Анализ договора продажи недвижимости

Содержание

Введение

1.Теоретико-правовые основы изучения  договора продажи недвижимости

1.1. Понятие недвижимости по законодательству РФ

1.2. Виды недвижимости

1.3.Правовая основа договора

2.Анализ договора продажи недвижимости

2.1. Понятие и признаки договора продажи недвижимого имущества

2.2. Объекты недвижимости

2.3.Форма договора и порядок его заключения

2.4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

2.5. Особенности продажи жилых помещений

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Договор купли-продажи - основной вид  гражданско-правовых обязательств, применяемых  в имущественном обороте. Поэтому  не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают  часть вторую Гражданского кодекса  Российской Федерации, посвященную  отдельным видам гражданско-правовых обязательств. На мой взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи,так как в последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Кроме того,обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность избранной темы объясняется, также, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

   Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.

Теоретическую базу исследования составили труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Основными нормативными источниками  при проведении данного исследования послужили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ часть 1), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

 

Объектом исследования данной работы выступает договор купли-продажи. Предмет исследования рассмотрение теории и практики договора по купли-продажи недвижимости как объекта гражданских правоотношений.Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

-рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества;

-изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости;

-форму и содержание договора,а также порядок его заключения;

-проанализировать объекты недвижимости.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав и списка использованной литературы .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретико-правовые основы изучения договора продажи недвижимости

 

 

 

1. Понятие недвижимости по законодательству РФ

Понятие недвижимости вошло в гражданский  и хозяйственный оборот нашей  страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось  право собственности граждан  на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома). Однако теория российского гражданского права разрабатывала этот вопрос, продолжая традиции дореволюционного русского права. Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

Все остальные вещи относят к  движимым.

  Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

 Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

 

1.2.Виды недвижимости.

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной  особенности недвижимости относится  ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные  участки также рассматриваются  в качестве недвижимости), что, в  свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит  к недвижимости и объекты, которые  по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты (искусственные  спутники, космические корабли и  т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого  порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих  уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового  мореплавания определяет морское судно  как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в  целях торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные  для запуска в космос.

Перечень недвижимых объектов чисто  юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может  быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении  принадлежащего ему имущества любые  действия, не противоречащие закону и  иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся  на изъятые из оборота (т.е. те, которые  не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому  при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной  статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в  качестве объектов, которые отчуждаются  или переходят от одного лица к  другому иными способами в  той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах.

29. 10. 2001 был принят Земельный  кодекс, и поэтому судить о  том, насколько отдельные виды  земельных участков будут ограничены  в обороте, трудно. Однако то, что  такие ограничения будут, сомнений  не вызывает.[9]

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра  в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки  недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности  государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или  могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также  участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая  растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством  и земельным законодательством  РФ. Также не подлежат продаже:

• земли общего пользования в  населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и  дендрологических парков, ботанических садов;

• земли оздоровительного и историко-культурного  назначения; земли, предоставленные  для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся  во временном пользовании.

При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты  социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать  на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность  самой природой (земля, недра и  т.д.), что требует введения определенных  ограничений оборота-способности,  так как необходимо строгое  соблюдение их целевого назначения  и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким  образом, что их перемещение  повлечет за собой ущерб назначению  либо является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков  (в первую очередь местонахождение  на определенном земельном участке);

4) использование исключительно  в соответствии с их целевым  назначением.

Таким образом, можно выделить следующие  разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями: 1) земельные  участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) предприятия как имущественные комплексы; 7) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

 

1.3.Правовая основа договора

В настоящее время на правовое регулирование  купли-продажи направлены десятки  и сотни разноуровневых нормативных  актов (как гражданско-правовых, так  и смежных отраслей права, как  частного, так и публичного права). Представим их иерархию.