Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Октября 2013 в 17:21, курсовая работа
Объектом исследования данной работы выступает договор купли-продажи. Предмет исследования рассмотрение теории и практики договора по купли-продажи недвижимости как объекта гражданских правоотношений.Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
-рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества;
-изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости;
-форму и содержание договора,а также порядок его заключения;
-проанализировать объекты недвижимости.
Введение
1.Теоретико-правовые основы изучения договора продажи недвижимости
1.1. Понятие недвижимости по законодательству РФ
1.2. Виды недвижимости
1.3.Правовая основа договора
2.Анализ договора продажи недвижимости
2.1. Понятие и признаки договора продажи недвижимого имущества
2.2. Объекты недвижимости
2.3.Форма договора и порядок его заключения
2.4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
2.5. Особенности продажи жилых помещений
Заключение
Список использованной литературы
Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Представляется, однако, что указанное
разъяснение нуждается в
Во-первых, необходимо видеть разницу
между невозможностью со стороны
соответственно покупателя или продавца
распорядиться переданным во исполнение
договора продажи недвижимым имуществом.
В первом случае речь идет о юридической
невозможности для покупателя распорядиться
переданным ему объектом недвижимости,
поскольку до момента регистрации
право собственности
Указанное различие правовой природы
отношений, при которых и покупатель
и продавец не могут распоряжаться
объектом недвижимости, переданным покупателю
во исполнение договора продажи недвижимости,
особенно заметно при анализе
возможных последствий
Во-вторых, положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
В рамках рассмотрения проблемы соотношения
государственной регистрации
Вместе с тем, на наш взгляд, данное
разъяснение также нуждается
в некотором уточнении. Из п. 15 постановления
Пленума можно сделать вывод (исходя
из обратного), что в случаях, когда
законом или договором не предусмотрена
возможность расторжения
Формально-юридические
Что касается существа правоотношений,
то необходимо различать основания
расторжения договора и последствия
его расторжения. То обстоятельство,
что покупатель зарегистрировал
переход права собственности
на объект недвижимости, никак не может
влиять на расторжение договора продажи
недвижимости при наличии на то оснований,
предусмотренных ст. 450 ГК РФ. Другое
дело — последствия расторжения
договора. В этом случае в силу отсутствия
специального правила, регулирующего
последствия расторжения
Интересы продавца или покупателя, предъявляющего требование о расторжении договора продажи недвижимости, вовсе не обязательно сосредоточены на возврате соответственно проданного объекта недвижимости или уплаченной за него суммы. Ведь, если основанием расторжения договора продажи недвижимости послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не является предметом исследования в данной работе. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участников отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.
Необходимо подчеркнуть, что в
юридической литературе широкое
распространение получила точка
зрения, в соответствии с которой
неосуществление
Представляется, однако, что в данном
случае мы имеем дело с неточным
доктринальным толкованием
Принимая во внимание буквальное значение
содержащихся в данной норме слов
и выражений, следует сделать
вывод о том, что в отличие
от последствий несоблюдения нотариальной
формы сделки (что влечет ее безусловную
ничтожность) неосуществление
Именно то обстоятельство, что, по
общему правилу, неосуществление
Такой подход к последствиям несоблюдения
требования о государственной регистрации
сделки с недвижимостью нашел
отражение в постановлении
Что касается возможности для одной
из сторон добиваться по суду государственной
регистрации договора продажи недвижимости
(жилого помещения) при уклонении
от этого контрагента, то иллюстрацией
данного положения может
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
В п. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Такое решение суда является основанием
для возникновения у
Вместе с тем необходимо признать, что Закон о государственной регистрации, дозируя информацию о правах на объекты недвижимого имущества и их обременениях, ограничивая круг лиц, имеющих право на получение такого рода сведений, устанавливая, что такие сведения предоставляются на платной основе, тем самым не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов третьих лиц — участников оборота недвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе.