Ипотечное кредитование и его развитие в КР

 

 

 

 

Ипотечное кредитование в Кыргызстане развивается медленным темпом. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства.

Таблица1.2 Дефицит жилищного фонда за 201213

	Факт	Необходимо	Дефицит
Население, млн чел	5,7
Обеспеченность жильем, кв.м на 1 чел	14,8	18	3,2
Всего жилищный фонд млн.кв.м	83,6	101,7	18,1

 Все еще устойчива привычка  накапливать необходимые средства. Отсюда - во многом "ментальная" проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов - нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня ипотечное кредитование в Кыргызстане действительно стало возможным. За последние несколько лет опробованы схемы выдачи кредитов. У коммерческих банков начинается борьба за клиентов, снижение процентных ставок, сроков кредита, условий получения кредитов. 
Ипотечные кредиты предоставляются в основном коммерческими банками. Это «Экобанк», «Энергобанк», «Халык Банк Кыргызстан», «Кыргызкредит», «Аманбанк» и др. Начинают апробировать эту схему еще «Демир Кыргыз Интернэшнл банк» и «Казкоммерцбанк».

 

 

 

 

 

 

 

Процентные ставки по ипотечным кредитам в коммерческих банках варьируются от 14% до 22% годовых, в зависимости от условий и сроков кредитования. Максимальный срок ипотечного кредита сегодня предоставляет «Халык банк Кыргызстан» — 7 лет.Такие высокие ставки диктуются высокими рисками и нестабильностью рынка банковских услуг.

Таблица 1.3 Тарифы банков на ипотечное кредитование14

Банк	Процентная ставка	Срок кредита
OPTIMA BANK	от 19-22% годовых в долл.	от 12 до 120 месяцев
	от 24-25% годовых в сомах
KICB	от 16% годовых в долл.	от 36 до 120 месяцев
DEMIR BANK	от 17% годовых в долл.	от 6 до 60 месяцев
	от 22% годовых в сомах
РСК БАНК	от 19% годовых в долл.	до 5 лет
	от 23% годовых в сомах
BAKAI BANK	от 17% годовых в долл.	от 3 до 120 месяцев
	от 20% годовых в сомах
	от 15% годовых в евро
HALYK BANK	от 17% годовых в долл.	до 120 месяцев (10лет)
БАНК БАЙ ТΥШΥМ	от 17% годовых в долл.	до 15 лет

 

Однако если обратиться к вопросу о доступности, то здесь мы столкнемся пока еще с рядом непреодолимых препятствий. Ипотека в Кыргызстане пока рассчитана, отнюдь не на средний класс. Ведь ипотека рассчитана в основном на представителей среднего класса, а в нашей стране, к сожалению, подавляющее большинство населения нельзя отнести к этой категории.Банкиры не спешат выдавать долгосрочные кредиты так же по причине нестабильности цен на дома и квартиры. И хотя в банковской практике залоговое имущество принято оценивать в 70-50% от его реальной рыночной стоимости, нельзя быть уверенным, что недвижимость с течением времени не подешевеет. Специалисты считают также, что негативно влияет на развитие ипотечного кредитования в республике и налоговая система. Она снижает заинтересованность потенциальных инвесторов в финансировании проектов, связанных с недвижимостью.

Наконец, главное — сегодня у наших коммерческих банков пока еще нет дешевых «длинных» ресурсов как финансовой базы для долгосрочного ипотечного кредитования. Ведь процентные ставки по таким займам не должны превышать 12-15 процентов годовых, иначе заемщик просто не станет их брать: более дорогие кредиты на длительный срок для него совершенно невыгодны. Но банки, которые пополняют свои кредитные ресурсы в основном за счет инвестиций от населения, стараясь завоевать вкладчиков, держат высокий процент по депозитам, а значит, не могут снизить и кредитные ставки до приемлемого уровня.По оценкам экспертов, сегодня в получении квартир и улучшении жилищных условий нуждаются около 200 тысяч кыргызстанцев. А между тем, по некоторым подсчетам, в настоящее время приобрести жилье в счет ипотечного кредита могут только 25 процентов наших граждан, так как население принципе неплатежеспособно.Первоначальный 30% взнос по силам не каждому, учитывая низкие доходы населения. Помимо стоимости кредита на залогодателя ложатся расходы, связанные с оформлением сделки, подготовкой документов и т.д. Все это, в конечном счете, выливается в тяжелое финансовое бремя для лица, решившегося взять ипотечный кредит. Стоимость ипотечного кредита не понизится до тех пор, пока не появятся реальные кредитные истории, законодательно закрепленные четкие схемы рефинансирования кредитов, сильная государственная политика, направленная на снижение банковских рисков, и расходов населения.Практика поддержки со стороны государства в развитии ипотечного кредитования присутствует в опыте ряда развитых стран. Она оказывается как кредиторам, так и гражданам заемщикам, и особенно на этапе становления системы ипотеки. Однако таких больших масштабов, ипотека в Кыргызской Республике, на наш взгляд, в обозримом будущем не достигнет.

Наиболее серьезные проблемы развития ипотеки:

• бедность подавляющего большинства населения. Даже те, кто имеет работу, не может при существующем постоянном и повсеместном росте цен на жилье, так и в целом на товары и услуги, заработать на основное жилье;

• отсутствие долгосрочных, дешевых кредитов;

• затруднен доступ к ипотеке тем, кому платят по «серой» схеме;

• существует дефицит нового жилья.

Внедрение массового ипотечного кредитования осложняется тем, что рынок жилья является неликвидным (длительная процедура регистрации, несовершенство налоговой системы, недостаточное качество работы риэлтеров, слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющий проверку платежеспособности заемщика и др.).Однако, несмотря на все трудности, проблема становления рынка ипотечного кредитования выходит за рамки экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие годы вперед.Говоря об ипотечном кредитовании, на первый план всегда выходят вопросы обеспечения ипотечных программ, как упоминалось выше, привлечения долгосрочных ресурсов, но не стоит забывать, что ипотечное кредитование во всем мире это, прежде всего, бизнес, выгодный во всех отношениях для всех его участников. Банки заинтересованы в выдаче и обслуживании ипотечных кредитов, получая комиссионные. Участники фондового рынка — привлечение и размещения средств в ипотечные ценные бумаги. Страховым компаниям — брать на себя часть рисков по выданным кредитам, получая определенный процент. Населению — растягивать расплату за приобретенное жилье на достаточно длительное время. Именно поэтому особую актуальность, в сложившейся ситуации, приобретает развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования посредством государственной политики направленное на создание стартовых условий функционирования новой области рыночных отношений, в части совершенствования нормативно-правовой базы, институционализации системы, определения политики рефинансирования ипотечных кредитов. А дальнейшее развитие ипотеки будет зависеть от веяний рынка и степени активности работы государства по привлечению интереса инвесторов, банков, страховых, риэлтерских, строительных компаний и иных участников ипотечного рынка. 

1.3 Государственное  управление ипотечным кредитованием  в КР

Среди основных предпосылок становления системы ипотечного кредитования в Кыргызстане следует назвать образование класса мелких собственников в результате приватизации,  проведенной  в  больших  масштабах,  осуществление  жилищного строительства уже за счет внебюджетных средств, наличие огромной потребности в жилье широких слоев населения. Функционирование  в  республике,  наряду  с  государственной  и  коммунальной собственности,  частной  собственности  заложило  основы  для  формирования  рынка недвижимого  имущества. 15 Современное  состояние  законодательства,  касающегося ипотеки,  свидетельствует  о  начале  развития  этого  института  в  гражданском  праве страны. Достаточно серьезной нормативно-правовой базой, регулирующие ипотечные отношения являются:

•  Гражданский кодекс Кыргызской Республики. Часть1, от8.05.1996 г.;

•  Закон КР от28.10.1997 года«О товариществах собственников жилья»;

•  Закон  КР  от22.12.1998 г. «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое

имущество и сделок с ним»;

•  Концепция введения частной собственности на землю в КР, утвержденной Указом

Президента КР от13.10.1998 г.;

•  Земельный кодекс Кыргызской Республики от2.06.1999 г.;

•  Закон  КР  от31.05.1999 г. «Об  ипотеке»,  регулирующий  правоотношения,

возникающие в связи с залогом права собственности или иных вещных прав(право

хозяйственного  ведения,  право  оперативного  управления,  право  пользования,  право

аренды и т.п.) на недвижимое имущество;

•  Временное  требование  по  ипотечному  кредитованию  для  земельных  участков

сельскохозяйственного назначения(утверждено постановлением Правительство КР и

Нацбанка КР от4.09.2002 г.);

•  Закон КР от12.03.2005 г. «О залоге», где предусмотрены благоприятные условия для

развития ипотечного кредитования и привлечения новых инвестиций.

 Разработаны Государственная  программа жилищного строительства в Кыргызской Республике до2010 г.; Концепция развития жилищного строительства в Кыргызской Республике до2010 г.; Национальная стратегия сокращения бедности на 2003 – 2005 гг.; Комплексная основа развития Кыргызской Республики 2010 г.Кроме того разработана Государственная программа «Доступное жилье в Кыргызской Республике» на 2012-14. Основной задачей которой является  создание условий для развития массового строительства жилья; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства; строительство и модернизация сетей инженерных коммуникаций городов;обеспечение повышения доступности жилья путем предоставления государственной поддержки.16 Они   направлены  на  развитие  доступного  жилья  граждан  республики  путем  создания механизмов  ипотечного  кредитования  и  привлечения  внутренних  и  внешних инвестиций в жилищное строительство на основе совершенствования законодательной базы и инфраструктуры рынка жилья с использованием всех мощностей строительного комплекса и смежных с ним отраслей. Возможность улучшения жилищных  условий  –  важный  показатель  повышения  благосостояния  населения,  предпосылка социальной  и  экономической  стабильности  государства,  поэтому  решение  жилищной  проблемы граждан  должно  стать  одним  из  приоритетов  государственной  политики  в  Кыргызстане.  Более 40 % населения республики проживает в условиях, не отвечающих минимальным требованиям благо-устройства  и  комфортности.  По  данным  социологических  опросов,  в  настоящее  время  не  удовлетворены  своими  жилищными  условиями  более 60  %  семей  страны.  При  этом фактически  улучшить свои жилищные условия при существующем уровне  доходов  и  цен  на  жилье  могут  не  более 20 % населения страны. Отсутствие реальных возможностей  населения  обеспечить  свои  потребности  в  комфортных  условиях  проживания  препятствует  полноценному  и  гармоничному  развитию личности,  снижает  демографическую  активность населения,  обостряет  социальную  напряженность в  обществе,  что  в  итоге  приводит  к  замедлению экономического развития страны. Один  из  факторов,  ограничивающих  возможность увеличения объемов строительства жилья ресурсные ограничения строительного комплекса.

По оценке Национальной службы государственной статистики, износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 54 %. В то же время повсеместно наблюдаются многократные  превышения  затрат  строительных организаций на всех этапах процесса капитального строительства, начиная от оформления земельного участка,  приобретения  строительных  материалов и  заканчивая  моментом  подключения  жилого  здания к системе коммунальной инфраструктуры. Основным  финансовым  инструментом  в  раз-витых  странах  выступает  жилищное  ипотечное кредитование, однако его развитие в современном Кыргызстане  весьма  затруднительно  без  реализации  программ  по  законодательному,  экономическому и административному обеспечению реально работающих  схем  рефинансирования  выданных ипотечных кредитов. Обострению  жилищной  проблемы  в  стране и возникновению кризиса в отечественном строи-тельном  комплексе  способствовала  и  недостаточная  научная  разработанность  как  концептуально­методологических,  так  и  относительно  частных проблем  рынка  жилья,  в  том  числе  аспектов,  касающихся  развития  финансового  инструментария жилищного строительства.17 Методологические под-ходы  к  организации  функционирования  системы рефинансирования  жилищного  ипотечного  кредитования  не  в  полной  мере  соответствуют  задачам увеличения  объемов  кредитования  по  доступным для населения ставкам. Основным фактором,  сдерживающим  достижение  главной  цели  государственной  жилищной политики,  а  именно  повышение  доступности  жилья для граждан КР, является дефицит инвестиционных ресурсов. В настоящее время финансирование строительного комплекса не позволяет достичь требуемых  объемов  ввода  жилья.  Строительство жилья осуществляется в основном за счет средств юридических лиц (инвесторов) и средств частных лиц (дольщиков), а также средств государственных и  муниципальных  бюджетов  в  части  выполнения жилищных программ. Выход  на  рынок  строительных  компаний  далеко  не  прост,  поскольку  строительная  отрасль традиционно рассматривается инвесторами как од-на из самых рискованных. Приход в данную сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными  рисками  по  своевременной  реализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно­оснащенных участков под строительство.

Многие строительные компании при привлечении  финансовых  ресурсов  для  реализации  инвестиционно­строительных  проектов  постоянно сталкиваются  с  недоверием  банков;  проблемой несоответствия  требованиям  кредиторов  строи-тельной  документации;  громоздкими  обеспечительными  схемами  и  серьезными  ограничениями на привлечение средств, что в свою очередь при-водит  к  значительному  удорожанию  себестоимости  строительства  жилья.  Заметное  влияние  на темпы  строительства  оказывает  износ  существующих  коммунальных  и  инженерных  сетей  и  не-достаток  средств  для  инженерного  обустройства площадок.  При  этом  приоритетными  становятся следующие задачи: