Анализ муниципальной собственности – перспективы развития в г. Тюмени

Предоставление  муниципального имущества по договору аренды регулируется главами 27-29 ГК РФ, Положением «Об аренде муниципального имущества», Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом и др.

Полномочия арендодателя при сдаче в аренду муниципальной  собственности осуществляет Департамент  имущественных отношений г.Тюмени.

Структурные подразделения  Администрации г. Тюмени, территориальных управлений Администрации г. Тюмени, муниципальные унитарные предприятия и учреждения, имеющие на своем балансе объекты муниципальной собственности, именуются балансодержателями[7].

Сдача в аренду движимого муниципального имущества, закрепленного за муниципальным  унитарным предприятием на праве  хозяйственного ведения, на срок не более одного года осуществляется муниципальным унитарным предприятием самостоятельно, а на больший срок - Департаментом.

Муниципальное учреждение вправе самостоятельно сдавать в  аренду учитываемое на отдельном  балансе движимое имущество, приобретенное  на доходы, полученные от разрешенной в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.

Образовательные учреждения вправе сдавать в аренду имущество  в порядке, определяемом Главой города.

Объекты муниципальной  собственности предоставляются  в аренду физическим лицам, являющимся индивидуальными предпринимателями  без образования юридического лица, и юридическим лицам - арендаторам - в соответствии с поданной заявкой  целевым назначением, а также  по результатам аукциона или коммерческого  конкурса.

Преимущественным  правом на получение объектов муниципальной  собственности целевым назначением  пользуются:

- предприниматели  без образования юридического  лица и юридические лица, осуществляющие  переработку сельскохозяйственной  продукции для г. Тюмени, производящие продукты питания, товары народного потребления и оказывающие услуги населению;

- предприниматели  без образования юридического  лица и юридические лица, деятельность  которых направлена на экологическую  и социальную защиту населения  г. Тюмени;

- общественные  организации инвалидов и созданные  ими коммерческие организации;

- учреждения и  организации образования, здравоохранения,  культуры, физической культуры и  спорта;

- государственные  органы власти и управления;

- органы местного  самоуправления г. Тюмени, структурные подразделения Администрации города Тюмени.

Аукционы и конкурсы по сдаче в аренду объектов муниципальной  собственности проводятся в соответствии с Положением о проведении аукционов и конкурсов по сдаче в аренду объектов муниципальной собственности, утвержденным Главой города.

Аукцион - форма  торгов на право заключения договора аренды имущества, при котором победителем  торгов становится участник, предложивший наибольшую цену. Договор, заключаемый  по результатам аукциона, может содержать  условия инвестиционного характера  и прочие подобные условия, но предложения  по этим условиям не рассматриваются  и на результаты аукциона не влияют. Предложенная цена является единственным критерием определения победителя аукциона.

Вид аукциона определяется формой предложения цены (закрытая и открытая) и формой определения  цены (предварительный взнос либо размер арендной платы).

Конкурс - форма  торгов на право заключения договора аренды имущества, при котором победителем  торгов становится участник, предложивший наиболее выгодные предложения по условиям конкурса[7].

Заявка на получение  права аренды объекта муниципальной  собственности целевым назначением  оформляется арендатором в форме, установленной Департаментом, с  обязательным приложением следующих  документов:

· копий учредительных  документов, всех изменений и дополнений к ним, зарегистрированных на момент подачи заявки, или копии свидетельства  о регистрации предпринимателя  без образования юридического лица, заверенных нотариально;

· свидетельства  о постановке на налоговый учет в  г. Тюмени, заверенное нотариально;

· справки банка  о наличии счета (ов);

· при заключении договора филиалом - подлинника или  нотариально заверенной копии доверенности на право заключения договора от имени  юридического лица.

Департамент имущественных  отношений администрации г. Тюмени обязан по средствам от арендной платы, поступившим ежедневно производить их перечисление в размере 100% в департамент финансов администрации г. Тюмени.

В целях сохранения муниципального имущества, сданного в  аренду, и получения гарантии возмещения убытков от возможных аварий систем коммуникаций, пожаров, катастроф, а  также причинения вреда третьими лицами (кражи, хищения) муниципальное  имущество, сданное в аренду, подлежит страхованию.

Движимое муниципальное  имущество, переданное в аренду, подлежит страхованию в случаях, если его  стоимость не менее 20 минимальных  размеров оплаты труда, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

Функции учета собственности  муниципального образования город  Тюмень возложены на структурное  подразделение администрации города Тюмени – Департамент имущественных  отношений Администрации города Тюмени.

 

2.3 Проблемы управления муниципальной собственностью в г.Тюмени  и ее пути решения

 

Уже более четырех лет в России действует новый Гражданский кодекс (далее - ГК), который является основополагающим законом, регулирующим рыночные отношения. Наряду с другими очень важными проблемами кодекс четко разрешает вопросы правового режима в использовании объектов муниципальной собственности.

В рамках законодательства муниципальную собственность использовать  в предпринимательских целях нельзя.

Сдача в аренду движимого муниципального имущества, закрепленного за муниципальным  унитарным предприятием на праве  хозяйственного ведения, на срок не более одного года осуществляется муниципальным унитарным предприятием самостоятельно, а на больший срок - Департаментом.

Муниципальное учреждение вправе самостоятельно сдавать в  аренду учитываемое на отдельном  балансе движимое имущество, приобретенное  на доходы, полученные от разрешенной  в соответствии с его учредительными документами предпринимательской  деятельности.

Образовательные учреждения вправе сдавать в аренду имущество  в порядке, определяемом Главой города.

Объекты муниципальной  собственности предоставляются  в аренду физическим лицам, являющимся индивидуальными предпринимателями  без образования юридического лица, и юридическим лицам - арендаторам - в соответствии с поданной заявкой  целевым назначением, а также  по результатам аукциона или коммерческого  конкурса.

Преимущественным  правом на получение объектов муниципальной  собственности целевым назначением  пользуются:

- предприниматели  без образования юридического  лица и юридические лица, осуществляющие  переработку сельскохозяйственной  продукции для

г. Тюмени, производящие продукты питания, товары народного  потребления и оказывающие услуги населению;

- предприниматели  без образования юридического  лица и юридические лица, деятельность  которых направлена на экологическую  и социальную защиту населения  г. Тюмени;

- общественные  организации инвалидов и созданные  ими коммерческие организации;

- учреждения и  организации образования, здравоохранения,  культуры, физической культуры и  спорта;

- государственные  органы власти и управления;

- органы местного  самоуправления г. Тюмени, структурные подразделения Администрации города Тюмени.

Учет имущества, находящегося в муниципальной собственности  города Тюмени, осуществляется Администрацией города Тюмени в Реестре

Проблемы, связанные  с передачей в муниципальную  собственность городов объектов жилья, коммунально-бытового и социально-культурного  назначения являются многоаспектными. Для нахождения оптимальных путей их разрешения необходимы обширные и масштабные исследования на стыке макроэкономики и экономики конкретных предприятий, финансово-бюджетной политики, государственного регулирования экономики и местного самоуправления, т.е. они в принципе неразрешимы в рамках одного конкретного муниципального образования. В настоящее время (т.е. в период существенного замедления темпов муниципализации социальных объектов) местное самоуправление сталкивается со следующими проблемами (рассмотрим их на примере г. Тюмени):

1. Необходимость  приемки ветхих, подлежащих сносу  или реконструкции домов и  инженерных сетей.

2. Необходимость  подбирать «брошенные» объекты,  число которых с каждым годом  растет.

3. Необходимость безусловной приемки жилищного фонда от предприятий-банкротов в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», значительный объем в котором составляет также ветхое жилье и инженерные сети[15. С. 162].

Проблему осложняет  критическая ситуация, когда предприятия  полностью прекращают содержать  числящиеся на их балансе дома, инженерные сети, котельные, тепловые пункты (реже - детские дошкольные учреждения, спортивные сооружения и другие объекты). «Брошенные»  жилые дома и общежития и иные объекты в связи с обращениями  граждан, как правило, приоритетно  принимаются на баланс Управляющими компаниями ЖКХ города и включаются в состав реестра муниципальной  собственности, отодвигая тем самым  бюджетное финансирование других объектов на второй план. Муниципальные органы идут на это потому, что считают  себя ответственными за все, что происходит в социальной сфере города.

Начиная с 1999г. обострилась  проблема, связанная с необходимостью безусловной приемки в муниципальную  собственность объектов жилья, социально-культурного  и коммунально-бытового назначения от предприятий - банкротов в соответствии с постановлениями арбитражных  судов (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Так в 2000г. в г. Тюмени было необходимо принять от предприятий-банкротов не менее 600 квартир, большая часть которых находится в аварийных и предаварийных жилых домах, подлежащих сносу.

Содержание предприятиями  социальных объектов экономически целесообразно  только в трех случаях:

· если эти объекты  приносят прямой доход (прямая экономическая  выгода);

· если льготное пользование  этими объектами в условиях дефицита квалифицированных кадров позволяет  более тесно соединить интересы работника и предприятия и  задействовать тем самым социально-мотивационные  механизмы управления (опосредованная экономическая выгода);

· если содержание социальных объектов позволяет реализовать  выгоды юридически установленных форм благотворительности (косвенная экономическая  выгода).

В настоящее время  в большинстве предприятий ни одна из этих выгод не может быть реализована. Содержание всех видов  социальных объектов убыточно: население  оплачивает всего от 20 до 60% затрат на их содержание, причем само предприятие  иногда доплачивает своим работникам по этому поводу.

В ближайшие годы возможен прирост муниципальной  собственности за счет строительства (реконструкции) социальных объектов, финансируемых из бюджета. Медленно, но происходит обновление ветхого муниципального жилищного фонда в связи с  активным строительством современных  жилых многоэтажных домов силами акционерных обществ - застройщиков.

Прирост муниципальной  собственности осуществляется также  за счет инвестиций застройщиков в  развитие инженерной и социальной инфраструктур  города, с целью обеспечения вводимых в эксплуатацию объектов электроэнергией, теплом, водой, канализацией, объектами социально-культурного назначения.

 

Заключение

 

Понятие и правовая природа  института муниципальной собственности  обусловливается сущностью местного самоуправления - деятельности населения  по решению вопросов местного значения. Назначение муниципальной собственности - обеспечивать жизнедеятельность населения  муниципального образования.

Муниципальная собственность  является базовым элементом экономики  муниципального образования, финансово-экономической  основой местного самоуправления. Она  не является разновидностью государственной  собственности, кроме того, это публичная  собственность (ее субъекты - муниципальные  образования - публично-правовые единицы). Это самостоятельная форма собственности, представляющая совокупность общественных отношений, возникающих между органами местного самоуправления в процессе реализации социально-экономических  функций, обеспечивающих условия сохранения и воспроизводства объектов жизнедеятельности  муниципального образования, регулируемая действующим законодательством.

Муниципальная собственность, порядок ее образования, владения, пользования  и распоряжения закреплены в ГК РФ, Федеральном законе №131-ФЗ, других законах  и нормативных правовых актах. Законодательство устанавливает и особенности  муниципальной собственности. Среди  них:

1) Как собственники своего  имущества публично-правовые образования  независимы друг от друга и  выступают в гражданских правоотношениях  в качестве вполне самостоятельных,  равноправных и имущественно  обособленных субъектов. Российская  Федерация, ее субъекты не отвечают  по обязательствам муниципальных  образований, а последние не отвечают своим имуществом по обязательствам РФ и ее субъектов;

2) Муниципальная собственность  является:

основным инструментом социальной защиты и поддержки населения  территории муниципального образования, непосредственно связана с интересами местного сообщества;

разновидностью общественной (публичной) собственности, воплощающей  совокупность правовых и экономических  отношений между гражданами и  властью.

В советское время государство  не выделяло такую форму собственности, как муниципальная, а находившееся в ведении местных органов имущество относилось к государственной собственности. С началом демократических преобразований и провозглашением самостоятельности местного самоуправления начались процессы формирования его экономической основы - муниципальной собственности. При этом основной процедурой стал процесс разграничения государственной собственности и выделения из нее объектов, передаваемых в собственность муниципальных образований. Первоначальный этап формирования муниципальной собственности протекал на фоне противоречий между потребностью местных органов власти в доходобразующих объектах муниципальной собственности и процессом приватизации и муниципализацией ранее приватизированного имущества, что не способствовало укреплению экономических основ местного самоуправления. Всего выделяют два основных механизма формирования муниципальной собственности: посредством разгосударствления и путем создания муниципальных предприятий различного профиля деятельности.