Ипотечное кредитование и его развитие в КР

• сокращение  сроков  прохождения  разреши-тельной документации;

• упрощение процедуры получения разрешений и согласований на строительство;

• установление  четких  правил  землепользования и застройки;

• обеспечение  подготовки  инженерно­коммунальной инфраструктуры;

•  создание  конкурентных  условий  для  жилищного  строительства  в  целях  предотвращения роста цен на рынке жилья и обеспечения условий как для реальной загрузки существующих мощностей крупных строительных компаний, так  и  для  создания  новых  производственных мощностей.

Ипотечное кредитование становится тем действенным  финансовым  механизмом  в  жилищной сфере,  который  за  счет  эффекта  мультипликации оказывает значительное воздействие не только на развитие строительного комплекса, но и на социально­экономическое состояние государства в целом. Внедрение программ ипотечного жилищного кредитования  создает  дополнительный  платежеспособный спрос на рынке жилья, так как возможность  оплаты  жилья  в  рассрочку  повышает  его доступность. 18 Кроме  того,  аккумулирование  временно  свободных  средств  граждан  и  их  целевое инвестирование  в  строительный  комплекс  через систему жилищного кредитования позволяет привлекать  финансовые  ресурсы  на  условиях  минимально  возможной  платности  и  минимизировать инвестиционные  риски.  Ипотечное  кредитование позволяет  реализовать  программу  жилищного строительства, достичь непрерывности производства в строительстве. В  настоящее  время  активно  развивается  вторичный рынок ипотечных кредитов, который пред-полагает  рефинансирование  (выкуп)  кредитов у банков или иных первичных кредиторов и их последующее  вторичное  обращение  в  виде  эмиссионных  ипотечных  ценных  бумаг.  В  качестве  обеспечения  последних  выступают  первичные  ипотечные  активы  и  сформированные  специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. Рефинансирование  ипотечных  кредитов  может осуществляться путем переуступки (перепродажи) прав  требования  по  ипотечным  кредитам  третьей стороне,  либо  посредством  выпуска  ценных  бумаг,  обеспеченных  ипотечными  кредитами.  Пулы ипотечных  кредитов  могут  формироваться  непосредственно  на  балансе  банка­кредитора,  либо  на балансе специально созданного юридического лица (SPV), которому предварительно переуступают права требования по активам. Процесс  секъюритизации  ипотечных  акти-вов  (трансформации  ипотечных  займов  в  ценные бумаги)  имеет  ряд  преимуществ  как  для  банков­кредиторов, так и для потенциальных инвесторов. Для банков­кредиторов секъюритизация позволяет привлечь дополнительное финансирование за счет продажи  SPV  секъюритизируемых  активов.  Это позволит значительно улучшить показатели баланса при классической секъюритизации, диверсифицировать источники финансирования путем получения  доступа  к  рынкам  капитала.  В  некоторых случаях  позволит  снизить  стоимость  финансирования, а также ограничить или устранить кредитные  риски  банка­оригинатора  по  секъюритизируемым  активам  путем  их  передачи  SPV.  С  другой стороны,  инвесторы  получают  возможность  осуществлять инвестиции в различные виды активов с различными степенями риска и доходности. При-открывается возможность получить более высокий доход по ипотечным ценным бумагам, обеспечен-ным  активами,  чем  по  государственным,  банковским и корпоративным облигациям, имеющим сопоставимый рейтинг. Вторичное  обращение  ипотечных  жилищных кредитов  в  Кыргызстане  находится  на  начальном этапе развития. В первую очередь это обусловлено индивидуальностью  каждого  выданного  кредита и  требованиям  к  объемам  пулов  кредитов,  предлагаемых  инвесторам  для  покупки.  Только  одно-родные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные в пулы в соответствии с определенными критериями срока, объема и других  параметров,  а  также  диверсифицированные в целях снижения риска по региональному и иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос. Специальное  юридическое  лицо,  на  которое переводятся ипотечные активы (SPV) может иметь рейтинг  выше  рейтинга  банка оригинатора,  так как  секьритизируются  самые  высококачествен-ные  группы  активов.  Но  необходимо  учитывать, что  у  вновь  созданного  юридического  лица  SPV в  процессе  секьюритизации  ипотечных  активов возникают собственные риски. Каждый транш выпущенных ценных бумаг должен быть протестирован на возможность без дефолтного существования в  рамках  того  или  иного  экономического  стресса, который  определяется  заданным  уровнем  рейтинга. Чем выше предполагаемый рейтинг по сделкам, тем более жесткие условия стресса налагаются на финансовую модель. Поступательное  развитие  банковской  системы, повышение ее капитализации, формирование рынка  долгосрочных  финансовых  ресурсов,  становление  и  развитие  рынка  ипотечных  ценных бумаг  –  необходимые  условия  развития  ипотечного жилищного кредитования в КР и повышения доступности  жилья  для  населения.  Процесс  раз-вития  указанных  секторов  финансовой  системы КР  неизбежно  связан  с  поэтапным  увеличением сроков  обращения  финансовых  инструментов, скорость которого находится в непосредственной зависимости от того, насколько быстро и эффективно будут проводиться реформы, направленные на интенсивное развитие инфраструктуры финансового  рынка  и  повышение  его  инвестиционной привлекательности.  Нельзя  рассматривать  ипотечное  жилищное  кредитование  только  как  финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости  и  строительного  комплекса.19  Без  объединения  механизмов  инвестирования  в  жилищное строительство и ипотечного кредитования трудно ожидать сбалансированности спроса и предложения  на  рынке  жилья.  Только  комплексная  реализация  государством  ряда  нормативно-правовых, организационных  и  финансовых  мер  позволит решить  проблему  формирования  рынка  доступного  и  комфортного  жилья  для  граждан  КР,  что и  обеспечит  переход  к  устойчивому  функционированию и развитию жилищной сферы. Для развития рынка жилья и реализации ипотечного жилищного кредитования населения необходимо:

• развивать  новые  рыночные  институты  и  механизмы,  формирующие  инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка  жилья  (страхование  ипотечных  кредитов, бюро кредитных историй, ипотечные компании и др.);

• оказывать бюджетное содействие повышению уровня  доступности  жилья  и  ипотечных  жилищных кредитов для населения;

• совершенствовать систему защиты прав граждан  –  приобретателей  жилья  и  граждан,  участвующих  в  финансировании  жилищного строительства;

• совершенствовать  систему  государственной регистрации  прав  на  недвижимое  имущество и сделок с ним;

Для  увеличения  темпов  строительства  жилья и развития строительного и жилищно-коммунального  комплексов необходима  реализация  следующих мероприятий:

• развитие  конкуренции  и  снижение  административных  барьеров  на  рынке  жилищного строительства,  создание  эффективных  механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации  и  административного  протекционизма на  рынке,  внедрение  прозрачных  конкурентных  процедур  предоставления  земельных участков для жилищного строительства;

• развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;

• обеспечение земельных участков для жилищного  строительства  коммунальной  инфра-структурой,  создание  условий  для  привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;

• разработка  комплекса  мер  по  обеспечению новой комплексной застройки территорий, ре-конструкция и комплексное обновление существующей застройки.

•  создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом и в коммунальном комплексе;

• создание  условий  для  привлечения  средств частных инвесторов в модернизацию и развитие объектов коммунальной инфраструктуры, государственная  финансовая  поддержка  процессов  модернизации  и  развития  коммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частных инвесторов;

• совершенствование  системы  предоставления субсидий  на  оплату  жилья  и  коммунальных услуг, перевод бюджетных ресурсов на оплату субсидий в распоряжение граждан.

 Развитие жилищного  сектора  путем  повышения  его  инвестиционной  привлекательности и  создание  соответствующей  законодательной  базы,  а  также  формирование  платежеспособного спроса  населения  за  счет  массового  распространения  системы  жилищного  кредитования,  создаст надежную основу для экономического роста Кыргызской Республики в долгосрочной перспективе.

Глава 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ  ЗАО “ЭкоИсламикБанк”

2.1  Анализ ипотечного кредитования ЗАО “ЭкоИсламикБанк”

Для более подробного изучения ипотечного кредитования в КР проанализируем  ее на примере «ЭкоИсламикБанка» Закрытое Акционерное Общество «ЭкоИсламикБанк»  работает на финансово-кредитном рынке Кыргызстана более 17 лет и создано на базе Совместного Кыргызско-Российского Банка «Российский кредит», который был преобразован в АК «ЭкоБанк» в 1998 году. Банк осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Кыргызской Республики, в том числе в соответствии с нормативными правовыми актами, специально разработанными для пилотного банка, на основании Меморандума о взаимопонимании между Кыргызской Республикой, Исламским банком развития и «ЭкоБанком» относительно внедрения исламского банковского дела и финансирования в Кыргызской Республике, от 16 мая 2006 года. Для осуществления банковских операций в Банке разработаны и утверждены в установленном порядке локальные нормативные акты и документы, включающие политики, положения, инструкции, процедуры, договора, одобренные Шариатским советом Банка. Банк 16 лет работает на рынке банковских услуг Кыргызстана. 23 января 1998 года банк прошел регистрацию в Министерстве юстиции Кыргызской Республики и получил лицензию НБКР № 040 от 10 марта 1998 года на право осуществления банковской деятельности и лицензию № 040/1 от 14 апреля 1998 года  на проведение операций в иностранной валюте. 21 апреля 2004 года Банк прошел перерегистрацию и был преобразован из акционерного коммерческого банка (АК) в открытое акционерное общество (ОАО). В связи с чем, 14 мая 2004 года Банку была выдана лицензия НБКР 20№ 040 на право проведения банковских операций в национальной валюте (без ограничений) и дополнительная лицензия № 040/1 на право проведения банковских операций в иностранной валюте (без ограничений) взамен ранее выданных лицензий с теми же номерами. 18 декабря 2006 года Банк получил приложение к основной лицензии на право проведения банковских операций, дающее право на оказание услуг исламского банкинга. С апреля 2007 года Банк начал осуществлять финансирование по исламским принципам на основе договоров «Мурабаха», «Мудараба», «Шарика» («Мушарака») и «Кафала» (банковская гарантия).28 апреля 2008 года в Банке был создан независимый Шариатский совет из 5 человек (в настоящее время 3 человека), в состав которого вошли признанные международные эксперты из Бахрейна и Малайзии, имеющие большой опыт работы в международных Шариатских советах. В этот же день состоялось первое заседание Шариатского совета.16 мая 2008 года Банк начал принимать депозиты до востребования по договорам «Кард Хасан» и Вади'а Йад Дамана, а в сентябре 2008 года – инвестиционные вклады по договорам «Мудараба».14 мая 2010 года Банк был переименован из ОАО «ЭкоБанк» в ОАО «ЭкоИсламикБанк».31 декабря 201021 года Банк полностью прекратил прием традиционных депозитов и выдачу традиционных кредитов. По результатам работы Банка за 2008 – 2012 годы Шариатский совет ежегодно подтверждал, что операции Банка, осуществляемые по исламским принципам финансирования в рамках Пилотного проекта, проводились в соответствии с принципами Шариата. 30 марта 2013 года Банк был переименован в ЗАО «ЭкоИсламикБанк». Управление Банком осуществляется в соответствии со статьями 21-30 Закона Кыргызской Республики «О банках и банковской деятельности в Кыргызской Республике». Указанными статьями определены (разграничены) компетенции органов управления банка: Общего собрания акционеров, Совета директоров, Шариатского совета и Правления банка. В Банке созданы Комитеты, часть из которых подотчетна Совету директоров, а другая – Правлению. Исключением является Комитет по аудиту, который подотчетен общему собранию акционеров. Комитеты в соответствии со своей компетенцией оказывают помощь Совету директоров и Правлению в управлении Банком.В Банке принята региональная дивизиональная структура управления. Это обусловлено спецификой банковской деятельности, его нормативным регулированием, а также развитием филиальной сети. Структура управления построена таким образом, чтобы в целях достижения стратегических целей Банка обеспечить эффективное оперативное управление с возможностью гибкого реагирования на изменения условий внешней среды. Банк имеет Головной офис, 12 филиалов и 10222 сберкасс. Банк осуществляет стратегическое, среднесрочное и краткосрочное планирование, а также управленческий учет. В Банке разработаны и утверждены положения о структурных подразделениях, в которых определены их задачи и функции, а также должностные инструкции, регламентирующие функции и ответственность сотрудников.

Банк оказывает следующие виды услуг, в том числе по договорам исламского банкинга:

• открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц (Кард-Хассан и Вади'а Йад Дамана);

• осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

• кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

• покупка и продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

• депозиты физических и юридических лиц (до востребования – Кард-Хассан и Вади'а Йад Дамана и на определенный срок – Мудараба);

• финансирование бизнес-проектов (в том числе долевого строительства); автофинансирование; ипотека; потребительское финансирование;

• выдача банковских гарантий;

• эмиссия и обслуживание пластиковых карт;

• перевод денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов;

• прием оплаты за коммунальные услуги.

Таблица2.1 Основные финансовые показатели банка и  всей банковской системы КР(тыс. сомов)23

Как видно из приведенных данных доля Банка на банковском рынке колеблется примерно в одном диапазоне. Это связано с усилением конкуренции со стороны других коммерческих банков. Анализ динамики роста основных финансовых показателей Банка за последние 5 лет указывает на устойчивый рост акционерного капитала, активов и депозитной базы, а также на замедление темпов роста кредитного портфеля и прибыли Банка. Прогноз основных финансовых показателей на предстоящие три года может быть произведен на основании предположения о сохранении наблюдаемой тенденции, а также с учетом влияния ситуации, складывающейся в целом в экономике страны. Структура баланса Банка сформирована таким образом, чтобы поддерживать высокую надежность и сохранить экспансию на рынке розничных услуг. Так если брать за основу долю Банка в активах банковской системы, можно заметить, что доля активов «Денежного рынка», «Основных средств», «Специальные резервы» и «Прочих активов» превышает долю суммарных активов, а доля «Кредитов» наоборот, ниже доли активов. В настоящее время банк занимает более 50% рынка банкнотных операций с казахскими тенге (Активы денежного рынка), и более 50% рынка денежных переводов (Прочие активы). Для поддержания и расширения доли рынка денежных переводов Банк постоянно расширяет сеть сберегательных касс, что и сказывается на активах в «Основных средствах». Количество и расположение сберегательных касс обеспечило доступность населения к банковским услугам, что в свою очередь сказалось на доле «Депозитов физических лиц».Структура активов и обязательств отразились на структуре доходов и расходов Банка. Повышенная доля процентных доходов по отношению к доле кредитов объясняется тем фактом, что банки Кыргызской Республики часть стоимости кредита переносят на непроцентные доходы, тем самым, повышая их долю. Банку нет необходимости проводить аналогичные действия, так как он имеет значительную долю непроцентных доходов и административных расходов. В результате прибыль Банка за III-кв. 2014 года составила 0,22% от банковской системы

Особенности ипотечного кредитования в «ЭкоИсламикБанке»

Наряду со всеми предоставляемыми кредитами и услугами «ЭкоИсламикБанк» также обеспечивает ипотечным кредитованием. Ипотечное кредитование оформляется по договору «мурабаха». «Мурабаха» - сделка по продаже товара Клиенту, приобретенного Банком по его заявке. Цена продажи товара Банком Клиенту определяется сторонами сделки как сумма цены закупки, включая все прямые затраты Банка, связанные с оформлением сделки, плюс наценка  согласованная сторонами сделки. Наценка – доход Банка при выполнении договоров финансирования по Исламским принципам. Наценка устанавливается в виде фиксированной  суммы от стоимости товара и утверждается Правлением банка. Обеспечением по финансированию будет являться сам объект финансирования и поручительство третьего лица. При этом клиент должен внести не менее 30% от стоимости объекта недвижимости на депозитный счет Вадиа Йад Дамана, открытый в АОА «ЭкоИсламикБанк» в качестве заклада. При этом для города Бишкек в случае если объект финансирования находится в жилмассивах и новостройках, то клиенту необходимо внести минимум 40% от стоимости объекта недвижимости на депозитный счет   Вадиа Йад Дамана. Для других регионов ,если объект финансирования находится вне черты города где расположен филиал, то клиенту необходимо внести не менее 40% от стоимости объекта недвижимости на депозитный счет   Вадиа Йад Дамана. . Минимальная сумма финансирования 200 000 (двести тысяч) сом; Максимальная сумма финансирования 20 000 000 (двадцать миллионов) сом. Минимальный срок предоставления финансирования - 3 месяца; максимальный - 60 месяцев. Выплата цены за приобретенное по договору «Мурабаха» недвижимое имущество происходит регулярными ежемесячными погашениями равными долями, которая включает основную сумму финансирования и наценку банка (аннуитет). При оценке залоговой стоимости приобретаемого недвижимого имущества предоставляемого далее в качестве залогового обеспечения, применяется понижающий коэффициент, в соответствии с Инструкцией по работе с залоговым имуществом.  При этом в случае если сумма финансирования за минусом первоначального взноса не превышает 1000000 (Один миллион) сом 00 тыйын или эквивалент в долларах США по курсу НБКР на момент рассмотрения заявки, привлечение независимых оценщиков не требуется. График погашения необходимо формировать согласно утвержденной инструкции построения погашения по сделке Мурабаха. В графике погашения в день заключения финансирования к погашению должна стоять сумма  равная сумме первоначального взноса от стоимости объекта финансирования. Наценка должна быть рассчитана на стоимость  объекта финансирования за вычетом суммы первоначального взноса  находящейся на депозитном счете Выплата цены за приобретенное по договору «Мурабаха» недвижимое имущество происходит регулярными ежемесячными погашениями равными долями, которая включает основную сумму финансирования и наценку банка. . Приобретаемое Банком по заявке Клиента недвижимое имущество не должно быть заложено третьим лицам либо находиться под иным обременением по обязательствам третьих лиц; Приобретаемое Банком по заявке Клиента недвижимое имущество не должно использоваться и приобретаться для использования в запрещенном Шариатом бизнесе или других запрещенных Шариатом мероприятиях.. Финансирование предоставляется физическим и юридическим лицам – резидентам Кыргызской Республики. При продаже объекта недвижимости Клиенту по договору «Мурабаха» Банк должен являться собственником данного объекта недвижимости. При продаже объекта недвижимости Клиенту по договору «Мурабаха» в цене продажи, указанной в договоре, должны быть обозначены размер наценки Банка и сопутствующих оформлению договора  затрат Клиента. Финансирование по операции «Мурабаха» осуществляется только при условии обязательной проверки финансового состояния Клиента. Финансирование по операции «Мурабаха» осуществляется Банком, как в национальной, так и в иностранной валютах. Минимальная сумма финансирования 200 000 (двести тысяч) сом; Максимальная сумма финансирования 20 000 000 (двадцать миллионов) сом. Минимальный срок предоставления финансирования - 3 месяца; максимальный - 60 месяцев. Выплата цены за приобретенное по договору «Мурабаха» недвижимое имущество происходит регулярными ежемесячными погашениями равными долями, которая включает основную сумму финансирования и наценку банка (аннуитет). При досрочном погашении финансирования Банк может предоставить Клиенту уступку по наценке согласно утверждённой методике расчёта уступки.  В случае, если Клиент не производит в установленный графиком платежей срок очередной платеж за проданное в рассрочку недвижимое имущество, Клиент выплачивает неустойку в размере, указанном в договоре «Мурабаха», за каждый день просрочки, которая направляется на благотворительные цели в адрес благотворительного общественного фонда, указанного Банком. Квартирный вопрос в Кыргызстане стоит очень остро и поэтому после его тщательного изучения в апреле 201224 года ЗАО «ЭкоИсламикБанк» совместно со строительной компанией «Ак-Тулпар» и производителем строительных материалов компанией «ДСК-Азат» приступил к строительству многоквартирного жилья по доступным ценам для населения республики. Строительство нескольких многоэтажных домов уже завершилось, продолжается строительство еще нескольких. Продажная стоимость квадратного метра жилья под самоотделку значительно ниже цен  застройщиков. Финансирование строительства и возможность приобретения квартир в рассрочку – в первую очередь социальная инициатива Банка  - исламские принципы финансирования социально ориентированы и рассчитаны на повышение благосостояния кыргызстанского общества.