опыта других стран разработана модель ипотечного кредитования (модель социальной ипотеки), позволяющая создать надежную долгосрочную систему жилищного кредитования. В условиях социально-ориентированной  рыночной экономики вопрос обеспечения  жильем, как известно, решается двумя  основными способами: (1) путем адресной поддержки тех, кто не может самостоятельно приобрести жилье, и (2) через создание современного рыночного механизма  для того, чтобы значительная часть  населения страны имела доступный  и эффективный способ приобретения и улучшения жилья с учетом получаемых доходов и возможностей финансового сектора.  Реализация первого направления является предметом деятельности государственных органов управления на основе выбора наиболее эффективного использования бюджетных средств. При этом, социальная поддержка может осуществляться и в рамках предлагаемой схемы ипотеки, используя положительный опыт других стран в этом вопросе. Реализация второго направления требует введения постоянно действующего, рыночного и перспективного механизма финансирования жилья на основе ипотечного кредитования. Национальным банком Кыргызской Республики  предлагается модель ипотечного кредитования, которая предусматривает использование потенциала действующих коммерческих банков и введение нового финансового инструмента, позволяющего за счет мультипликационного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг.  Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками  в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная  компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно  приемлемых и по процентным ставкам  ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков. По предварительным расчетам, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет. При этом, участие государства при формировании уставного капитала Государственной Ипотечной Компании (ГИК) позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.  Расчеты, проведенные НБКР (прилагаются), показали, что для обеспечения  необходимого объема жилья через  ипотечное кредитование, для ГИК  требуется уставный капитал в  размере 1 млрд.сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет  по 200 млн.сом ежегодно.  Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим  образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами  ГИК и формируют закладные  на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной  Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные  ценные бумаги, которые реализуются  институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные  инвесторы и физические лица). Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной  ликвидности для инвесторов. При  этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно  снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и  строго контролируемые ГИК.