Анализ договора продажи недвижимости

В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация  договоров купли-продажи.

Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его  участников и ценой. Так, для купли-продажи  недвижимости предусмотрена простая  письменная форма в виде единого  документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" нотариальная форма  для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная  регистрация.

Согласно устоявшейся практике и обычаям делового оборота составление  любого договора начинается с его  названия. Вслед за наименованием  договора следует его номер, дата и место подписания.

Все вышеуказанные реквизиты договора хотя и традиционны для существующей практики, однако несут в себе правовую и смысловую нагрузку как формально-юридическую  необходимость. Так, наименование договора не только указывает на его вид, но и индивидуализирует сам договор, а тем более облегчает его  толкование (ст. 431 ГК РФ), особенно если в дальнейшем предстоит рассмотрение в арбитражном суде правоотношения, вытекающего из договора.

Далее за названием следует номер  договора. Присвоение ему конкретного  номера является также индивидуализацией  договора. Затем в его тексте фиксируется  дата и место подписания. Отсутствие того и другого реквизита грубейшая  ошибка сторон договорного обязательства, так как точное определение момента  его заключения связано с окончанием срока действия договора, а значит и всех тех юридических последствий, которые с ним связаны.

Редко, но все же бывает, когда стороны  сделки подписывают договор в  разное время. В этом случае он считается  заключенным с момента его  подписания последней стороной.

Иногда стороны договорного  обязательства не фиксируют в  его тексте срок вступления договора в силу. Если последнее не явствует и из самого существа договора, то тогда  дата заключения договора имеет решающее значение, поскольку она может  являться моментом вступления договора в законную силу.

Место подписания договора тоже имеет  большое юридическое значение. Так, по гражданскому законодательству местом совершения определяются:

1)правоспособность и дееспособность  лиц совершивших сделку (ст. 17, 21 и  49 ГК РФ);

2)форма сделки (ст. 8, 153 и 158 ГК  РФ);

3)применение законов и норм  других государств.

Существенным условием всякого  гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила  определения предмета договора применительно  к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается  согласованным сторонами, если в  нем имеются данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений  о договорах и такое условие  договора продажи недвижимости, как  цена (ст. 555 ГК РФ):

Во-первых, положение о том, что  исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых  обстоятельствах за аналогичные  товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся  на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или  права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых  помещениях граждан, сформулированы для  продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи  жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие  право пользования соответствующим  жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких  лиц с указанием их прав пользования  продаваемым жилым помещением. При  несоблюдении этого требования договор  считается незаключенным.

2.4.Исполнение договора  недвижимости

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем  должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным  обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  соответствующего документа договор  продажи недвижимости не может считаться  исполненным. Более того, уклонение  одной из сторон от передачи имущества  или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих  обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества  может повлечь для продавца различные  неблагоприятные последствия, включая  обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний  вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору  на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно  к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении  последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства  по принятию от продавца проданного ему  объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи  не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать  от покупателя принять товар или  отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с  договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных  договором продажи недвижимого  имущества, может также служить  основанием к расторжению этого  договора.

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную  станцию. В договоре предусмотрены  обязанность покупателя уплатить стоимость  автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства  по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил  ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному  спору арбитражный суд исходил  из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор  по требованию одной из сторон может  быть расторгнут по решению суда при  существенном нарушении этого договора другой стороной.

Согласно п. 59 постановления Пленума  Верховного Суда РФ и Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных  с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ  покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ  не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право  продавцов в случае нарушения  покупателями условий договоров  купли-продажи государственного или  муниципального имущества предъявлять  иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29).

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд  вынес решение о его расторжении.

2.4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Как уже отмечалось, применительно  к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК РФ о государственной регистрации  сделок и договоров, а именно: положение  о том, что сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в  случаях и в порядке, предусмотренных  ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о  том, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и  покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его  исполнения, т. е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях  исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение  определенного промежутка времени  покупатель находится в положении  фактического владельца объекта  недвижимости при сохранении права  собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки  зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в  арбитражно-судебной практике.

В частности, возникает вопрос, имеет  ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации  перехода к нему права собственности  отчуждать либо иным образом распоряжаться  соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего  интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  о признании недействительным договора купли-продажи строения, который  был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом  с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному  частному предприятию, которое, не уплатив  его стоимости и не зарегистрировав  переход права собственности, перепродало  строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение  было отменено исходя из следующих  выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной  регистрации, право собственности  у приобретателя возникает с  момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК РФ предусматривает государственную  регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности  на строение у индивидуального предприятия  не возникло, оно не вправе было отчуждать  это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило  документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано  это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому  кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила  исковые требования акционерного общества.

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого  имущества, исполнившего свое обязательство  перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента  регистрации перехода права собственности  к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности  на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет  статус титульного владельца, поскольку  владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи  недвижимости). В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может  распорядиться соответствующим  объектом недвижимости.